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Enquête

Northvolt : voici les coulisses de l’achat record du terrain avec votre argent

Notre enquête dévoile les secrets de cette vente record, financée à 100 % par un prêt du gouvernement. Elle apporte un nouvel éclairage sur la controverse des changements de règles environnementales.

Une partie du terrain vendu à Northvolt. En médaillon : Luc Poirier.

Une partie du terrain vendu à Northvolt. En médaillon : Luc Poirier, actionnaire de QMC2, propriétaire du terrain.

Photo : Radio-Canada et photo fournie par Luc Poirier

Comment un terrain acheté 20 millions de dollars, en 2015, a-t-il pu être revendu 240 millions, en 2023? C'est la question que tout le monde se pose depuis que l'entreprise suédoise Northvolt l'a acquis avec un prêt de 240 millions de dollars du gouvernement du Québec. Grâce à plusieurs sources dans le dossier, Radio-Canada a appris que Québec et Northvolt ont mal évalué le coût du terrain et ont sous-estimé le pouvoir de négociation de l'investisseur Luc Poirier.

L'entremetteur

Tout commence en septembre 2022, un an presque jour pour jour avant l'annonce du plus gros projet manufacturier de l'histoire du Québec. Investissement Québec présente au fabricant suédois de batteries le propriétaire d'un gigantesque espace grand comme 120 terrains de soccer (171 hectares), à cheval entre McMasterville et Saint-Basile-le-Grand.

Le terrain appartient à l'entreprise QMC2, dont un des actionnaires les plus en vue est Luc Poirier, un investisseur bien connu de la Rive-Sud de Montréal. À cette époque, il souhaite développer un projet résidentiel de plus de 4000 logements sur le site.

L'entremetteur est Simon Thibault, alors directeur de la filière batterie à Investissement Québec. À l'époque, un de ses mandats à la société d'État est d'agir comme facilitateur pour Northvolt.

Le vaste terrain, vu des airs.

La filière batterie

Consulter le dossier complet

Un bras robotisé sur une chaîne de production de batteries électrique.

En septembre 2022, M. Thibault fait part de son estimation à l'entreprise suédoise. Selon lui, elle devra payer au moins 150 millions de dollars pour acheter ce terrain à Luc Poirier et à ses associés.

Northvolt prépare alors son budget et planifie un montant de 165 millions de dollars pour la transaction. L'argent nécessaire lui sera prêté par le gouvernement, mais elle devra le rembourser.

L'entreprise suédoise retient alors les services d'une firme de courtage, CBRE. Cette dernière n'est pas d'accord avec l'estimation d'Investissement Québec et encourage Northvolt à offrir beaucoup plus d'argent au propriétaire, car, selon son analyse, le prix de vente des terrains industriels a doublé entre 2020 et 2022 sur la Rive-Sud de Montréal.

Les acheteurs l’ignorent à ce moment-là, mais Luc Poirier avait fait évaluer la valeur marchande de son terrain à 85 millions de dollars, en juillet 2020. Un rapport d’Évaluation Hexagone, obtenu par Radio-Canada, estimait que c’était le prix sincère le plus probable.

Le déjeuner avec le ministre

Le processus d'achat se met en place après le 6 février 2023, à la suite d'un déjeuner entre le cofondateur de Northvolt Paolo Cerruti et le ministre de l'Économie, de l'Innovation et de l'Énergie du Québec, Pierre Fitzgibbon, au chic restaurant Osco, à Montréal.

Pierre Fitzgibbon marche avec un regard déterminé.

Le ministre Pierre Fitzgibbon

Photo : Radio-Canada / Sylvain Roy Roussel

Le 15 février, Northvolt suit les conseils de son courtier et fait une offre de 220 millions de dollars à Luc Poirier.

Sept jours plus tard, le 22 février, le gouvernement du Québec dépose un projet de modification à un règlement en environnement qui aura pour effet d'éviter au projet de fabrication de batteries un examen du Bureau d'audiences publiques sur l'environnement (BAPE).

Le cabinet de Pierre Fitzgibbon assure que le sujet du BAPE n’a pas été abordé lors du déjeuner du ministre avec Paolo Cerruti.

En février, je ne savais même pas quelle était la réglementation, affirme le PDG de Northvolt, en réponse à une question de Radio-Canada.

Le coup de théâtre des milieux humides

Le 7 mars, le ministère de l'Environnement du Québec refuse à Luc Poirier et à QMC2 leur demande d'autorisation pour détruire des milieux humides sur le terrain (Nouvelle fenêtre). Le projet immobilier est alors compromis. Dans ces conditions, Luc Poirier entend trouver une nouvelle façon de rentabiliser son investissement initial.

Bien conscient que Northvolt et le gouvernement ne trouveront pas facilement un autre terrain de cette taille pour leur projet d'usine de batteries, il fait une contre-proposition, le 27 mars, à 300 millions de dollars.

Plan du projet résidentiel envisagé, au départ, par Luc Poirier.

Plan du projet résidentiel envisagé, au départ, par Luc Poirier.

Photo : Radio-Canada

Le 24 mars, l'entreprise suédoise enregistre un mandat au registre des lobbyistes du Québec, pour, entre autres, convaincre le gouvernement Legault d' identifier les soutiens commerciaux et réglementaires potentiels.

Avec le rejet du projet de QMC2 par le ministère de l'Environnement, Northvolt prend conscience que la quantité de milieux humides présents sur le site constitue un risque. En outre, le terrain est en partie contaminé.

Sur les conseils de son courtier, l'entreprise suédoise fait une nouvelle offre, le 5 avril, à 150 millions de dollars, donc beaucoup moins d’argent que ce qu'elle avait initialement proposé.

