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Arrêter l'exode des familles avec enfants : une question à 1M $ pour Vancouver

DEs enfants dansent devant une télévision dasn un appartement avec vue sur Vancouver

Face au prix des maisons unifamiliales moyen (1 million $), les familles avec enfants quittent Vancouver, ou emménagent en appartements

Photo : CBC-Radio-Canada

Radio-Canada
Prenez note que cet article publié en 2015 pourrait contenir des informations qui ne sont plus à jour.

Est-il trop tard pour endiguer l'exode des familles avec enfants à Vancouver? Face à la flambée des prix de l'immobilier, le maire de la deuxième ville la plus chère au monde veut créer des quartiers zonés « familiaux », alors que la province veut fermer les écoles qui se vident.

Un texte de Sophie RousseauTwitterCourriel

Le site de vente immobilière realtor.ca propose actuellement « La maison la moins chère de Vancouver (Nouvelle fenêtre) » pour la somme modique de 748 000 $. Une aubaine pour une famille qui cherche une maison à deux chambres et qui ne s'oppose pas à quelques travaux.

En mai, le prix moyen d'une maison unifamiliale à Vancouver était de 1,4 million de dollars, soit plus de 10 fois le revenu imposable moyen d'une famille.

Ceux qui préfèrent louer doivent aussi débourser. Le loyer moyen d'un appartement à deux chambres à Vancouver est de 2115 $ et impossible d'en trouver un en dessous de 1740 $, selon le site de location RentBoard.ca.

Les deux chambres : l'aiguille dans la botte de foin

Les logements à deux chambres sont rares, à peine 16 % du marché locatif. Quant aux appartements à trois chambres, c'est carrément la quête du Graal : 1 % du marché locatif.

Devant l'impossibilité de se permettre l'achat ou la location d'une résidence adéquate ou encore parce qu'ils sont difficiles à trouver, un nombre grandissant de familles, 8000 selon la Ville de Vancouver, se résolvent à entasser enfants, vélos, poisson rouge, et plants de choux frisés dans un studio ou un appartement à une chambre. Ceux qui en ont assez de vivre comme des sardines désertent tout simplement la ville.

Cette tendance est évidente surtout dans l'est de la ville, où, à mesure que disparaissent les maisons évaluées à moins d'un million de dollars, le taux d'occupation des écoles baisse.

Cette carte de BTAWorks Architects montre en rouge les maisons de moins d'un million de dollars qui disparaissent des quartiers est de la ville.

Le nombre de familles avec enfant a tellement diminué que le taux d'occupation des écoles baisse et que la province a récemment demandé à la Commission scolaire de Vancouver d'étudier la fermeture possible de 19 écoles qu'elle qualifie de « sous-utilisées ».

Carte de Vancouver avec des points bleu, rouge ou jaunes pour les écoles de la ville. En bleu, les écoles sous-utilisées de Vancouver, que le ministère de l'Éducation de la Colombie-Britannique recommande de fermerAgrandir l’image (Nouvelle fenêtre)

En bleu, les écoles sous-utilisées de Vancouver, que le ministère de l'Éducation de C.-B. recommande de fermer

Photo : Ernst & Young - ministère de l'Éducation de C.-B.

La situation est telle qu'il n'est pas étonnant que le sondage Demographia International Housing Affordability (Nouvelle fenêtre) de 2015 remette une fois de plus à Vancouver la palme de la ville la moins abordable au monde après Hong Kong. Une distinction dont le maire de Vancouver se serait bien passé.

Gregor Robertson a fait campagne en promettant une ville abordable à ses électeurs. Mission impossible? Pas nécessairement. Mission urgente, toutefois, s'il veut endiguer ce qui ressemble de plus en plus à un exode des familles avec enfant.

100 familles en cinq ans

Tableau de colonnes illustrant la proportion de familles avec enfant à Vancouver depuis 1971 jusqu'à 2011. Le nombre de familles avec enfant (en bleu) à Vancouver diminue par rapport aux ménages sans enfants (en vert)Agrandir l’image (Nouvelle fenêtre)

Le nombre de familles avec enfants (en bleu) à Vancouver diminue par rapport aux ménages sans enfants (en vert).

Photo : Ville de Vancouver, d'après Statistiques Canada

En cinq ans, Vancouver est passé de 88 425 à 88 525 familles avec enfant. Seulement 100 familles avec des enfants se sont ajoutées à la population de la municipalité qui a pourtant augmenté de 25 434 habitants pour atteindre 603 502 habitants en 2011, selon Statistique Canada (Nouvelle fenêtre). 

Dans certains quartiers du centre-ville, seuls 31 % des familles ont des enfants, ou plutôt un enfant. Presque deux fois moins que la moyenne provinciale de 57 % des familles avec un ou plusieurs enfants (Nouvelle fenêtre).

Une centaine de familles avec enfants, une goutte d'eau dans l'océan des 10 000 nouveaux couples et célibataires sans enfant qui sont venus gonfler le groupe des 164 000 ménages de la municipalité.

Une stratégie pour freiner l'exode

Le maire de Vancouver, Gregor Robertson, veut renverser la tendance et pour ce faire, il a dévoilé mardi une nouvelle stratégie de logement abordable (Nouvelle fenêtre).

D'ici trois ans, la stratégie du maire veut obliger les nouveaux projets immobiliers à proposer 35 % de logements familiaux, dont au moins 10 % de logements à trois chambres. Elle prévoit également la construction de 2500 logements sociaux, dont la moitié pour familles avec enfants. La Ville de Vancouver promet aussi de créer 1000 nouvelles places en garderie.

