L’approche de l’Ontario pour le logement sera-t-elle utile dans le Nord de l’Ontario?

L’Ontario souhaite favoriser la création de logements en permettant de construire sur des terrains agricoles, ce qui pourrait causer des ennuis aux municipalités qui tentent de planifier la croissance urbaine sur leur territoire.

Au début du mois d'avril, l'Ontario a publié une nouvelle déclaration de planification provinciale.

Si elle est mise en œuvre dans sa forme actuelle, cette politique déterminera comment, où et quand les municipalités de l'Ontario peuvent se développer.

La déclaration de planification provinciale assouplit les règles relatives à l'utilisation des terres afin d'ouvrir plus d'espace au développement sur des terrains qui ne sont pas utilisés.

Ce changement réglementaire s’applique uniformément partout en province, ce qui signifie que les communautés rurales du Nord devront suivre la même politique que les zones plus denses et plus développées du Sud de l'Ontario.

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Bailey Chabot, planificatrice senior de la Ville du Grand Sudbury, affirme que les changements proposés présentent à la fois des avantages et des défis.

Sa principale préoccupation concerne l’accès aux services municipaux.

Des services difficiles à acheminer aux citoyens

Madame Chabot explique que, lorsque de nouvelles zones sont développées, elles doivent être desservies par des réseaux d'eau et d'égout.

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Selon elle, il est toutefois possible en remplacement de ces infrastructures de mettre en place des services communaux et privés.

Il semble que l'on accorde moins d'importance aux services municipaux qu'aux services privés et communaux, indique-t-elle à propos du règlement de la province.

Les services communaux privés, comme les fosses septiques, appartiennent à ceux qui les utilisent et sont gérés par ces derniers.

La déclaration dit que les services municipaux restent la priorité pour l'aménagement du territoire, mais que les services communaux sont une option, explique-t-elle.

Selon Mme Chabot, le problème réside dans le fait que la Ville du Grand Sudbury et d'autres collectivités du Nord comptent beaucoup de terres rurales non aménagées.

Implications juridiques

Lorsque le développement se fait à l'extérieur de ces zones aménagées, il y a des problèmes potentiels, affirme Mme Chabot.

Paula Boutis, du cabinet d'avocats Aird & Berlis, conseille le groupe de planification municipale et d'aménagement du territoire du Grand Sudbury.

Elle aide les municipalités à comprendre les implications juridiques de la nouvelle déclaration de planification de la province.

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Selon elle, même si la déclaration n'oblige pas les municipalités à étendre leurs services aux zones plus rurales, la question de l’accès aux services municipaux reste d'actualité.

En fait, c'est un problème qui se pose partout. L'infrastructure est un obstacle majeur à la construction de nouveaux logements, affirme Mme Boutis.

Mme Chabot ajoute que la Ville a déjà élaboré des plans directeurs pour le développement et l’accès aux services, et que la politique provinciale modifierait ces plans.

Nous sommes préoccupés par les implications financières, affirme-t-elle.

Les terres agricoles seront-elles vraiment utilisées?

La conversion de terres agricoles à des fins résidentielles est un autre problème soulevé par la déclaration de planification.

Mme Chabot indique que le personnel de la Ville a analysé en 2018 le processus de conversion des terres agricoles pour la construction de maisons.

Ils ont constaté que la grande majorité des terres nouvellement créées dans les zones rurales n'ont pas encore été utilisées pour construire des maisons.

Mme Boutis n'est pas convaincue non plus que la conversion de nouvelles terres entraînera nécessairement une augmentation du nombre de logements.

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Comprendre ce qui ralentit l'approbation des logements à l'heure actuelle est très complexe. C'est une question de marché, une question financière, explique-t-elle.

Le fait d'obtenir davantage d'autorisations, ce qui est en grande partie l'objectif de cette déclaration de planification, ne se traduira pas nécessairement par une accélération de la construction de logements, ajoute-t-elle.

Mais la déclaration de planification proposée contient également des avantages pour des communautés comme le Grand Sudbury, selon Mme Chabot.

Par exemple, les permissions plus larges de densification résidentielle coïncident avec les plans et les objectifs de la Ville.

Selon Mme Chabot, des secteurs comme le centre-ville, le nouveau Sudbury et Chelmsford sont pensés de manière à ce que les résidents puissent vivre relativement près des services dont ils peuvent avoir besoin au quotidien.

La province demande des rétroactions

Comme d'autres municipalités de la province, le Grand Sudbury soumettra une réponse à la proposition de la province.

M. Chabot espère que cela aidera à éviter des problèmes potentiels à l'avenir.

Mme Boutis croit également que les commentaires pourraient aider à clarifier certaines incertitudes concernant la façon dont les terres agricoles seront converties.

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Toutefois, elle affirme que, dans l'ensemble, les propositions de la province en matière de logement au cours de la dernière année sont restées inchangées, malgré les commentaires du public.

La date limite pour soumettre des commentaires au registre environnemental est le 5 juin.

L'Ontario n'a pas encore publié la partie du plan concernant le patrimoine naturel, notamment les politiques visant à préserver la biodiversité.

La déclaration de politique d'aménagement devrait entrer en vigueur à l'automne.

Avec les informations d'Aya Dufour, de CBC