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Image : Un travailleur regarde une charpente de maison

Un danger guette des centaines de milliers de propriétaires. Les conséquences pourraient même compromettre la reprise. Et contrairement à la dernière récession, il est peu probable que le marché immobilier canadien puisse cette fois se soustraire à la crise.

Par Marc Godbout

La journée tire à sa fin dans un futur quartier résidentiel de Whitby.

Un temps humide a ralenti la cadence sur le chantier, mais Carlos Espen est loin de vouloir se plaindre. Nous avons toujours un emploi. Dieu merci!, se répète le charpentier, mais est-ce que ça pourra durer?

Ici, les travaux n’ont jamais vraiment cessé. La plupart des résidences encore en construction avaient déjà trouvé preneur avant la pandémie.

Carlos Espen est debout sur la charpente d’une maison
Carlos Espen est debout sur la charpente d’une maison dans un quartier résidentiel en construction à Whitby, en Ontario. Photo : Radio-Canada / Marc Godbout

Ce développement résidentiel a beau se trouver à une cinquantaine de kilomètres à l’Est de Toronto, les nouveaux propriétaires, souvent de premiers acheteurs, ont quand même dû payer entre 750 000 $ et 850 000 $ pour une maison de ville ou un jumelé.

Je me questionne pour savoir si tous ces gens ont encore un emploi et s’ils auront toujours les moyens de payer.

À lui seul, le non-verbal pouvait trahir l’inquiétude de Carlos qui travaille dans le secteur de la construction résidentielle depuis 21 ans. Sa pensée se traduit par une image.

C’est comme si un ouragan était passé et que nous étions toujours en train d’évaluer les dommages. Nous ne connaissons pas la suite. C’est ce qui fait peur.

La tempête

Des panneaux de signalisation sur un amas de terre.
Des panneaux de signalisation sur un amas de terre dans un nouveau quartier résidentiel à Whitby, en Ontario. Photo : Radio-Canada / Marc Godbout

Des fissures sont apparues dans la fondation du marché immobilier. Et elles pourraient s’agrandir rapidement.

La plus sérieuse mise en garde est survenue à la mi-mai quand Evan Siddall s’est aventuré publiquement là où aucun régulateur n’avait encore osé aller. Le président de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a donné un nom à cet avertissement : Le précipice du report des dettes.

Trois ingrédients principaux composent ce cocktail potentiellement explosif : un chômage élevé, une flambée des défauts de paiement des prêts hypothécaires et une profonde chute des prix de l’immobilier.

Un cinquième de tous les prêts hypothécaires pourrait être en souffrance si notre économie ne s’est pas suffisamment redressée.

Une citation de : Evan Siddall, président de la SCHL

Le choc de la pandémie a forcé jusqu’ici 736 000 propriétaires à reporter leurs paiements hypothécaires. Ce sont donc 15 % des détenteurs d’hypothèques au Canada qui ont eu recours au sursis de six mois offert par les grandes banques.

D’ici septembre, leur nombre pourrait grimper à 20 %, estime la SCHL.

Difficile de trouver des détracteurs au report de paiement dans un contexte de confinement puis de réouverture progressive de l’économie. Mais ce soulagement à court terme a aussi un effet pervers pour les propriétaires. Il vient alourdir le fardeau global de leur dette. Les intérêts reportés s'ajoutent au capital.

Une réalité qui vient amplifier un problème auquel faisait déjà face le Canada. Malgré les multiples drapeaux rouges brandis durant la dernière décennie, l’endettement des ménages avait déjà atteint des niveaux historiques avant la pandémie et augmente sous l’effet du report des paiements hypothécaires, a prévenu Evan Siddall.

Evan Siddall, le président de la Société canadienne d'hypothèques et de logement.
Evan Siddall, le président de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).Photo : La Presse canadienne / Nathan Denette

La dette des ménages en pourcentage du PIB est une façon de mesurer le niveau de risque qui pèse sur le Canada. Plus le ratio est élevé, plus un pays devient vulnérable en temps de difficultés économiques.

Au-delà du seuil de 80 %, ce qui est le cas du Canada, l’endettement devient un facteur qui fragilise la croissance économique nationale. C’est ce que considère la Banque de règlements internationaux, une organisation financière qui assiste les banques centrales dans leur poursuite de la stabilité monétaire et financière.

Une question devient alors cruciale. Le marché de l'emploi pourra-t-il se redresser suffisamment avant que le délai des reports de paiements ne s’écoule à l’automne?

Le gestionnaire de portefeuilles et expert en immobilier Hilliard MacBeth en doute. Quand le précipice arrivera en septembre, plusieurs propriétaires ne seront pas vraiment en meilleure posture pour payer leur hypothèque. Ils étaient déjà en difficulté.

