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Nombre record de bureaux vacants à Québec, et le pire est à venir

Le taux de disponibilité des immeubles commerciaux dans la capitale a augmenté de 50 % depuis la pandémie.

La Ville de Québec vue du sommet du Concorde.

La Ville de Québec vue du sommet du Concorde.

Photo : Radio-Canada / Maxime Corneau

Le taux de disponibilité des immeubles de bureaux dans la région de Québec a augmenté de moitié depuis le début de la pandémie pour s’établir à environ 12 %. Avec la généralisation du télétravail, l’expiration à venir de nombreux baux commerciaux et la diminution des espaces loués par le gouvernement, des représentants de l’industrie immobilière croient que ce pourrait n’être que le « début du tsunami ».

Selon des données compilées par le Groupe Altus, le taux de disponibilité des immeubles de bureaux dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec est passé de 7,9 % au quatrième trimestre de 2019 à 11,9 % au cours du premier trimestre de 2023.

Cela représente une hausse de 50,63 % et une variation de 4 points de pourcentage (points). Il s’agit du plus haut taux enregistré depuis l’année 2000.

Indicateur

Le taux de disponibilité correspond à la proportion d’espaces qui sont soit vacants, soit occupés par un locataire ayant envoyé ou reçu un avis de non-renouvellement. Il diffère du taux d’inoccupation, qui ne prend en compte que la proportion d’espaces vacants.

Le complexe immobilier Jules-Dallaire situé à l'intersection du boulevard Laurier et de la route de l'Église, dans le secteur Sainte-Foy.

Dans la RMR de Québec, le Groupe Altus recense 21,8 millions de pieds carrés d’espaces à bureaux locatifs répartis dans 259 propriétés. À noter que ces chiffres n’incluent que les espaces de plus de 20 000 pieds carrés contigus.

Photo : Radio-Canada / Bruno Boutin

Au cours des trois dernières années et demie, le taux de disponibilité a augmenté de 8 points au centre-ville de Québec et de 3,2 points à Sainte-Foy, mais uniquement de 1,4 point dans le secteur Nord-Ouest (Lebourgneuf). Sur la Rive-Sud, il a plutôt baissé de 2,5 points.

L’évaluateur agréé et directeur général du Groupe Altus à Québec, Alain Roy, attribue principalement ces écarts aux impacts du télétravail, qui ne sont pas les mêmes d’un secteur d’activité et d’un lieu à l’autre.

Incitatif

Si une entreprise compte une proportion importante d’employés travaillant à distance, elle sera plus encline à réduire la superficie d’espaces de bureaux qu’elle loue. À l’inverse, une compagnie ayant peu ou pas du tout recours au télétravail tendra à conserver les mêmes locaux.

Le gouvernement, les grandes institutions financières et les grandes compagnies d'assurances sont des domaines d’emplois qui se prêtent davantage au télétravail, et ils sont localisés au centre-ville et à Sainte-Foy. Dans les autres secteurs de Québec (Rive-Sud et secteur Nord-Ouest), on retrouve généralement de plus petites entreprises où la présence au bureau est plus fréquente. Les employés sont sur place , explique M. Roy en entrevue à Radio-Canada.

Alain Roy photographié dans la salle de repos des employés du Groupe Altus à Québec.

Alain Roy affirme que les impacts du télétravail sur le taux de disponibilité des immeubles de bureaux sont particulièrement visibles au centre-ville de Québec et dans le secteur Sainte-Foy.

Photo : Radio-Canada / Bruno Boutin

Les effets du télétravail sont encore plus visibles lorsqu’on regarde l’évolution du taux de disponibilité dans certains sous-secteurs du centre-ville.

Plus que du simple au double

Dans la couronne du centre-ville, qui regroupe essentiellement la Grande Allée, le chemin Sainte-Foy et une portion du boulevard Charest, le taux de disponibilité des immeubles de bureaux s’élève en ce moment à 24,2 %, comparativement à 10,4 % à la fin de 2019.

Là encore, la présence plus importante de locataires ayant recours au télétravail (gouvernement et grandes entreprises) n’est pas étrangère à l’augmentation des espaces vacants ou en voie de l’être.

Le taux de disponibilité a par ailleurs plus que doublé dans le quartier Saint-Roch, où l’on retrouve une concentration d’entreprises technologiques, dont celles œuvrant dans le domaine des jeux vidéo, toutes propices au télétravail.

