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  • Exclusif
  • Un courtier de l’Outaouais a omis de divulguer la présence possible de MIUF dans un immeuble

    Une annonce de Yannick Arseneault, à Gatineau.

    Photo : Radio-Canada

    Radio-Canada

    Radio-Canada a appris qu'un des courtiers immobiliers les plus en vue de l'Outaouais, Yannick Arseneault, a omis de mentionner qu'un immeuble contenait possiblement de la MIUF, un isolant interdit au Canada, alors qu'il avait l'obligation de le déclarer au moment de la vente. C'est ce que révèle un jugement du comité de discipline de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) publié en avril 2016.

    Un texte de Guillaume DumontTwitterCourriel

    En février 2008, Jimmy Arseneault se voit confier la vente d'un immeuble situé rue Bisson, dans le secteur de Hull, à Gatineau, selon la décision de l'OACIQ.

    Il prend soin d'inscrire dans la déclaration du vendeur que l'isolation des murs extérieurs a été refaite dans les années 1980 avec de la MIUF (ou mousse isolante d'urée formaldéhyde), interdite en 1980 au Canada (voir l'encadré ci-dessous).

    Extrait de l'acte de vente :

    « L'isolation des murs extérieurs de la propriété a été effectuée à l'aide de la mousse isolante d'urée formaldéhyde (MIUF). Le vendeur déclare ne pas avoir fait enlever ladite mousse et qu'il n'a vécu aucun problème relié à cette isolation. »

    Qu'est-ce que la MIUF?

    À la fin des années 1970, près de 80 000 propriétaires au pays ont profité de subventions du gouvernement fédéral pour isoler leur maison avec cette substance. Par la suite, ils ont été nombreux à se plaindre de problèmes de santé et ont montré du doigt le gaz incolore formaldéhyde. L'installation de la MIUF est interdite depuis décembre 1980 au Canada, mais ce n'est qu'en 2004 que le formaldéhyde a été reconnu comme substance cancérigène. Bien que le formaldéhyde est une substance cancérigène reconnue, les probabilités de développer un cancer suite à une exposition au niveau de formaldéhyde que l'on retrouve dans les foyers au Canada sont pratiquement nulles, selon Santé Canada. Selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), des études démontrent que la MIUF n'est pas une source de surexposition au formaldéhyde après son durcissement initial. Par contre, la MIUF qui entre en contact avec de l'eau ou de l'humidité risquerait de se dégrader et elle doit être enlevée par un spécialiste, d'après la SCHL.

    Une nouvelle vente

    Six ans plus tard, en 2014, les nouveaux propriétaires décident de revendre l'immeuble. Cette fois, c'est Yannick Arseneault qui reçoit le mandat de courtage, selon les informations du comité de discipline de l'OACIQ.

    Et cette fois-ci, les vendeurs refusent de déclarer la présence possible de MIUF.

    D'après l'OACIQ, ils affirment à Yannick Arseneault que l'isolant interdit n'est pas présent dans l'immeuble, selon eux, et que faire une telle déclaration aurait pour effet de diminuer le prix de vente de leur propriété.

    Les vendeurs ajoutent aussi, selon ce qu'a déclaré Yannick Arseneault, avoir fait des travaux à la suite d'une infiltration d'eau et ne pas avoir trouvé l'isolant en question dans l'immeuble.

    Devant le comité de discipline, le courtier soutient pourtant avoir expliqué aux vendeurs qu'il pouvait y avoir de la MIUF ailleurs dans le bâtiment.

    Il admet s'être plié à la position des vendeurs en acceptant de ne pas révéler l'information aux acheteurs potentiels, même s'il en avait l'obligation, selon l'OACIQ.

    M. Arseneault soutient toutefois avoir averti les vendeurs que s'il « arrivait quelque chose après, il n'était pas responsable ».

    Un acheteur potentiel surpris

    Un acheteur se présente ensuite et soumet une offre de 252 000 $, acceptée par les vendeurs.

    C'est le notaire qui, en fouillant dans l'historique de vente de l'immeuble, découvre au moment de conclure la transaction que le bâtiment pouvait contenir de la MIUF.

    Maître Richard LeBlanc.Agrandir l’image (Nouvelle fenêtre)

    Maître Richard LeBlanc.

    Photo : Radio-Canada

    Les acheteurs potentiels ont été chanceux : le notaire a « sauvé les meubles à la dernière minute », d'après l'avocat Richard LeBlanc.

