Logements locatifs : taux d’inoccupation le plus faible en plus de 20 ans au Canada

La demande a été si prononcée que la forte croissance de l’offre de logements entre octobre 2021 et octobre 2022 (+2,6 %) – la hausse la plus élevée depuis 2013 – n’a pas suffi à conserver la tendance plutôt stable des deux dernières années.

La Société canadienne d'hypothèques et de logementSCHL identifie trois facteurs qui ont stimulé la demande : la hausse de la migration nette, le retour des étudiants sur les campus et la croissance des taux hypothécaires, laquelle a fait grimper le coût d’accession à la propriété.

C’est à Toronto qu’on a enregistré la baisse la plus forte du taux d’inoccupation, qui est passé de 4,4 % en 2021 à 1,7 % en 2022.

Selon l’analyse de la Société canadienne d'hypothèques et de logementSCHL, la réouverture d’entreprises et la reprise de l’emploi chez les jeunes – qui sont les plus nombreux à louer leur habitation – de même que la hausse des cibles d’immigration ont fait bondir la demande de logements locatifs. Selon les dernières estimations de Statistique Canada pour l’année 2021-2022, le niveau d’immigration internationale dans la province a atteint un sommet depuis 50 ans.

Sur l’île de Montréal, le taux d'inoccupation a chuté de 1,4 point de pourcentage en un an pour atteindre 2,3 % en octobre 2022, après avoir connu une forte croissance au cours des deux années précédentes.

Le solde migratoire de 2022 au Québec n’est pas étranger au bond de la demande dans la métropole québécoise. Après avoir connu un creux en 2021 (moins de 14 000 personnes), le Québec est presque revenu à son niveau prépandémique en enregistrant un solde migratoire de près de 83 000 personnes en 2022, selon Statistique Canada.

Le taux d’inoccupation le plus bas dans les grandes villes au pays a été enregistré à Vancouver (0,9 %), mais la baisse y a été moins marquée, puisque le taux était déjà de 1,2 % en 2021.

Malgré ce faible taux d’inoccupation, le nombre net d’appartements locatifs a augmenté de 3805 unités (+3,3 %), ce qui en fait la plus forte hausse annuelle enregistrée depuis que les données sont disponibles, en 1990.

Cette augmentation reflète l’arrivée sur le marché de nombreuses mises en chantier des dernières années. Un grand nombre d’achèvements est attendu dans les prochaines années, mais la hausse des coûts de construction pourrait ralentir de futures mises en chantier, selon la Société canadienne d'hypothèques et de logementSCHL.

Prix des loyers à la hausse

Par ailleurs, pour l’ensemble des appartements de deux chambres à Montréal, la hausse du loyer moyen a été de 5,4 % en 2022, la plus forte en 20 ans.

La hausse a été plus marquée pour les logements où il y a eu un changement d’occupants de 2021 à 2022, ce qui pourrait expliquer pourquoi moins de ménages locataires montréalais ont déménagé en 2022 par rapport aux années précédentes. Cette année-là, 10 % des ménages locataires ont changé d’adresse, alors que cette proportion était de 11 % en 2021 et de 16 % en 2019.

Le loyer moyen d’un appartement de deux chambres qui avaient de nouveaux occupants a augmenté de 14,5 %, alors que la hausse moyenne pour ceux qui restaient dans le même logement s’élevait à 3,5 %.

Ainsi, le loyer mensuel moyen pour les nouveaux occupants était de 1235 $ pour une unité de deux chambres à coucher, contre 963 $ pour les locataires qui n’avaient pas déménagé.

Au Québec, les propriétaires peuvent augmenter leurs loyers s’ils ont fait des rénovations et les ajuster au prix des logements comparables du marché, quand un appartement est libéré par son locataire.

Des données contestées

Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) soutient que les données de la Société canadienne d'hypothèques et de logementSCHL sous-estiment l’ampleur de l’explosion des loyers.

À son avis, les loyers moyens publiés par l’organisme national responsable de l’habitation au Canada ne sont pas représentatifs de la réalité, puisque les montants des loyers des appartements à louer sur la plateforme Kijiji sont près de 50 % plus élevés en moyenne que les coûts déterminés par la Société canadienne d'hypothèques et de logementSCHL pour l’ensemble du Québec.

Dans la grande région de Montréal, 51 % des quartiers et municipalités ont vu les loyers grimper de plus de 10 % en 2022, selon le Regroupement, et à l’échelle de la province, ce sont 30 % des municipalités qui ont connu une telle augmentation.

Appel à un gel des loyers

Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du QuébecRCLALQ demande à la ministre responsable de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, de mettre en place des mesures pour stopper la hausse des loyers.

L’augmentation fulgurante des loyers, qui représentent leur principale dépense [des ménages], a des conséquences catastrophiques. Le gouvernement du Québec et la ministre responsable de l’Habitation ne peuvent rester les bras croisés; il faut geler immédiatement les loyers, et par la suite plafonner les hausses, souligne par communiqué Cédric Dussault, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du QuébecRCLALQ.