Tendance canadienne

Alain Roy précise que la progression plus marquée des taux de disponibilité dans les quartiers centraux par rapport à la périphérie n’est pas unique à la RMR de Québec. D’autres régions canadiennes observent le même phénomène.

La proportion d’immeubles inoccupés ou disponibles est encore plus marquée dans des villes comme Calgary, Montréal, Toronto et Ottawa (voir tableau).

Enfin, la variation observée dans les taux de disponibilité des différentes classes d’immeubles (A, B et C) témoigne elle aussi des impacts du télétravail sur le marché.

Les grandes entreprises, tout comme les ministères et organismes publics, occupent principalement des immeubles de classe A.

Tours de bureaux

Il s’agit typiquement d’immeubles en béton et en acier de plusieurs étages localisés majoritairement dans les centres-villes et les quartiers des affaires.

À Québec, c’est dans la classe A que le taux de disponibilité a le plus augmenté depuis la fin de l’année 2019.

L'Institut de développement urbain (IDU) est le plus important représentant de l’industrie immobilière commerciale au Québec, un secteur qui contribue annuellement à la hauteur de 15,1 milliards de dollars au PIB de la province.

Principale préoccupation

Le directeur régional de l’IDU à Québec, Stéphane Dion, n’hésite pas à dire que les impacts du télétravail sur les taux de disponibilité et d’occupation des immeubles de bureaux sont actuellement la plus grande préoccupation de l’industrie.

Depuis la fin de 2019, donc juste avant la pandémie, il y a 1 million de pieds carrés qui sont devenus vacants, inoccupés à Québec, et ç’a un impact, évidemment, sur notre industrie puis sur nos membres qui gèrent et détiennent ces propriétés-là, mais ç’a surtout un impact collatéral sur les artères commerciales des quartiers centraux, indique M. Dion en entrevue.

Il aimerait que le gouvernement du Québec et les grands employeurs de la région emboîtent le pas à la Banque Royale du Canada (RBC), qui a considérablement resserré sa politique de télétravail.

Stéphane Dion accorde une entrevue à Radio-Canada dans le quartier Saint-Roch, à l’extérieur, lors d’une journée printanière grise et enneigée.

Stéphane Dion demande au gouvernement du Québec d’envoyer un signal clair en faveur du travail en présentiel.

Photo : Radio-Canada

L’institution financière a récemment fait savoir à ses employés qu’à compter du 1er mai, ils devront effectuer un minimum de trois ou quatre jours de travail en présentiel par semaine.

Stéphane Dion souligne que les arguments mis de l’avant par la RBC pour ramener ses travailleurs au bureau vont au-delà des enjeux liés à la revitalisation des centres-villes et la santé de l’industrie immobilière.

Productivité

Ce n'est pas seulement pour l'industrie, c'est pour l'économie en général. La Banque Royale du Canada l'a indiqué clairement. Sans dévoiler ses indicateurs, elle a mesuré à l’interne qu'il y avait une perte au niveau de l'innovation et de la productivité par le télétravail d'un bout à l'autre de ses bureaux, note M. Dion.

On demande au gouvernement du Québec et à la Ville de Québec [...] d'envoyer un signal de retour au travail progressif pour revitaliser les centres-villes, puis améliorer l'innovation, la collaboration et la cohérence des équipes de travail.

Une citation de Stéphane Dion, directeur régional de l’IDU à Québec

Ce signal clair de la part du gouvernement et des grandes entreprises, poursuit Stéphane Dion, est d’autant plus important que le taux de disponibilité dans le marché de l’immobilier de bureaux n’est pas près de redescendre à Québec. En fait, la hausse observée depuis quatre ans pourrait n’être que le début du tsunami, selon lui.

Les grands baux vont arriver à échéance en grande partie dans 2 ans ou 3 ans. Et c'est là où il risque d'y avoir un choc plus important , prédit-il.

Prise de vue en contre-plongée du logo de la RBC au pied de gratte-ciel.

Stéphane Dion espère que le gouvernement, les institutions financières et les compagnies d'assurances vont s'inspirer de la nouvelle politique de retour au travail en présentiel de la RBC. (Photo d'archives)

Photo : Reuters / Mark Blinch/Reuters

Alain Roy abonde dans le même sens. Il fait remarquer que même si certains locaux loués par le gouvernement ou par des entreprises sont désertés en raison du télétravail, ces derniers continuent de payer un loyer jusqu’à la fin de leur contrat de location.

