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mardi

Louer un chalet en pandémie

Plusieurs téléspectateurs nous ont fait part de leur questionnement. Il y a quelques mois, ils ont réservé un chalet ou un appartement pour Noël. Puisque la deuxième vague frappe, ils prévoient désormais annuler. Ils se demandent s’ils peuvent récupérer leur acompte.

La réponse : probablement pas cette fois-ci, parce qu’ils ne pourront sans doute pas invoquer la force majeure. C’est l’avis de deux avocats à qui La facture a demandé d’estimer comment les tribunaux pourraient trancher devant de tels cas.

Bien entendu, si votre contrat prévoit déjà des clauses dans le cas où vous annulez, la réponse est plus claire. C’est le cas, généralement, des locations faites via la plateforme Airbnb, où les contrats sont généralement explicites sur les annulations.

Mais si aucune clause dans votre contrat n’offre de recours qui vous permet d’annuler comme vous l’entendez, ce sera alors aux tribunaux de trancher si vous êtes ou non dans un cas de force majeure.

Dans le cas des réservations de chalet, il est fort possible qu’ils prennent en considération deux critères, selon les deux experts.

D’abord, la deuxième vague n’était pas totalement imprévisible.

« Si vous avez réservé cet été pour le temps des Fêtes, il n’était pas complètement imprévisible que nous soyons reconfinés ou qu’il y ait des restrictions aux déplacements, puisqu’on parlait déjà de la deuxième vague », explique Elise Thériault, avocate et conseillère budgétaire et juridique chez Option consommateurs.

De plus, le gouvernement n’interdit pas aux propriétaires d'offrir leur chalet en location, comme c’était le cas lors de la première vague.

« Seules les auberges de jeunesse situées dans une zone d’alerte maximale (palier rouge) sont actuellement tenues de suspendre leurs opérations », explique le porte-parole du ministère du Tourisme, Jean-Manuel Téotonio. « Outre celles-ci, les exploitants d’établissements d’hébergement touristique, dont les résidences de tourisme, lesquelles incluent les chalets, peuvent effectivement continuer d’offrir en location leur établissement partout au Québec dans le respect des directives émises par la Santé publique. »

Il n’est donc pas impossible pour les gestionnaires d’offrir le service, ce qui constitue leur obligation dans le contrat. Pour utiliser le jargon juridique, la pandémie n’est pas « i rrésistible » dans ce cas.

Et en ce qui concerne les locataires, le gouvernement n'interdit pas les déplacements. Alors, de leur côté, le contrat n’est pas non plus impossible à exécuter.

« Quand on veut alléguer la force majeure, il faut que l’obligation soit vraiment impossible pour le visiteur, et non pas uniquement plus difficile ou déconseillé d’y aller », précise Yan A. Besner, avocat expert en droit immobilier au cabinet Osler.

« Quand ça devient une question subjective de satisfaire une obligation, on s’éloigne de l’événement de force majeure. S’il y avait un décret obligeant tout le monde à rester chez eux, ça commencerait à être impossible d’aller de Montréal à Saint-Sauveur pour utiliser un chalet qu’on a loué le week-end. Mais s’il y a une question de risque ou zone rouge, on s’éloigne des réclamations en cas de force majeure. »

Elise Thériault abonde : « Si on s’engage à louer un chalet et que le chalet est disponible, il faut respecter notre obligation. La pandémie ne vous empêche pas de fournir notre prestation, qui est en fait de payer. »

Le fait que le chalet ait été loué par quatre locataires de quatre adresses différentes, ou par une personne âgée de plus de 70 ans, ou encore par une maisonnée de plus de 6 personnes en zone rouge, ce n’est pas suffisant pour les libérer du contrat.

De même, si on a conclu la réservation avant la première vague de la pandémie pour un séjour en décembre 2020, la force majeure ne s’applique pas, estime Me Elise Thériault.« C’est imprévisible, oui, mais ce n’est pas irrésistible, parce que vous pouvez aller au chalet au cours de la deuxième vague. La force majeure doit comporter les deux critères. »

Nul ne sait encore comment les tribunaux vont interpréter la force majeure dans le contexte de cette pandémie. Il y a peu de précédents dans la jurisprudence. Le test reste donc à faire et les cours peuvent encore réserver des surprises, prévoit Yan A. Berner : « Tout ce qui est pandémie et effet des décrets du gouvernement, c’est quelque chose qui va être épluché par les tribunaux dans les mois et années qui suivent. »

Alors, comment éviter les surprises?

Pour éviter les tribunaux, nos deux experts conseillent de bien se renseigner, et si possible, de négocier, avant de signer un contrat. Car, dans le cas de location de chalets et d’appartements, c’est lui qui fait loi.

Ainsi, si une clause prévoit que l’exploitant de votre chalet peut conserver le dépôt même en cas de force majeure, le contrat prévaudra. Notez que pour que cette clause s’applique, il faut que vous, le locataire, ayez consenti à cette clause et donc, qu’elle ait été portée à votre attention AVANT l’achat, et non une fois le contrat signé.