Hilliard MacBeth est également l’auteur du livre When the Bubble Bursts qui peut se traduire par « Quand la bulle éclate ». Il ne s’était pas fait que des amis ces dernières années en parlant d’un marché de l’habitation nettement surévalué et en prédisant une inévitable chute.

La réalité est que, même avant la COVID-19, les gens commençaient à avoir des difficultés à payer leur hypothèque. C'est le résultat de 20 ans de croissance d’un endettement pendant que les revenus ont plutôt stagné.

Une citation de : Hilliard MacBeth, auteur du livre When the Bubble Bursts

La fin de l’exception

La réception d’une agence immobilière de la rue Bloor Ouest à Toronto
La réception d’une agence immobilière de la rue Bloor Ouest à Toronto. À l’extérieur, un piéton passe devant des inscriptions de propriétés à vendre. Photo : Radio-Canada / Marc Godbout

Le calme est dérangeant dans une agence immobilière de Toronto. Le gérant, Gus Gentile, fait les cent pas. Il est ébranlé.

Dans le sillage de la pire pandémie depuis la grippe espagnole et de la pire crise économique depuis la Grande Dépression, le marché résidentiel est resté paralysé pendant des semaines. Et ce qui est d’autant plus spectaculaire, c’est que jusque-là l’immobilier canadien avait connu une croissance ininterrompue depuis 20 ans, résistant même à la crise financière de 2008.

Gus Gentile décrit l’état des lieux dans son marché : Beaucoup d'acheteurs sont assis entre deux chaises en attendant de voir ce qui va se passer, beaucoup de vendeurs le sont aussi et ne vendent pas. Les seules personnes qui vendent maintenant sont celles qui n’ont pas le choix.

Des affiches servant à indiquer la tenue de visites libres.
Des affiches servant à indiquer la tenue de visites libres sont entreposées dans un bureau de l’agence immobilière où travaille Gus Gentile. Photo : Radio-Canada / Marc Godbout

Même si les transactions de maisons au Canada ont rebondi en mai et au début de juin, le secteur immobilier continue d’écoper. En cette période qui est généralement la plus occupée de l’année pour cette industrie, le volume de ventes est à son niveau le plus bas depuis le milieu des années 90.

Gus Gentile travaille dans le secteur immobilier depuis assez longtemps pour se souvenir de cette période. On le sent hésitant à en parler.

À l’époque, le boom immobilier s’était transformé en une bulle en 1989. La récession a frappé par la suite. Conjugués à la montée en flèche du chômage et à la baisse de l'afflux d'immigrants dans la région, les prix du logement s’étaient effondrés.

C'était une chute autour de 40 et 50 %; je ne dis pas que cela va se produire maintenant. Il se peut que ce ne soit pas le cas. Il y aura peut-être une correction, peut-être. Mais je ne crois pas qu’elle sera sévère. Nous espérons que les choses vont se normaliser dans les prochains mois.

Gus Gentile préfère voir un ciel bleu plutôt que gris.

Des prévisions qui dérangent

Une affiche montre qu’une propriété est à vendre.
Une propriété à revenus est à vendre sur dans un quartier à l’Ouest de Toronto. Photo : Radio-Canada / Marc Godbout

Ça ne tient pas debout!

Source de panique et irresponsable!

Littéralement irrationnel!

Ce ne sont que quelques-unes des répliques servies par de grandes agences immobilières dans les jours qui ont suivi les projections de la SCHL et de son président, Evan Siddall.

Les REMAX et Royal LePage de ce monde sont loin d’avoir digéré le scénario de précipice avancé par l’agence et encore moins ses prévisions d’une baisse de 9 à 18 % des prix moyens des logements pour la prochaine année.

Mais pour certains, comme l’auteur Hilliard MacBeth, ce scénario n’est pas irréaliste.

Le secteur de l'immobilier affirme que les prix ne peuvent pas baisser. Les banques disent qu’ils baisseront de moins de 10 %. La SCHL est la seule à avoir eu l'audace de dire qu'ils baisseraient jusqu'à 18 %. Mais l'histoire montre qu'il est plus probable, avec les ingrédients actuels, que les prix chutent de 30 % et peut-être même davantage dans certains marchés.

Des projections qui font apparaître des risques de tensions financières et qui ne peuvent faire autrement que de créer des maux de tête tant à Ottawa que dans le quartier financier de Toronto.

Un homme procède à l’installation d’une affiche indiquant qu’une propriété est en reprise de finance.
Un homme procède à l’installation d’une affiche indiquant qu’une propriété est en reprise de finance. En 2008, la crise des crédits à risque aux États-Unis a donné lieu à ce genre de scène sur une base quotidienne.Photo : Getty Images / Joe Raedle

Les pancartes annonçant la vente de maisons reprises par les banques et les milliers de maisons vides abandonnées par des propriétaires chassés par des huissiers restent des images fortes de la débâcle immobilière américaine de 2008.

