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Immobilier : est-ce possible d’annuler un contrat d’achat?

Une affiche de vente immobilière, sur laquelle on peut lire « Sold over asking » (vendu au-dessus du prix demandé), devant des maisons en rangée.

À Toronto, le prix moyen des propriétés a diminué pour un deuxième mois d'affilée après avoir atteint un sommet en début d'année, selon la chambre immobilière.

Photo : Radio-Canada / Philippe de Montigny

Philippe de Montigny, journaliste.
Philippe de Montigny

Le ralentissement du marché immobilier à l’échelle du pays entraîne une certaine vague de remords chez les acheteurs : ils sont de plus en plus nombreux à craindre d’avoir payé trop cher (nouvelle fenêtre) et à vouloir annuler leur contrat d’achat.

Brigitte Cedilot, agente immobilière à Toronto, affirme que la hausse des taux hypothécaires (nouvelle fenêtre) a refroidi l’appétit des acheteurs. Les taux d'intérêt affectent le pouvoir d'achat des gens, explique-t-elle.

La stratégie de vente qui consiste à fixer une date précise pour la réception des offres d’achat (la fameuse offer date, en anglais) en rapporte beaucoup moins que d’habitude, remarque-t-elle.

L'agente immobilière Brigitte Cedilot.

Brigitte Cedilot, agente immobilière chez Royal LePage Signature à Toronto.

Photo : Radio-Canada / Philippe de Montigny

Avec le recul des prix, certains acheteurs commencent à regretter leur achat, notamment ceux qui ont conclu une entente il y a quelques mois et qui doivent prochainement prendre possession d'une propriété dont la valeur a déjà baissé.

Il y a beaucoup d'acheteurs qui ont acheté il n'y a pas longtemps qui ont l'impression qu'ils ont trop payé et qui essaient même de se retirer de leur contrat.
Une citation de Brigitte Cedilot, agente immobilière à Toronto

À l'échelle du pays, le nombre de propriétés vendues a diminué de 25,7 % le mois dernier (nouvelle fenêtre) par rapport au mois d’avril 2021, selon l'Association canadienne de l'immeuble. Le prix de vente moyen, lui, a diminué de 3,8 % de mars à avril, pour s'établir à 771 125 $.

La chute du prix moyen est encore plus prononcée dans certaines villes ontariennes, y compris les régions de Toronto (-6,4 %), de London (-5,5 %) et de Hamilton (-4,2 %).

Angoisse et désespoir

Mark Morris, avocat spécialisé en droit immobilier, affirme que, ces dernières semaines, de plus en plus de ses clients veulent annuler leur transaction immobilière. Entre 5 % et 7 % des ententes gérées par sa firme sont maintenant dans cette situation, contre 1 % généralement.

Je ne crois pas que la plupart d’entre eux veulent se retirer parce qu’ils pensent pouvoir trouver une meilleure affaire. Je crois plutôt que c’est un signe de désespoir, lance l’avocat.

Je n'ai jamais vraiment vu ce que nous voyons ces deux ou trois dernières semaines.
Une citation de Mark Morris, avocat spécialisé en droit immobilier

Nous voyons des acheteurs hésitants et des vendeurs nerveux, ajoute l'avocat.

En plus des taux plus élevés qui grugent le pouvoir d’achat des emprunteurs, il souligne que les banques et autres prêteurs ont resserré les fonds qu’ils mettent à la disposition des acheteurs sous forme de prêts hypothécaires.

L'avocat Mark Morris.

Mark Morris, avocat spécialisé en droit immobilier.

Photo : Radio-Canada / Philippe de Montigny

La situation est particulièrement angoissante pour ceux qui se sont engagés à acheter une propriété avant de vendre la leur, souligne l’avocate Laurence Dutil-Ricard. Quand on fait un achat-vente, on a besoin des fonds de la vente pour pouvoir faire l'achat, dit-elle.

Le problème, c’est que l’activité a beaucoup ralenti ces dernières semaines et certains vendeurs peinent à séduire les acheteurs. Les offres sont moins nombreuses et moins alléchantes qu’auparavant.

Il y a un mois, on n’y pensait pas. Tout se vendait en six ou sept jours à peu près, surtout si on est bien situé à Toronto.
Une citation de Laurence Dutil-Ricard, avocate spécialisée en droit immobilier

Même s'ils ont acheté 50 000 $ ou 100 000 $ de plus que ce que ça vaut maintenant, ça va revenir. C'est pas ça le stress. Le stress, c'est qu'il n'y a personne qui fait d'offres, affirme-t-elle.

L'avocate Laurence Dutil-Ricard, assise à son bureau.

Laurence Dutil-Ricard, avocate spécialisée en droit immobilier à Toronto.

Photo : Radio-Canada / Philippe de Montigny

Comment se sortir d’un contrat d’achat

Annuler un contrat d'achat est un pari risqué parce que le dépôt qui est exigé dans certaines provinces, comme en Ontario, reviendrait au vendeur.

Si par exemple on met un dépôt de 100 000 $ pour l'achat d'une maison et qu'on se retire de l’entente d’achat sans bonne raison légale, on risque de perdre son dépôt et peut-être plus, affirme l'avocate torontoise Laurence Dutil-Ricard.

Les vendeurs peuvent aussi réclamer des dommages. Les propriétés sont sur le marché pour plus de jours. Chaque jour est un coût d'opportunité manquée, alors ils peuvent réclamer plus à cause du ralentissement du marché, ce qui est reconnu formellement par les tribunaux, souligne l’avocate.

Un extrait d'un contrat d'achat sur lequel on peut voir un dépôt de 100 000 $.

En Ontario, les acheteurs qui souhaitent annuler une transaction immobilière vont fort probablement perdre leur dépôt, qui peut s'élever autour de 100 000 $.

Photo : Radio-Canada / Philippe de Montigny

Il est toujours possible de négocier une entente qui prévoit un remboursement du dépôt, qu’il soit partiel ou intégral. L’alternative est de se tourner vers les tribunaux, ce qui peut durer des années et coûter très cher aux deux parties, souligne l’avocat Mark Morris.

Quoi qu’il en soit, les experts s’attendent à ce que ce ralentissement dans le marché immobilier soit temporaire. Il ne s’agit, selon eux, que d’un choc en réaction à la hausse des taux d’intérêt.

Le grave manque de biens sur le marché reste un problème de fond, qui est à la base du déséquilibre entre l'offre et la demande.

Philippe de Montigny, journaliste.
Philippe de Montigny

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