Dominique Côté de Montréal, se pose une question sur l'assurance titres, qui protège un acheteur en cas de litige avec un voisin à propos des limites de sa propriété par exemple. Il nous fait remarquer que ce produit est populaire en Ontario, mais peu au Québec. 

Qu’est-ce qui explique cette différence ?

Lorsqu’un acheteur ontarien veut obtenir une hypothèque, deux options s’offrent à lui : il peut obtenir un avis juridique sur le titre de la part de l’avocat qui le représente lors de la transaction, ou obtenir une assurance titres.

Pour obtenir un avis juridique, l’avocat va faire des recherches sur le titre et hors titre. Me Carmen Baru, avocate en droit immobilier, en détaille quelques-unes. « Il faut faire des démarches auprès des municipalités pour savoir s’il y a des non-conformités aux réglements de zonage ou aux réglements municipaux par exemple. Pour obtenir ces réponses, ajoute-t-elle, il faut payer certains frais, et ça prend du temps. »

L’avocat doit aussi consulter le plan d’arpentage de la propriété. Comme au Québec, obtenir un nouveau plan d’arpentage - aussi appelé certificat de localisation - prend un certain temps et peut coûter quelques milliers de dollars. Mais en Ontario, contrairement au Québec, il est fréquent d'acheter une maison sans plan d'arpentage.

Sans ce document, l’avocat ne peut pas offrir d’opinion juridique sur le titre. Le prêteur hypothécaire va donc exiger que l’acheteur contracte une assurance titres. « Ça protège l’acheteur et le prêteur contre tout problème en lien avec le titre ou contre tout problème qui aurait pu être décelé par des recherches hors titre », explique Me Sylvie Patenaude, avocate en droit immobilier.

Et comme la majorité des acheteurs ont besoin d’un prêt hypothécaire pour financer leur achat, explique l’avocate en droit immobilier Laurence Dutil-Ricard, l’assurance titres est donc presque obligatoire dans ce genre de situation.

Les avocats en immobilier consultés par La facture confirment que la très grande majorité de leurs clients contractent une telle assurance.

Le peu de popularité de l’assurance titre au Québec

Contairement à l’Ontario où chaque partie est représentée par un avocat en droit immobilier, au Québec, le notaire est un officier public qui doit impartial. « Il assure la protection juridique de l’acheteur, du vendeur et de leurs institutions financières, explique Me Kevin Houle, président de l’Association professionnelle des notaires du Québec (APNQ). Dans un contexte où il y a un notaire qui assure une protection juridique et une protection financière des deux parties, l’assurance titres devient moins intéressante pour cet aspect-là. »

Cette assurance est surtout réservée aux situations où il y a un risque accru, voire un problème connu avec le titre, poursuit Me Houle. Il ajoute qu’au Québec, peu de prêteurs exigent cette assurance.

Selon la Chambre des notaires du Québec, ce produit est peu utile aux Québécois puisqu’ils « bénéficient de l’un des meilleurs systèmes de publicité foncière au monde, et donc d’une protection accrue ». L’ensemble des vérifications faites par les notaires « justifie que le recours systématique à ce produit d’assurance ne soit pas la norme ».

De plus, « quand le notaire relève une irrégularité, il voit à la corriger, d’où l’inutilité d’une assurance titres, écrit une représentante de la Chambre des notaires à La facture. Cependant, si l’irrégularité ne peut être corrigée, que les délais ne permettent pas de faire la correction, ou pour toute autre raison similaire, le notaire sera amené à discuter des solutions possibles avec ses clients et parmi celles-ci figure l’assurance titres. »

Journaliste : François Sanche
Journaliste à la recherche : Kim Chabot