En agissant notamment de manière préventive et avec une réglementation plus stricte, le Canada avait pu s'immuniser contre une structure de prêts hypothécaires déficiente, ce qui lui a permis d’éviter un effondrement comme celui qu'ont connu les États-Unis.

Des Américains voulant restructurer des prêts hypothécaires.
Des Américains voulant restructurer des prêts hypothécaires font la queue pour demander conseil lors de la crise des crédits à risque en 2008. Photo : Getty Images / Joe Raedle

Malgré ces garde-fous, le Canada demeure exposé à des risques qui lui sont propres, comme l’endettement des ménages, ce qui le rend plus vulnérable aujourd’hui. Bien des Canadiens n'ont eu aucun problème à emprunter des sommes s'élevant à plusieurs fois leurs revenus annuels.

Le problème est que, depuis 20 ans, nous avons tenu pour acquis au Canada que l’immobilier n’était pas un risque qui pouvait entraîner des pertes. Pour la première fois, ce risque financier personnel est réel.

Une citation de : Lyndsey Rolheiser, Université Ryerson
La professeure Lyndsey Rolheiser
Lyndsey Rolheiser est professeure à l’Université Ryerson de Toronto, spécialisée en économie de l’immobilier. Photo : Radio-Canada / Marc Godbout

La chercheuse en économie de l’immobilier, Lyndsey Rolheiser, est d’avis qu’il s’est créé un faux sentiment de sécurité au Canada au fil des ans.

Les Canadiens n’y voyaient qu’un véhicule d’investissement sécuritaire et non un actif qui pouvait aussi se déprécier. Maintenant, tous les ingrédients sont là. C’est la tempête parfaite.

La dépendance canadienne

Un travailleur de la construction.
Un travailleur de la construction à Markham en Ontario, où une tour à condominiums est en train d'être érigée.Photo : Radio-Canada / Marc Godbout

Le Fonds monétaire international prévenait le Canada en 2015 que son marché du logement était surévalué de 20 %, avec une hausse moyenne des prix de 56 % en une décennie. Pis encore, elle s’est traduite par une flambée de 90 % à Toronto et de 177 % à Vancouver.

Mais la tentation était devenue de plus en plus grande d’ignorer les avertissements, croit Lyndsey Rolheiser. Nous sommes en quelque sorte devenus tout simplement dépendants, trop dépendants.

Un vélo passe devant un chantier de construction
Un vélo passe devant un chantier de construction domiciliaire dans l’Ouest de Toronto. Des tours à condos doivent être érigées. Photo : Radio-Canada / Marc Godbout

L’immobilier, la construction et les secteurs connexes des finances et des assurances représentaient plus de 25 % du produit intérieur brut canadien à la fin de 2019 devant l'énergie, dont l’apport économique n’était plus que d’environ 9 %.

Bref, les gouvernements sont devenus de plus en plus accros à l'immobilier résidentiel pour alimenter la croissance économique. Ils ont parfois pris des mesures pour raccourcir les périodes d'amortissement maximales ou pour imposer des « tests de résistance » (solidité financière de l'emprunteur) à certains clients. Mais ils sont plusieurs, comme Lyndsey Rolheiser, à considérer que les précautions étaient beaucoup trop timides.

Comment un gouvernement peut-il ne pas vouloir encourager l'accession à la propriété? Il veut que ce secteur soit en bonne santé. Mais c’est tout un écosystème qui est maintenant vulnérable. Nous voilà tout près d’un précipice. Que se passera-t-il après?

La vitrine d’une succursale bancaire faisant la promotion de produits hypothécaires
Une femme passe devant la vitrine d’une succursale bancaire faisant la promotion de produits hypothécaires dans le centre-ville de Toronto. Photo : Radio-Canada / Marc Godbout

Si le téléphone sonne beaucoup moins pour Gus Gentile et ses 150 agents, c’est qu’ils ont aussi été privés du jour au lendemain d’une de leurs cartes maîtresses.

Elle leur avait permis de maintenir la cadence et de confondre les sceptiques année après année.

Une grande partie de notre marché immobilier a été influencée par l'immigration. Elle a exercé une pression à la hausse sur les prix au cours des 20 dernières années. Et pour l’instant, ça ne fait plus vraiment partie de l’équation, se désole Gus Gentile.

Et plus la réouverture des frontières fermées depuis mars sera lente, plus le risque d’un déséquilibre de l’offre et de la demande s’accentuera.

Quand ça recommencera, ça devrait aller mieux. Ce sera déterminant », glisse Gus Gentile avant d’ajouter que « le pire scénario serait une deuxième vague.

