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Analyse

La hausse de l’immigration alimente-t-elle la hausse des loyers?

Une pancarte où on peut lire «5 1/2 chauffé à louer».

Les prix des loyers au pays ont grimpé, en moyenne, de 8,2 % d’octobre 2022 à octobre 2023, selon Statistique Canada.

Photo : Radio-Canada / Ivanoh Demers

Gérald Fillion, Radio-Canada
Gérald Fillion

L'inflation ralentit au pays, mais les coûts associés au logement explosent. Les prix des loyers ont grimpé, en moyenne, de 8,2 % d’octobre 2022 à octobre 2023, selon les données diffusées mardi par Statistique Canada. Et la forte hausse démographique au pays ne serait pas du tout étrangère à cette situation.

Il n'y a pas de précédent où le pic d'inflation des loyers a dépassé le pic d'inflation globale, écrivait l’économiste en chef de la Banque Nationale, Stéfane Marion, dans une note d’analyse publiée mardi. À moins qu'Ottawa ne revoie à la baisse ses quotas d'immigration, nous ne nous attendons pas à un grand soulagement pour les 37 % de ménages canadiens qui louent.

De l’avis de Stéfane Marion, le déséquilibre dans le marché du logement est causé par une augmentation sans précédent de la population en âge de travailler. Depuis 12 mois, il s'est ajouté 874 000 personnes à la population active au Canada, une poussée record.

À l'heure actuelle, l’économiste affirme qu’il y a un logement mis en chantier pour 4,2 personnes dans la population en âge de travailler au pays. Historiquement, ce ratio est d'un logement mis en chantier pour 1,8 personne. Dans ces conditions, écrit-il, les gens n'ont d'autre choix que d'augmenter le prix d'un stock de logements locatifs en diminution.

Énoncé économique : des propositions insuffisantes

Les experts s’entendent : il faut construire beaucoup plus de logements au pays pour répondre à la demande. Le gouvernement fédéral a annoncé des mesures dans son énoncé économique (nouvelle fenêtre) pour stimuler la construction de logements, notamment la bonification du Programme de prêts pour la construction d’appartements, qui devrait permettre la construction de 101 000 nouveaux logements d’ici 2031-2032.

L’énoncé prévoit aussi l’ajout de 7000 nouveaux logements abordables d’ici 2028, et l’addition de quelques dizaines de milliers de logements locatifs grâce au financement à faible coût de la Société canadienne d'hypothèques et de logement et à la construction de logements sur des terrains fédéraux.

Mais est-ce bien suffisant? La Société canadienne d'hypothèques et de logement évalue que, pour revenir à un marché abordable, il faut construire 3,5 millions de logements supplémentaires au pays d’ici 2030. On est loin du compte et il sera difficile d’avoir la main-d’oeuvre nécessaire pour y arriver.

C’est pourquoi l’économiste en chef de la Banque Nationale prône une révision des niveaux d’immigration à court terme au pays. Cette crise du logement, amplifiée, selon l’analyse de Stéfane Marion, par la forte poussée démographique, provoque un écart entre les loyers et l’indice général des prix à la consommation qui n’a jamais été aussi élevé depuis 60 ans.

Les hausses de loyer sur 12 mois les plus importantes au pays sont en Nouvelle-Écosse (+ 14,6 %), en Alberta (+ 9,9 %), au Québec et en Colombie-Britannique (+ 9,1 %). Les données de Rentals.ca et Urbanation montrent une hausse importante des loyers sur les appartements à louer. Le prix moyen au Canada en octobre s'établit à 2178 $, en hausse de 9,9 % par rapport à la même période l'an dernier. Les prix des loyers atteignent des sommets, mois après mois.

Loyers, hypothèques, taxes en hausse

En plus des loyers, Statistique Canada affirme que le coût de l'intérêt hypothécaire (+ 30,5 %) fait partie des principaux éléments qui font grimper l’inflation au pays. La hausse des taux d’intérêt à la Banque du Canada a été rapide depuis un an et demi, et les citoyens canadiens en ressentent pleinement les effets.

C’est 45 % de tous les prêts hypothécaires en cours au Canada qui devront être renouvelés d’ici deux ans, expliquait récemment la Société canadienne d'hypothèques et de logement, c’est-à-dire 2,2 millions d’hypothèques. Les mensualités moyennes vont croître, dans bien des cas, de 30 à 40 %.

Par ailleurs, les taxes foncières (+ 4,9 %) sont en forte hausse également. L'augmentation des coûts, qui frappe les administrations municipales de plein fouet, entraîne des hausses d’impôt foncier jamais vues en 30 ans. La croissance des taxes, de 4 % au Québec, de 5,3 % en Ontario et de 7,5 % en Colombie-Britannique, est la plus importante depuis octobre 1992.

La ministre Freeland parle du manque de main-d’oeuvre

En entrevue mardi soir à Zone économie, j’ai demandé à la ministre fédérale des Finances, Chrystia Freeland, si la crise actuelle du logement et la hausse des loyers n’étaient pas attribuables à la politique de forte croissance démographique de son gouvernement.

Pour elle, ce qui alimente l’inflation, c’est le manque de main-d’oeuvre, et non pas la croissance rapide de la population. Quand je suis au Québec, quand je parle avec les entreprises partout au pays, mais surtout au Québec, elles me parlent de la pénurie de main-d’oeuvre. C’est un problème urgent pour l’économie canadienne, et c’est une des causes de l’inflation. On a besoin de gens, et le Canada est très chanceux de pouvoir en attirer.

Cette approche est contestée; j’en parlais d’ailleurs la semaine dernière dans un texte (nouvelle fenêtre). Il n’est pas clair qu’une hausse de l’immigration est la meilleure des solutions à la pénurie de main-d’oeuvre. Or, dans le cas de la crise du logement, les économistes sonnent l’alarme quant aux ambitions démographiques du gouvernement.

Quand j’ai insisté sur l’effet de la hausse des taux d’immigration sur la crise du logement et les prix des loyers, la ministre s'est contentée de dire ceci : Si on veut être un pays en croissance, et moi je pense que c’est une bonne chose d’être un pays en croissance, on doit construire plus de logements, et on est en train de faire cela.

D'accord. Mais avant d’accélérer la croissance démographique au pays, le gouvernement Trudeau n’aurait-il pas dû vérifier tous les éléments de l’équation, à commencer par notre capacité à construire suffisamment de logements pour accueillir tout le monde?

Non seulement Ottawa ne l’a pas fait, mais l’essentiel du plan présenté pour le logement dans l’énoncé économique entrera en vigueur en 2025 et 2026. Est-ce que le gouvernement Trudeau saisit bien le principe économique de base, en ce moment, qui est de calmer la demande et d’augmenter l’offre?

Zone économie : entrevue avec la ministre fédérale des Finances et vice-première ministre, Chrystia Freeland

Gérald Fillion, Radio-Canada
Gérald Fillion

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