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Construction de logements : Rivière-du-Loup à toute vapeur, Rimouski à la traîne

Alors que les mises en chantier résidentielles ont diminué à Rimouski, elles se multiplient à Rivière-du-Loup.

Devant l'île Saint-Barnabé au loin, des maisons de quartiers de Rimouski sont entourées d'arbres.

Qu'il s'agisse des travailleurs, des étudiants ou des familles, la crise du logement à Rimouski touche toutes les tranches de la population. (Photo d'archives)

Photo : Radio-Canada / Simon Rail-Laplante

Les deux plus grandes villes du Bas-Saint-Laurent vivent deux réalités immobilières différentes depuis cinq ans. Tandis que Rivière-du-Loup voit de plus en plus de résidences être construites, Rimouski connaît un essoufflement.

Entre 2018 et 2022, le nombre de mises en chantier résidentielles a chuté de 50 % à Rimouski, tandis qu’il a bondi de 88 % à Rivière-du-Loup pendant la même période.

Même si Rivière-du-Loup est deux fois moins populeuse que Rimouski, il s’est construit et achevé sensiblement le même nombre d’unités résidentielles depuis 2018 dans ces deux villes. À Rivière-du-Loup, on dénombre 547 mises en chantier et 613 unités achevées, contre 589 et 693 respectivement pour la capitale du Bas-Saint-Laurent.

En comparaison, à Shawinigan, une autre ville de 50 000 habitants, il y a eu autant de mises en chantier en 2021 qu'au cours des trois dernières années à Rimouski.

Les mises en chantier ont par ailleurs fondu de 36 % de 2021 à 2022 à Rimouski, une baisse plus prononcée qu’à l’échelle provinciale (16 %).

Taux d'inoccupation des logements en 2022

Rimouski : 0,4 %

Rivière-du-Loup : 0,5 %

Source : Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)

Pour expliquer ce ralentissement, constaté un peu partout au pays, l'Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) montre du doigt les taux d’intérêt élevés, le coût des matériaux de construction et une facture qui ne cesse de grimper.

Il peut en coûter bien au-delà de 225 000 $ par unité pour un entrepreneur, ce qui l’empêche d’obtenir un remboursement des taxes payées.

Cette conjoncture économique est souvent évoquée pour expliquer le report de projets résidentiels à Rimouski. C'est le cas des projets du groupe Fari et de celui qui devait voir le jour sur le terrain de l'église Sainte-Agnès. Pourtant, ces arguments n’expliquent pas tout non plus, puisqu’à Rivière-du-Loup, les mises en chantier résidentielles ont grimpé de 35 % entre 2021 et 2022.

Rimouski et Rivière-du-Loup sont à contre-courant, note le directeur du service économique de l'Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), Paul Cardinal.

Une maison en cours de construction à Rimouski.

Les mises en chantier dans le secteur de Rimouski diminuent depuis une dizaine d'années.

Photo : Radio-Canada / Simon Rail-Laplante

Paul Cardinal note que les mises en chantier louperivoises sont en partie dopées par les nouvelles unités locatives, au nombre de 77 pour les années 2021 et 2022. Pendant ce temps, à Rimouski, ça fait deux ans qu’il n’y a pas eu de constructions locatives, fait-il valoir à titre de comparaison.

Cette année encore, Rivière-du-Loup est en voie de dépasser Rimouski au chapitre des mises en chantier résidentielles. En date du mois de juillet, on dénombrait 28 mises en chantier à Rimouski, contre 169 pour Rivière-du-Loup, un chiffre qui s'explique en grande partie par le début du chantier du projet immobilier de Medway.

Le manque de terrains en cause, disent des entrepreneurs

Plusieurs entrepreneurs et professionnels du milieu de l'habitation contactés par Radio-Canada montrent du doigt non seulement les lents processus pour approuver un projet à Rimouski mais aussi la disponibilité des terrains en ville, qui constituerait un frein à la réalisation de projets résidentiels. C'est la Ville [de Rimouski] qui contrôle l'offre, a même dit l'un d'entre eux.

Et ce ne sont pourtant pas les projets qui manquent, ajoute Tommy Gagnon, de Construction Joli-Mont, un rare entrepreneur qui a accepté de parler à visage découvert. Il y a plus de demande que de terrains qu'il pourrait y avoir, explique le vice-président de l'entreprise, qui dit ne pas chômer malgré les taux d'intérêt élevés et les prix des matériaux.

Un homme réfléchit pendant un entretien.

Tommy Gagnon, vice-président de Construction Joli-Mont

Photo : Radio-Canada

Tommy Gagnon constate même qu'il semble plus facile de lancer des projets immobiliers à Mont-Joli, à une quarantaine de kilomètres de Rimouski, principalement en raison de la disponibilité des terrains. Je pense qu'il faut plus de développement de la Ville [de Rimouski], croit l'entrepreneur.

C'est très dur de faire un développement pour un entrepreneur. C'est tellement coûteux, l'infrastructure de la rue et tout! C'est pour ça qu'on priorise les terrains de la Ville.

Une citation de Tommy Gagnon, vice-président de Construction Joli-Mont

Au moment de publier ces lignes, huit terrains étaient à vendre à des fins de construction résidentielle sur le territoire de Rimouski.

[Le lotissement] ne se fait pas immédiatement, rétorque Guy Caron, maire de Rimouski, qui balaie du revers de la main toute comparaison entre Rimouski et d'autres villes du Québec. Arrêtons de comparer des pommes avec des oranges ou des poires, plaide l'élu.

Le parallèle entre Rimouski et Rivière-du-Loup est injuste à ses yeux puisque ces villes n'ont pas la même réserve foncière ni le même plan d'urbanisme.