Une succursale bancaire fait la promotion de produits financiers pour les nouveaux arrivants.
Des personnes passent devant une succursale bancaire dans le centre-ville de Toronto. On y fait la promotion de produits financiers pour les nouveaux arrivants. Photo : Radio-Canada / Marc Godbout

La cible du gouvernement Trudeau est de faire passer l'immigration canadienne à un niveau équivalant à près de 1 % de la population. Il est déjà acquis qu’elle ne sera pas atteinte cette année.

Or, plus de la moitié des immigrants sont choisis selon des critères économiques. Juste l’an dernier, 341 000 nouveaux arrivants se sont installés au Canada, ce qui a constitué un nouveau record. 35 % se sont établis à Toronto et 11 % à Vancouver.

Ils sont responsables de jusqu'à 20 % des achats de maisons au Québec, soulignait tout récemment une étude de la Banque Nationale.

Un marché avec le diable?

Une tour à condos est en train d’être érigée.
Une tour à condos est en train d’être érigée à Richmond Hill en Ontario. En arrière-plan, des édifices dont les unités appartiennent à des investisseurs et spéculateurs. Photo : Radio-Canada / Marc Godbout

Aujourd'hui, la plupart des appartements de Toronto, Vancouver et Montréal appartenant à des investisseurs et spéculateurs sont aussi silencieux que bien des bureaux d’agents immobiliers.

Finis les 200 et 300 $ la nuit. Airbnb a donné naissance à une industrie de propriétaires exploitant de petits empires immobiliers, à des hôteliers sans hôtel. Ils ont souvent emprunté en fonction de recettes qu’ils croyaient garanties. Mais les revenus se sont évaporés.

Pour la première fois, beaucoup de gens sont devenus des spéculateurs et ils possèdent une, deux, trois ou quatre unités. Il est très étonnant de voir combien de personnes possèdent plus d'une unité.

Une citation de : Hilliard MacBeth, auteur du livre When the Bubble Bursts

Cet effondrement de l'économie Airbnb pourrait mettre à rude épreuve des propriétaires, des prêteurs et miner la valeur des propriétés, prévient Hilliard MacBeth.

Il faut s’attendre à ce que les défauts de paiement soient énormes dans ce secteur spéculatif qui repose sur de multiples prêts d'hypothèques. La suite appartient aux banques canadiennes qui devront décider ce qu’elles feront.

Lorsque les grandes banques ont accepté d'offrir des reports à la mi-mars, six mois semblaient être une longue période. Aujourd’hui, les 15 % de détenteurs d’hypothèques qui ont opté pour des reports sont maintenant à mi-chemin de ce sursis.

L’emploi reprend progressivement dans la plupart des régions du pays et dans plusieurs secteurs, mais un retour à la normale semble encore très loin. Trois millions de Canadiens sont toujours privés d’un emploi en raison de la pandémie.

Une vue des tours des grandes banques canadiennes dans le quartier financier à Toronto.
Les tours des grandes banques canadiennes dans le quartier financier à Toronto.Photo : Radio-Canada / Marc Godbout

Si nous avons un nombre important de défauts de paiement de prêts hypothécaires en septembre, nous allons avoir de gros problèmes avec les banques. Combien d'argent devrons-nous injecter dans le système?, se demande Lyndsey Rolheiser de l’Université Ryerson.

Ottawa, la SCHL et la Banque du Canada devront-ils avoir recours à des mesures encore plus extraordinaires pour soutenir les emprunteurs si la relance tarde trop? La chercheuse croit que, devant l’inconnu, ils devront faire preuve de beaucoup d'imagination.

Vous ne pouvez pas remplir toutes les fissures de la fondation. C’est si complexe que les solutions devront possiblement être inventées. Cette incertitude dans le marché de l’habitation ne va pas disparaître.

Une citation de : Lyndsey Rolheiser, Université Ryerson
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Le charpentier Carlos Espen avant de terminer sa journée dans un futur quartier résidentiel de Whitby en Ontario. Photo : Radio-Canada / Marc Godbout

À Whitby, le projet domiciliaire qui a donné du travail à Carlos Espen depuis quelques mois est en voie d’être achevé.

Alors qu’il range ses outils, le ciel s’assombrit et le vent se lève.

Si la tempête ne l’a pas encore touché, le charpentier est parfaitement conscient qu’il n’est pas à l’abri.

Avec un peu de chance, des segments du marché et certaines régions du pays pourraient être épargnés. Mais à plusieurs endroits comme ici, l’ouragan pourrait toucher terre et laisser des traces.

Pour la première fois, on ne peut plus voir loin devant. Pour la première fois, on a peur de l’inconnu.

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