Gregor Roberston tiendra-t-il trois ans face aux tensions de plus en plus palpables que cause la flambée des prix de l'immobilier? Les Vancouvérois semblent avoir atteint leur seuil de tolérance. Ceux de la génération du millénaire, les échos-boomers actuellement âgés de 21 à 30 ans, sont particulièrement frustrés de la situation.

Eveline Xia fait partie de ce groupe. La Vancouvéroise a récemment lancé sur Twitter le mouvement #jenaipas1million (#donthave1million (Nouvelle fenêtre)) qui dénonce le prix trop élevé des maisons de la ville.

Un revenu de 78 000 $ nécessaire pour une hypothèque moyenne

Les citoyens de Vancouver doivent avoir un revenu minimum de 78 088 $ pour pouvoir se permettre l'hypothèque moyenne pour une résidence, selon une étude de la caisse d'épargne VanCity (Nouvelle fenêtre).

Carte de Vancouver. En blanc, ou mauve le plus clair, les quartiers avec moins de 200 personnes entre 25 et 39 ans à Vancouver.Agrandir l’image (Nouvelle fenêtre)

En blanc, ou mauve le plus clair, les quartiers avec moins de 200 personnes entre 25 et 39 ans à Vancouver

Photo : BTA Works, Architects

À ce prix, nombreux sont ceux qui ont quitté la municipalité pour aller en banlieue ou qui ont fait leur deuil d'une maison unifamiliale pour vivre en appartement, explique le professeur de sociologie de l'Université de la Colombie-Britannique (UBC) Nathan Lauster.

Celui-ci, comme de plus en plus de jeunes familles, vit dans une maison en rangée avec les siens. Il applaudit le plan stratégique de la Ville de Vancouver tout en y apportant un bémol.

 La Ville n'a qu'un pouvoir limité. C'est à la province d'intervenir, par exemple en frais de garderies 

Nathan Lauster, professeur de sociologie, UBC

Les frais de garderie peuvent monter jusqu'à 1300 $ (Nouvelle fenêtre) par mois par enfant à Vancouver. Mais le gouvernement libéral n'a aucune intention d'intervenir, que ce soit pour réduire les frais de garderie ou encore pour contrôler les prix sur le marché immobilier.

Paul Kershaw, professeur de démographie à UBC et fondateur du mouvement lobbyiste Génération Squeeze, souligne que le revenu annuel moyen de cette génération a baissé de 9000 $ depuis1976 (en dollars actuels). Selon lui, seule une approche concertée de tous les paliers de gouvernement permettrait à la génération des 25-34 ans de vivre et travailler à Vancouver.

Pour l'instant, prendre un congé de maternité ou de paternité revient à prendre une deuxième hypothèque pour un couple de parents

Paul Kershaw, professeur à UBC, fondateur de Generation  Squeeze

Aucune donnée sur les propriétaires étrangers

Gregor Robertson avant son discours de victoireAgrandir l’image (Nouvelle fenêtre)

Gregor Robertson avant son discours de victoire

Photo : Radio-Canada

Face aux pressions des jeunes échos-boomer, le maire Robertson a réclamé la mise en place d'une taxe visant spécifiquement les propriétaires spéculateurs, dont la présence sur le marché est soupçonnée d'alimenter cette flambée de l'immobilier.

En moins de 24 h, la première ministre Christy Clark a rejeté l'idée. Son ministre des Finances, Mike de Jong, a dépeint les résultats (Nouvelle fenêtre) catastrophiques qu'aurait une telle taxe sur le marché immobilier : 3800 emplois de perdus, un milliard de dollars en revenus évaporés, et une dévaluation de 85 000 $ pour les propriétaires existants.

Que le gouvernement libéral de la Colombie-Britannique, qui se targue d'être le parti de la libre entreprise, soit réticent à intervenir n'est pas surprenant. Au cours des cinq dernières années, le parti a récolté plus de 130 000 $ en dons de la part de l'Association des agences immobilières (Nouvelle fenêtre) de la grande région de Vancouver.

Cette même association immobilière s'est elle aussi prononcée contre toute taxe visant les spéculateurs (Nouvelle fenêtre). Selon son économiste Cameron Muir, « seulement 5 % des transactions immobilières sont effectuées par des investisseurs étrangers ». Celui-ci admet toutefois qu'il faudrait recueillir plus d'information au moment des ventes immobilières. En effet, pour l'instant, ni la province, ni la ville, ni le fédéral ne disposent d'un mécanisme fiable pour identifier les propriétaires étrangers.

Trop peu, trop tard?

La situation est donc délicate pour le maire de Vancouver. Il doit agir vite pour répondre aux besoins de la nouvelle génération de jeunes professionnels, car l'horloge biologique de ceux-ci pourrait sonner bien avant que se soient écoulés les trois ans nécessaires pour mettre en place le plan stratégique de logement abordable du maire.

Et puis surtout, le plan du maire de Vancouver vient avec une clause d'autodestruction : la ville a l'intention de désigner certains quartiers comme familiaux, et de les densifier. Entendez : démolir les maisons unifamiliales « inabordables » et y construire des lotissements de maisons en rangée.

Il faudra jouer serré pour consulter les résidents des quartiers visés sans que les spéculateurs saisissent l'occasion et fassent monter les prix. Une situation qui aurait de quoi faire rager le maire Robertson, qui se donne trois ans pour remplir sa promesse électorale et faire à nouveau résonner le rire des enfants dans les rues de Vancouver.

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