Une carte municipale.

En mauve, les terrains municipaux de la Ville de Rimouski.

Photo : Capture d'écran / Ville de Rimouski

En effet, la Ville ne possède pas un grand nombre de terrains, se défend le maire. À titre d'exemple, le terrain ciblé pour un projet de lotissement immobilier dans le district de Pointe-au-Père représente les deux tiers de la réserve foncière de Rimouski, soutient Guy Caron.

Encore moins de terrains sont libres au centre-ville, alors que l'administration planche sur la densification du secteur pour y construire des logements. Cette densification est toutefois en grande partie empêchée par... les propres règles de la Ville, avoue le maire.

Il y a des contraintes que nous avons qui sont imposées par la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme et [...] par le caractère inadéquat du plan d'urbanisme, qu'on doit changer, explique Guy Caron.

Le maire de Rimouski dans les studios radiophoniques de Radio-Canada Ici Bas-Saint-Laurent.

Le maire de Rimouski, Guy Caron (Photo d'archives)

Photo : Radio-Canada / Simon Rail-Laplante

Plusieurs terrains vacants à Rimouski sont en outre zonés agricoles, ce qui rend leur conversion par la CPTAQ quasi impossible, d'après Guy Caron. Et même pour les terrains qui ne sont pas en zone agricole, modifier le zonage pour permettre la construction est souvent une procédure longue et difficile.

Bernard Beaulieu, propriétaire des Immeubles Beaulieu et Collin, s'est récemment heurté à cet obstacle. Il a affirmé à l'émission Même fréquence qu'il est propriétaire d'un terrain à proximité du site du Lab-École. Il pourrait y construire une cinquantaine d'unités, selon ses dires, mais ce terrain possède un zonage de type agricole.

C'est malheureux parce qu'il y a beaucoup de gens qui nous demandent des terrains, a commenté l'entrepreneur.

Que la Ville soit responsable parce qu'on ne donne pas de terrains... On n'a pas de terrains à donner! Et au niveau du développement à Rimouski, ça va être problématique. On risque de frapper un mur dans 10 à 15 ans parce qu'on risque de ne plus avoir de terrains, sauf [dans] des zones agricoles.

Une citation de Guy Caron, maire de Rimouski

Un nombre de permis délivrés jamais vu en 10 ans

Un immeuble de logements en construction.

Les projets immobiliers à Rimouski, comme celui-ci au coin de la rue Huppé et de la 1re Rue, se sont faits rares dernièrement.

Photo : Radio-Canada / Édouard Beaudoin

Le maire de Rimouski a toutefois des raisons de croire que de meilleurs jours s'en viennent. Pour appuyer ses dires, il confie que 384 permis de construction résidentielle avaient été délivrés en date du mois d'août pour 2023.

Il faut remonter à 2012 pour atteindre un chiffre similaire, année où la Ville en avait accordé 287. Je pense qu'on va dans la bonne direction, affirme Guy Caron.

Malgré leurs doléances, la plupart des entrepreneurs s'entendent pour dire que leurs relations avec l'administration Caron sont bonnes. Un changement de cap s'est même opéré depuis l'élection municipale de 2021, d'après Tommy Gagnon, de Construction Joli-Mont.

M. Caron est très à l'écoute des entrepreneurs et je pense qu'il fait son possible, assure l'entrepreneur, qui croit toutefois qu'un changement de mentalité doit se faire au chapitre de l'urbanisme.

J'ai confiance dans le département d'urbanisme, assure pour sa part Guy Caron, qui rappelle que ce service est doté d'une nouvelle direction depuis peu. Déjà, un changement de culture s'y installe, note l'élu, qui cite en exemple la collaboration de la Ville avec les promoteurs pour les aider à faire approuver un projet plutôt que de le rejeter en bloc.

Le terrain laissé vague depuis la démolition du Cooprix.

La Société de développement Angus souhaite acquérir les terrains contaminés de l'ancien centre commercial Cooprix et de l'ancien garage municipal à Rimouski pour y réaliser un projet immobilier. (Photo d'archives)

Photo : Radio-Canada / Jean-Luc Blanchet

En parallèle, le plan de lutte contre la pénurie de logements, dont certains éléments fiscaux ont été adoptés cette année, semble porter ses fruits jusqu'à maintenant. Il aurait suscité beaucoup d'intérêt, surtout à Montréal, étrangement, commente le maire. Assorti de crédits de taxes foncières et d'allégements à la réglementation municipale, ce plan vise précisément à favoriser les projets de construction de logements.

Montré du doigt pour son inaction face à la crise du logement, le premier ministre Justin Trudeau a lui-même demandé aux municipalités d'être plus flexibles. On a été clairs que les règles locales doivent changer et que les gouvernements locaux doivent être plus ambitieux, a récemment déclaré le premier ministre lors d'une annonce à London, en Ontario.

Justin Trudeau en conférence de presse sur un chantier.

Le premier ministre Justin Trudeau veut collaborer avec les Villes pour accélérer la réalisation de projets de logements sociaux existants dont la mie en œuvre est retardée par des questions de réglementation trop complexe ou contraignante.

Photo : La Presse canadienne / Nicole Osborne

Pour sa part, la Ville de Rivière-du-Loup a décliné notre demande d'entrevue pour expliquer cette récente hausse du nombre de mises en chantier, mentionnant ne pas vouloir entrer dans le jeu des comparaisons.

Par courriel, son service des communications cite toutefois l'esprit entrepreneurial des Louperivois et les projets de croissance lancés par des entreprises comme Premier Tech ou Lepage Millwork comme des pistes de réponse potentielles.

Avec la collaboration d'Isabelle Damphousse

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