    Ils ont été chanceux que le notaire soit éveillé. Mais les trois quarts du temps, même les notaires nous disent : "Ce n'est pas mon mandat".

    Maître Richard LeBlanc

    Dans plusieurs autres cas, les acheteurs se retrouvent avec un vice caché. « C'est l'exception. Savez-vous combien de dossiers de vice caché j'ai par année? Je vous dirais 300. C'est une honte », déclare Me LeBlanc.

    Dans notre histoire, l'acheteur décide de retirer sa promesse d'achat, à moins qu'une inspection pour détecter la MIUF soit réalisée, ce que les vendeurs refusent, selon la décision de l'OACIQ.

    Finalement, Yannick Arseneault obtient un nouveau contrat de courtage et l'immeuble sera vendu à un autre acheteur, qui sera informé de la présence possible de MIUF dans la déclaration de vente.

    Au lieu des 252 000 $ offerts la première fois, la vente sera conclue pour 204 900 $.

    Si l'acheteur finalement a été informé de la présence de MIUF, ce n'est cependant pas la norme au Québec, selon maître LeBlanc.

    « Si vous saviez les drames que je vis dans une semaine, les gens que je vois qui sont floués. Ce sont des gens qui se sont fiés à un agent d'immeuble, un courtier et ils payent très cher. Ils se fient à un inspecteur, à un notaire et au bout du compte, personne n'a levé le petit doigt », confie-t-il.

    Les limites de l'inspection visuelle

    Un inspecteur en bâtimentAgrandir l’image (Nouvelle fenêtre)

    Un inspecteur en bâtiment.

    Photo : Radio-Canada

    Les acheteurs avaient pourtant pris leurs précautions. Ils avaient fait inspecter l'immeuble avant de déposer leur offre, sans que rien n'indique la présence de MIUF.

    C'est important, avant de réaliser l'achat, de faire faire une inspection.

    Guy Giasson, porte-parole, Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC)

    En effet, « ne pas faire d'inspection, ou ne pas la faire de façon prudente et diligente, revient à accepter d'acheter l'immeuble avec tous les vices qui auraient pu être décelés et d'en assumer les coûts et les réparations », selon l'organisme Éducaloi.

    Les acheteurs d'une résidence doivent cependant savoir qu'une inspection visuelle a ses limites, selon le porte-parole de l'Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC), Guy Giasson.

    « L'isolant de type MIUF est caché derrière le mur et il est invisible, on ne peut pas le détecter », note-t-il.

    Guy Giasson et l'avocat Richard LeBlanc estiment qu'il faudrait mieux encadrer les inspections résidentielles au Québec pour s'assurer de la qualité de ces dernières.

    « Actuellement, il n'y a rien qui encadre de façon plus précise l'inspection préachat. Il n'y a pas de normes de formation au Québec », indique M. Giasson.

    Il est d'ailleurs recommandé « de vérifier si l'inspecteur en bâtiment avec lequel vous faites affaire est couvert par une assurance-responsabilité », selon Éducaloi.

    Une autre solution serait notamment de créer un ordre professionnel des inspecteurs en bâtiments au Québec.

    « Les gens sont tellement mal protégés. D'ailleurs, j'ai toujours dit qu'au Québec, on est plus protégé pour acheter un aspirateur à 40 $ que pour acheter une maison à 240 000 $ », ajoute maître LeBlanc.

    Yannick Arseneault plaide coupable

    De son côté, Yannick Arseneault a été condamné à payer une amende de 2000 $ par l'OACIQ.

    Dans sa décision, l'organisme justifie cette peine en indiquant que le courtier n'a aucun antécédent disciplinaire, qu'il a collaboré à l'enquête et qu'il n'a pas agi de mauvaise foi dans cette affaire.

    M. Arsenault a déclaré devant l'organisme avoir fait une erreur en faisant confiance aux vendeurs, qui lui déclaraient qu'il n'y avait pas de MIUF dans l'immeuble.

    L'OACIQ écrit : « Tout doit être divulgué, même si on peut croire que le problème n'existe pas, car ainsi l'acheteur pourra faire ses vérifications et ne pourra reprocher au vendeur ou à son courtier de ne pas lui avoir dit. »

    Yannick Arsenault ajoute qu'il reconnaît sa faute, qu'il va redoubler de vigilance à l'avenir pour que la déclaration du vendeur comporte toutes les informations requises et qu'il ne laissera plus rien passer, même au risque de perdre une vente.

    M. Arsenault a refusé de nous accorder une entrevue au sujet de cette affaire.

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