Pas d'impact immédiat

C'est à l'échéance du bail que l'entreprise, l'entité gouvernementale ou les compagnies d'assurances prendront la décision de réduire leurs espaces ou de rétrocéder au propriétaire certains espaces, ce qui va faire augmenter éventuellement le taux de disponibilité de façon encore plus marquée , analyse le directeur général du Groupe Altus à Québec.

Ce n'est pas parce que les immeubles sont libres aujourd'hui, parce que les employés sont en télétravail, que, nécessairement, ç’a un impact direct sur le marché.

Une citation de Alain Roy, évaluateur agréé, directeur général, Groupe Altus, Québec

C’est sans compter que parallèlement au déploiement du télétravail chez ses employés, le gouvernement du Québec, par l’intermédiaire de la Société québécoise des infrastructures (SQI), poursuit ses efforts visant à réduire la proportion d’espaces qu’elle occupe en location.

Des immeubles de bureaux au centre-ville de Sainte-Foy par temps gris, au printemps.

Alain Roy mentionne que la hausse des coûts de construction représente un obstacle à la conversion de tours de bureaux en immeubles résidentiels.

Photo : Radio-Canada / Bruno Boutin

En 2018, donc bien avant la pandémie et l’avènement du télétravail, la SQI avait annoncé son intention de rééquilibrer son ratio propriété/location dans le segment des immeubles de bureaux.

Malgré certains retards occasionnés par la pandémie, la société d’État maintient l’objectif qu’elle s’était fixé pour l’horizon 2023, soit celui d’atteindre le ratio 35 % propriété / 65 % location. Au 31 mars 2022, la proportion d’espaces locatifs à la SQI était de 70 % dans l’ensemble du territoire québécois.

Dans un courriel à Radio-Canada, la SQI mentionne que sa stratégie immobilière tend effectivement à s’ajuster au contexte du télétravail .

Analyse coût-avantage

En collaboration avec les ministères et organismes concernés, la SQI analyse toujours les fins de baux à venir, généralement sur un horizon de 18 à 24 mois avant leur échéance. Cette démarche vise à identifier la meilleure option en tenant compte de la notion coûts/bénéfices , écrit le conseiller aux relations médias Francis Martel.

Le non-renouvellement de baux dans les édifices en location devient entre autres d’actualité avec la réalité du télétravail, au profit de l’occupation en propriété, générant donc des économies de loyers.

Une citation de Francis Martel, conseiller aux relations médias, SQI

La SQI est le plus important locataire d’immeubles commerciaux dans la région de Québec. Sur les 767 100 m² d’espaces qu’elle gère dans le marché local, 60,2 % sont loués (461 800 m²). Les 305 300 m² de superficie restante sont répartis dans 15 propriétés appartenant à la SQI.

L'Édifice Marie-Guyart avec, en arrière-plan, l'hôtel Delta Québec par temps gris, au printemps

Les fonctionnaires de l'État québécois doivent effectuer chaque semaine un minimum de deux journées de travail au bureau en personne.

Photo : Radio-Canada / Bruno Boutin

Stéphane Dion affirme que les acteurs de l’industrie, qui sont eux-mêmes des contribuables, comprennent très bien la volonté du gouvernement de réduire la proportion d’espaces locatifs dans son parc immobilier.

Rééquilibrage

Le directeur régional de l’IDU à Québec ajoute que ses membres sont également conscients que le retour au travail en présentiel à 100 % n’est pas envisageable. Ils estiment néanmoins qu’un rééquilibrage favorisant une présence accrue des travailleurs au bureau est souhaitable.

Stéphane Dion y voit notamment une question de cohérence par rapport aux différents projets de transport et de mobilité dans la RMR de Québec (tramway, interconnexion du transport en commun, troisième lien, etc.).

Il y a des investissements importants prévus de la part du gouvernement du Québec, de la Ville de Québec et du gouvernement du Canada pour faciliter le déplacement des personnes [vers le centre-ville]. Encore faut-il que les personnes se déplacent d'un lieu à l'autre, plaide-t-il.

Avec la collaboration d’Alexane Drolet

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