Pas si simple de transformer des bureaux en appartements à Sudbury

Transformer des bureaux vacants en appartements résidentiels afin de contrer la pénurie de logements? Ce n’est pas aussi évident qu’on pourrait le croire, affirment des promoteurs immobiliers du Nord de l'Ontario.

Le risque financier d'aller de l’avant avec ces transformations n’en vaut pas la peine, explique Chris Tammi, courtier immobilier chez Mallette Goring et un des investisseurs qui ont acheté l’ancien immeuble d’assurance Gougeon, au centre-ville de Sudbury, l'année dernière.

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Initialement, M. Tammi croyait qu’il pourrait aisément convertir les bureaux du deuxième étage de l'immeuble en quatre unités résidentielles, des appartements qu’il avait bon espoir de pouvoir louer rapidement grâce à la forte demande sur le marché locatif.

Coûts élevés pour être conforme

Toutefois, les coûts élevés essentiels pour assurer la conformité du bâtiment au Code du bâtiment ainsi qu'aux normes et exigences du Code national de prévention des incendies rendent l’investissement non rentable, se désole M. Tammi.

Selon l’étude de faisabilité, il serait préférable de louer cet espace de bureaux très bon marché plutôt que d’assumer les coûts de sa conversion en espace résidentiel pour obtenir un loyer légèrement plus élevé.

Beaucoup de gens conseillent alors de ne tout simplement rien faire, explique-t-il.

Chaque appartement doit être doté d’au moins deux sorties en vertu du code de prévention des incendies, ce qui nécessiterait l’ajout d’une sortie de secours à l'avant du bâtiment.

Le changement aux lois environnementales provinciales de 2006 concernant les sols contaminés présente un obstacle supplémentaire, particulièrement au centre-ville de Sudbury.

Sols contaminés

Guido Mazza, directeur des services de construction du Grand Sudbury et responsable du bâtiment depuis 30 ans, affirme qu’il incombe aux promoteurs immobiliers de faire analyser le sol sous tout bâtiment potentiellement convertible.

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Ces tests risquent très certainement de révéler des preuves de décennies de contamination industrielle en provenance des gares de triage ainsi que d'une usine de nettoyage à sec, ajoute M. Mazza.

Il n’y a aucun endroit au centre-ville de Sudbury où ces questions n’entrent pas en jeu. Et ce sont des questions qui mettent fin aux projets.

Ces règles ont été assouplies en 2011, confirme M. Mazza. M. Tammi souhaite cependant un assouplissement accru afin d’atténuer une crise du logement qu’il juge être au point de rupture. Il faut prendre des risques calculés, croit-il.

Le risque de ne rien faire est beaucoup plus grand que le risque que quelqu'un soit exposé à des scories dans le sol qui datent de 100 ans.

Assouplir les règles

Geoff McCausland, ancien conseiller municipal du Grand Sudbury qui travaille maintenant chez Mallette Goring en tant que gestionnaire de développement et de projets, réclame lui aussi plus de flexibilité en ce qui concerne les normes de construction.

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Il y a énormément d'exigences différentes qui ne s'alignent pas de manière cohérente, constate-t-il.

Bien que la Ville ait récemment augmenté ses incitatifs financiers pour convertir des bureaux en logements en offrant 20 $ par pied carré ou 20 000 $ par unité, M. McCausland pense qu'elle doit en faire davantage.

Vous pouvez investir quelques millions et vous retrouver avec un bâtiment qui vaut moins que cela. C'est une période très étrange, dit-il.

M. McCausland ajoute que si de nombreux bureaux restent vacants, tous les contribuables pourraient faire face à de fortes augmentations au moment où les conseils municipaux tentent de compenser la perte de recettes fiscales.

Avec les informations d'Erik White, CBC