Précisez exactement dans le contrat ce à quoi vous vous engagez en cas d’annulation.

« C’est toujours mieux de prévenir au lieu de guérir, conseille Yan Besner. Rien n’empêche le locataire de préciser dans son contrat que si on est en zone rouge et que le gouvernement déconseille fortement de changer de région, qu’il aura le droit de résilier le contrat avec un préavis de x jours. Évidemment il faut que ça soit accepté par le bailleur. »

Elise Thériault suggère de rédiger le contrat de façon à « s’assurer que c’est possible d’annuler la réservation, même à courte échéance »

« Il faut aussi vérifier quelles sont les pénalités si on choisit de ne pas aller au chalet, de façon à déterminer qu’on est prêts à les payer », rappelle-t-elle.

Le ministère du Tourisme presse les locataires à s’informer sur les politiques de remboursement. Son porte-parole, Jean-Manuel Téotonio, invite les locateurs à faire preuve de souplesse dans le cas de modifications ou d’annulations liées au respect des consignes sanitaires, mais rappelle qu’il s’agit ici d’une politique d’affaires propre à l’exploitant d’un établissement d’hébergement.

Des politiques d’annulation chez Airbnb et à la SÉPAQ

Informez-vous aussi des politiques d’annulation que l’exploitant du service de location a mises en place dans le contexte de la COVID, et qui peuvent compléter le contrat s’il n’y a pas de clause d’annulation, ou même remplacer cette clause, selon le cas.

Depuis mars, Airbnb soumet les contrats de location à sa Politique sur les cas de force majeure liés au coronavirus (COVID-19). si ces contrats n’offrent pas déjà des options souples d’annulation pour le locataire.

En vertu de cette politique, si vous avez fait la réservation au plus tard le 14 mars, vous devriez être remboursé, puisqu’Airbnb considère que la pandémie était imprévisible avant cette date.

Mais attention! Pour Airbnb, il y a une deuxième date tout aussi importante qui s’ajoute dans le calcul : la date de votre séjour. Celui-ci doit avoir lieu dans les 45 prochains jours, pour être couvert par cette politique spéciale d’annulation.

Vous ne pouvez PAS annuler plusieurs mois à l’avance, puisqu’on ne sait pas si le confinement sera alors toujours en vigueur.

Lorraine Lefevbvre l’a appris à la dure. Son voyage était prévu en février 2021. Elle l’avait réservé bien avant la pandémie et elle avait payé la totalité du logement (4500$). Lorsqu’elle a voulu annuler, son hôte au Mexique se montrait ouverte à rembourser, mais pas la maison mère de Airbnb : c’était encore trop tôt.

C’est uniquement parce que Lorraine a mis de la pression sur la compagnie - pendant trois jours! - qu’Airbnb a cédé.

Pour un autre téléspectateur, Éric Tétreault, ce n’est toujours pas réglé.

Il avait réservé son gîte à Londres bien avant la COVID-19. Son séjour était en juillet. En mai, l’hôte de Londres a demandé à Éric d’annuler le plus tôt possible, afin de lui permettre de relouer son gîte. Bon joueur, Éric a accepté d’annuler sa réservation rapidement avant la date permise par la Politique, ce qui a cependant permis à l’hôte de conserver les 600 dollars du dépôt.

Il faut donc attendre que les dates de votre séjour soient couvertes par la politique de remboursement de Airbnb. La plateforme publie régulièrement une mise à jour de ce calendrier.

Du côté de la SÉPAQ, on s’est aussi adapté à la situation de la pandémie. La SÉPAQ prévoit désormais que vous pouvez reporter votre séjour, si celui-ci « ne répond plus aux consignes de la Santé publique ».

Vous pouvez également avoir un crédit, ou encore tout simplement, vous pouvez annuler avec remboursement de votre dépôt.

Dans la plupart des cas, cette information ne se trouve pas dans le contrat, mais elle est précisée sur le site Internet de l’organisme. De plus, la SÉPAQ envoie une infolettre aux clients qui ont une réservation active pour les aviser de leurs options.

Journaliste : François Sanche
Journaliste à la recherche : Isabelle Roberge

BOITE À OUTILS :

Le gouvernement Legault n’interdit pas aux Québécois de se déplacer entre les régions, ni de louer une résidence de tourisme, comme un chalet. Cependant, il leur demande:

  • de se rendre directement à leur point d’arrivée et de limiter leurs sorties une fois arrivés à destination.
  • d’observer les consignes de santé publique de la zone où ils se rendent, mais aussi les consignes de leur zone d’origine, si elles sont plus sévères. Par exemple, si on provient d’une zone rouge, seuls les membres d’une même bulle peuvent habiter sous le même toit… même en chalet!

Au besoin, consultez la carte des paliers d’alerte de COVID-19 par région.

SÉPAQ : la foire aux questions vous renseigne sur vos options d'annulation

Airbnb : voyez si vous pouvez invoquer sa Politique sur les cas de force majeure liés au coronavirus (COVID-19)

Épisode du mardi 24 novembre 2020 [ Intégrale ]

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