Luc Poirier ne se laisse pas impressionner et fait une contre-offre à 253 millions, fin avril.

Northvolt propose alors 192 millions, mais rien n'y fait. Luc Poirier tient la ligne dure : son dernier prix est 253 millions de dollars.

La recherche d'un autre terrain

En mai 2023, craignant de ne pouvoir réaliser son projet sur le terrain qu'elle convoite, l'entreprise suédoise se met à visiter d'autres sites : Montréal-Est, Bromont, Baie-Comeau et Saguenay. Mais ils sont soit trop petits, soit trop chers, soit mal adaptés.

Il n'y a plus de doute pour Northvolt et le gouvernement du Québec : seul le terrain de McMasterville et Saint-Basile-le-Grand convient. Il va falloir retourner négocier avec Luc Poirier.

Le 17 mai, le ministre Pierre Fitzgibbon s'entretient avec la direction de l'entreprise suédoise pour envisager la suite des choses.

Northvolt revient frapper à la porte de QMC2, le 30 mai, mais le propriétaire demeure inflexible : son dernier prix, c'est 253 millions de dollars.

Le 31 mai, le ministre de l'Environnement du Québec, Benoit Charette, rencontre des représentants de Northvolt. Cette rencontre n'apparaît pas à son agenda public.

C'est Luc Poirier qui fait débloquer la négociation, en juin. Si l'entreprise suédoise le paie rapidement, il accepte de baisser son prix à 240 millions de dollars.

Le marché est conclu fin juin, et la vente, officialisée le 31 octobre. Luc Poirier célèbre la plus grosse transaction de [s]a vie.

Publication de Luc Poirier pour se féliciter de la vente, le 1er novembre.

Publication de Luc Poirier pour se féliciter de la vente, le 1er novembre.

Photo : Radio-Canada / Facebook

Le juste prix?

Northvolt a-t-elle payé le juste prix avec l'argent prêté par les Québécois? A-t-elle été bien conseillée par Investissement Québec? La société d'État nous répond qu'il appartient à l’entreprise d’évaluer les sites potentiels et de procéder aux démarches entourant l’acquisition d’un terrain.

Nous ne commenterons pas au sujet de la valeur du terrain ou du prix de la transaction : il s’agit d’une décision commerciale privée, répond la porte-parole d’Investissement Québec, Isabelle Fontaine.

Je ne pense pas qu’on a payé trop cher pour le terrain, répond, pour sa part, le PDG de Northvolt Amérique du Nord, Paolo Cerruti.

Nous avons probablement payé un juste prix. Est-ce que c’est un bas prix? Non, ce n’est pas un bas prix.

Une citation de Paolo Cerruti, PDG de Northvolt Amérique du Nord

Northvolt a refusé de commenter davantage le processus de négociation ayant mené à l’achat.

Au rôle d'évaluation foncière des municipalités de McMasterville et de Saint-Basile-le-Grand, le terrain est évalué à un peu plus de 11 millions de dollars, mais le rôle n'en reflète pas la valeur marchande.

Radio-Canada a demandé à l'entreprise suédoise si elle a fait affaire avec un évaluateur agréé pour estimer de façon objective la valeur du terrain qu'elle convoitait. Northvolt répond : Nous avons été accompagnés par CBRE, une firme de courtage immobilier spécialisée dans les sites commerciaux et industriels.

Cette réponse fait sursauter l'évaluateur agréé Christian-Pierre Côté, associé chez Côté Mercier Conseil immobilier. Le courtier est rémunéré pour son travail en fonction des résultats qu'il va obtenir, rappelle-t-il, donc il pourrait avoir intérêt à ce que la vente se fasse à un prix élevé.

Au contraire, un évaluateur agréé ne touche pas de pourcentage sur la transaction et est un acteur indépendant et impartial, dont le travail est encadré par un ordre professionnel.

Ils n'ont pas fait appel à un parti indépendant pour déterminer si le prix payé avait du sens ou non, comme l'exigent les bonnes pratiques, [...] ne serait-ce que dans un souci de transparence.

Une citation de Christian-Pierre Côté, évaluateur agréé, associé chez Côté Mercier Conseil immobilier

L'expert est aussi surpris du court laps de temps qu'il a fallu pour conclure une transaction d'un montant aussi important : Ce n'est pas usuel.

Le courtier CBRE n'a pas répondu à nos questions.

Contacté par Radio-Canada, Luc Poirier a d'abord décliné notre demande d'entrevue, puis a répondu à quelques questions par écrit.

Il n'est pas surpris que la valeur de son grand terrain ait triplé entre l'évaluation de 85 millions de dollars à l'été 2020 et sa vente à 240 millions, cet automne. Depuis la COVID-19, il y a eu une explosion des demandes d'entreposage [Amazon et autres] et les grosses entreprises ne veulent plus du just in time pour leur production, [elles veulent des stocks], explique-t-il.

Sur Facebook, il assure n'avoir eu besoin d'aucun lobbying ni d'aucune connexion politique pour réaliser cette vente record, la plus élevée pour un terrain industriel dans la région de Montréal.

Ce terrain vaudrait au moins 400 millions de dollars s'il avait été acheté pour y construire des unités résidentielles, calcule Luc Poirier, mais il ne regrette pas de l'avoir cédé moins cher, car il pourra utiliser l'argent pour un projet à plus court terme.

Afin d'optimiser ce terrain [pour le projet résidentiel], ça aurait pris trois ou quatre ans encore, et après, il aurait fallu construire pendant 15 ans minimum.

Une citation de Luc Poirier

En acceptant une offre à la moitié de sa valeur, j'ai participé, d'une certaine façon, à la transition écologique par le développement de la filière batterie, écrit l'investisseur.

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