Des changements à la Loi sur le courtage immobilier toujours mal compris au Québec

Un an après des changements à la Loi sur le courtage immobilier du Québec, qui vise à mieux protéger le public, des clients et des courtiers font toujours face à une certaine incompréhension. Retour sur une année de changements et d'adaptation dans le marché immobilier québécois.

L'embauche d'un courtier immobilier fait souvent partie des premières étapes dans le processus d'achat ou de vente d'une propriété. Mais des changements à la loi, en vigueur depuis le 10 juin 2022, ont modifié des façons de faire sur le terrain.

On continue, encore aujourd'hui, à répondre à des questions de nos courtiers qui ne sont encore pas claires pour eux, témoigne Marc Lacasse, courtier immobilier et président de l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). Ç’a été un grand défi. Ce n'est pas simple, les changements de loi, à appliquer et à faire comprendre, croit celui qui représente plus de 15 000 courtiers au Québec.

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Même son de cloche du côté de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), qui applique cette loi. Il constate, par rapport à 2021, où 42 900 appels avaient été reçus, une recrudescence des appels sur les changements législatifs [...] provenant autant des courtiers que des consommateurs. Le ministère des Finances devrait dévoiler prochainement les chiffres de 2022.

Fini la double représentation en 2022

Les futurs acheteurs sont sans aucun doute les plus touchés par les changements à la Loi sur le courtage immobilier.

Dans un contexte de surenchère, plusieurs avaient l'impression d'être victimes d'un manque de transparence et d'être moins bien représentés en vue d'une des transactions les plus importantes de leur vie.

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Ainsi, depuis juin, le principe de double représentation est interdit, sauf pour quelques exceptions.

Un titulaire de permis ne peut pas avoir un contrat de courtage-vente et un contrat de courtage-achat dans le cadre d'une même transaction, sur une même propriété, précise Sandra Barrette, directrice du Centre de renseignement info OACIQ et du service de certification de l'OACIQ.

Si un courtier se retrouve dans une situation de double représentation, il doit obligatoirement résilier son contrat avec l'acheteur, ajoute Mme Barrette.

Le but de ce changement est d'assurer que les intérêts de l'acheteur soient pleinement respectés.

Exceptions

Deux exceptions peuvent permettre à un courtier de faire une double représentation, notamment en région éloignée, où les services sont rares.

Si aucun autre titulaire de permis n'est disponible pour représenter l’acheteur et que son bureau est situé dans un rayon de 50 km de l’immeuble pour lequel le client acheteur a l’intention de formuler une promesse d’achat, le courtier peut assurer une double représentation.

Les agences sont également exemptées. Par exemple, si deux courtiers d'une même agence liés par des contrats de courtage distincts travaillent sur une même transaction, ils ne sont pas considérés dans une situation de double représentation.

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Le contrat-achat maintenant obligatoire

Pour s'assurer d'être pleinement représentés, les acheteurs doivent obligatoirement être liés par un contrat-achat de l'OACIQ avec leur courtier. Il s'agit d'un deuxième changement à la loi : exit les ententes verbales.

Pour représenter un client, il faut avoir signé un contrat de courtage avec lui. Le représenter, ça veut dire défendre ses intérêts, protéger ses informations confidentielles et stratégiques. Quand [un courtier] a un contrat de courtage pour la vente et pour l'achat, ça devient une situation insoutenable pour le courtier parce qu'il ne peut pas respecter simultanément les intérêts de part et d'autre, d'où les changements législatifs, précise Sandra Barrette.

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C'est pourquoi, dès la signature, le courtier se doit d'informer les acheteurs qu'il est possible qu'il puisse résilier le contrat s'il fait face à une situation de double représentation.

S'il doit résilier le contrat, le courtier doit obligatoirement informer l'acheteur que son rôle devient limité et qu'il ne pourra pleinement le représenter, prévient Mme Barrette. Il doit aussi lui recommander de se faire représenter par un autre courtier.

Finalement, si le client acheteur décide de ne pas signer un contrat-achat, le courtier doit tout de même lui accorder un traitement équitable.

Adaptation

Sur le terrain, ces changements ont mené à des situations plus complexes, estime Anne-Marie Lussier, courtière immobilière et directrice administrative chez Royal LePage Blanc & Noir, une agence immobilière de Québec. Elle constate que ces changements ne sont pas compris de tous et sont souvent perçus comme un ajout à leur charge de travail.

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En même temps qu'on doit éduquer nos courtiers sur les changements de loi, il faut aussi leur apporter de nouvelles approches, comment expliquer la façon dont ça va se passer, illustre Marc Lacasse, de l'APCIQ.

Bien souvent, ces changements se traduisent par davantage d'échanges entre les courtiers et clients. Le public est beaucoup plus protégé. Par contre, il ne faut pas sous-estimer le temps que ça peut nous prendre à ce que l'information soit communiquée et intégrée à tous les courtiers du Québec et après ça, à tous les Québécois qui veulent faire une transaction.

L'OACIQ a mis en place plusieurs outils en ligne pour aider les courtiers et les clients. L'APCIQ contribue aussi à cet effort de sensibilisation. On se documente beaucoup. On va se communiquer les grands enjeux entre les deux organismes pour encadrer autant les courtiers que les clients, conclut Marc Lacasse.