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Transport collectif : et si les promoteurs immobiliers y contribuaient?

Le reportage de Jean-Sébastien Cloutier

Prolongements du métro, amélioration du train de l'Ouest, navette aéroportuaire, réseau d'autobus rapide sur Pie-IX ou sur le pont Champlain, train léger. Les projets en transport en commun pour la région de Montréal sont nombreux. Le problème, c'est que l'argent public est rare.

Un texte de Jean-Sébastien CloutierTwitterCourriel

L'Agence métropolitaine des transports (AMT) en a pour 17 milliards de dollars dans ses cartons. Dans un document de la Banque Nationale daté de juin et que nous avons obtenu, l'institution lance un avertissement.

Le cadre financier utilisé jusqu'à maintenant pour le financement du transport collectif dans la région métropolitaine [...] ne semble manifestement plus pouvoir répondre aux demandes.

Extrait du document de la Banque Nationale

Vincent Joli-Coeur, spécialisé dans le financement des grands projets d'infrastructures à la Banque, affirme qu'« il faut qu'il y ait un changement de culture, s'assurer que les autorités de transport collectif comme la STM ou l'AMT génèrent des revenus qui ne dépendent pas des contribuables ou des automobilistes ».

Selon les chiffres de la Banque, seulement 1 % des revenus de l'AMT et 3 % des revenus de la STM proviennent du privé. En comparaison, la société de transport de la ville de Hong Kong touche 40 % de ses revenus grâce au privé. Principalement par une méthode qui fait ses preuves ailleurs dans le monde : la captation de la plus-value foncière.

En d'autres mots, en faisant payer une partie des nouvelles gares de trains ou de stations de métro par les promoteurs immobiliers qui vont construire à proximité. Vincent Joli-Coeur pense qu'un éventuel SLR sur le futur pont Champlain est un bel exemple de projet qui pourrait être financé de cette façon.

Il faut s'assurer que le secteur public donne des conditions très claires au départ, que les conditions soient transparentes et égales un peu pour tout le monde en vertu desquelles si les promoteurs immobiliers veulent avoir une station, que ça soit à L'Île-des-Sœurs, Griffintown ou autres, il y a un coût pour ça, et le coût permet aux contribuables, usagers et autres de voir leur fardeau diminuer.

Vincent Joli-Coeur, vice-président du C. A. de Banque Nationale Marchés financiers

En partenariat avec les autorités publiques, les promoteurs déterminent les secteurs prometteurs pour construire une gare, investissent dès le début et peuvent par la suite profiter de l'augmentation de la valeur foncière de leurs immeubles grâce à la présence de cette nouvelle gare.

Selon le document de la Banque, une étude réalisée aux environs des gares de trains de la ligne vers Mont-Saint-Hilaire a démontré qu'en trois ans, les résidences situées à moins de 1500 mètres auraient vu leur valeur augmenter de 5 % à 13 %.

Un stationnement de BrossardUn stationnement de Brossard Photo : Radio-Canada

Sur le tracé de l'éventuel SLR, les endroits ciblés sur la Rive-Sud auraient eux aussi un fort potentiel de développement. Le stationnement incitatif Chevrier à Brossard, près duquel on construirait une des gares, est à deux pas du quartier DIX30. Le stationnement Panama, lui, est juste à côté du Mail Champlain.

Vincent Joli-Coeur pense que le privé pourrait payer une centaine de millions pour chacune des gares envisagées sur la ligne. Au lieu de 2 milliards de fonds publics, la facture baisserait alors à 1,3 milliard si on y allait avec l'option de SLR la plus chère.

À l'international, on voit souvent ces projets qui sont financés de l'ordre de 30 % à 40 % par le secteur privé au niveau des coûts d'immobilisations.

Vincent Joli-Coeur, vice-président du C. A. de Banque Nationale Marchés financiers
Les travaux de construction de l'ambitieux réseau ferroviaire Crossrail vont bon train dans la grande région londonienne le 2 octobre 2014. Il est prévu que les travaux se terminent en 2018.Les travaux de construction de l'ambitieux réseau ferroviaire Crossrail vont bon train dans la grande région londonienne le 2 octobre 2014. Il est prévu que les travaux se terminent en 2018. Photo : CARL COURT/AFP/Getty Images

Des exemples de New York à Londres

Le prolongement de la ligne 7 du métro de New York à l'ouest de Manhattan est un bel exemple. La construction du tunnel va de pair avec celle du plus gros chantier immobilier en cours en Amérique, le « Hudson Yards », qui sera construit juste au-dessus.

Ses promoteurs ont donné 1 milliard de dollars à la New York City Transit pour financer le métro. Autre exemple à Londres, où la « Cross Rail », nouvelle ligne de métro en construction, est aussi financée en partie par les promoteurs immobiliers.

Travaux de construction de la ligne 7 du métro de New York en 2010Travaux de construction de la ligne 7 du métro de New York en 2010 Photo : GI / Getty Images/Chris McGrath

À Montréal, l'AMT, mandatée pour proposer le meilleur projet sur le futur pont Champlain, affirme que financer les gares d'un SLR - ou pour un éventuel prolongement de la ligne bleue - par la captation foncière est une avenue qu'elle étudie sérieusement. Mais elle admet que cela nécessiterait des changements législatifs au Québec.

Sauf que l'idée de demander aux promoteurs de financer le futur SLR est loin de plaire à l'Association provinciale des propriétaires d'habitations du Québec.

Oui, le constructeur aura peut-être une sorte de taxe lorsqu'il construira ses unités, mais on sait très bien qu'il va refiler cette facture-là à l'acheteur. Donc on vient de créer une couche supplémentaire de difficulté à l'accession à la propriété et c'est pour ça que nous, on s'interroge fortement sur la possibilité de mettre en place ce modèle-là au Québec.

François-William Simard, directeur des communications, APCHQ

Le maire de Brossard Paul Leduc se dit favorable à un partenariat avec les promoteurs immobiliers pour qu'ils financent le SLR. Le maire de Montréal Denis Coderre, lui, est moins chaud à l'idée pour l'instant, mais il ne l'exclut pas.

« Il faut trouver des formules pour le financement pour l'avenir de notre transport collectif. Qu'on commence par un cadre financier et par la suite on va regarder l'ensemble des options qui peuvent être apportées », indique le maire Coderre.

Quant au ministre québécois des Transports, Robert Poëti, cité par sa porte-parole, il se dit « très ouvert » à ce type de financement, croyant que de telles formules feront fort probablement partie de la solution en transport collectif.

Vers un futur pont Champlain

Société