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Hausse des taux hypothécaires : « Pour l’instant, je suis dans une impasse »

La Banque du Canada annonce une huitième hausse consécutive de son taux directeur qui passe de 4,25 % à 4,5 %. Un coup dur pour les promoteurs immobiliers et pour ceux qui rêvent d'acheter leur première maison.

Audrey Blouin Rousseau à Saint-Jean-sur-Richelieu, en Montérégie.

Audrey Blouin Rousseau souhaiterait acheter une propriété, mais le marché se révèle inabordable.

Photo : Vincent Rességuier

Audrey Blouin Rousseau caresse le rêve d'acheter une première propriété depuis quelques années. En 2019, elle avait élaboré un plan pour se faire construire une maison en Montérégie, dans le secteur de Saint-Jean-sur-Richelieu.

Cette ingénieure mécanicienne avait scrupuleusement évalué tous les paramètres. Achat de terrain, contacts avec des entrepreneurs, assurances, hypothèques, etc.

Son montage financier pour un achat autour de 375 000 dollars était déjà ficelé. Il lui manquait seulement quelques milliers de dollars pour la mise de fonds. Son intention était de passer à l'action en 2020.

C'était avant la pandémie, j'étais capable de me le permettre, raconte la célibataire qui a des revenus annuels supérieurs à 80 000 dollars.

Mais depuis, comme on sait, les choses ont bien changé. Les prix des logements se sont envolés et les taux d'intérêt ont grimpé en flèche.

Actuellement, je pourrais peut-être acheter une maison dans un coin reculé ou un condo en mauvais état, lâche-t-elle, dépitée.

À 31 ans, elle vit dans le sous-sol de ses parents, à qui elle verse une petite pension. Lors de son retour au bercail, après quelques années en appartement, elle avait l'intention de faire des économies pour garnir sa mise de fonds. Désormais, elle attend que l'orage passe.

« Pour l'instant, je suis dans une impasse; j'attends encore un peu, mais avec le taux directeur qui n'arrête pas de monter, je n'ai plus beaucoup d'espoir. »

— Une citation de  Audrey Blouin Rousseau

Les jeunes éjectés du marché immobilier

L'accession à la propriété devient de plus en plus difficile, confirme Francis Cortellino, économiste à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).

Selon les dernières données de Statistique Canada, les personnes âgées de 30 à 34 ans étaient près de 52 % à être propriétaires de leur logement en 2021, soit une baisse de 7 % par rapport à 2011.

La tendance devrait se poursuivre encore quelques années. Les prix des logements demeurent élevés, en grande partie à cause du manque de stock, analyse M. Cortellino.

Le problème, dit-il, c'est que le secteur de la construction tourne au ralenti. Le marché nage en plein paradoxe : les mises en chantier chutent alors que les besoins en matière de logement augmentent.

Mélanie Robitaille, vice-présidente et directrice générale de Rachel Julien.

Mélanie Robitaille attend avec impatience la baisse du taux directeur.

Photo : Vincent Rességuier

Les promoteurs attendent une éclaircie

Dans l'industrie, il n'y a plus de bureaux des ventes, corrobore Mélanie Robitaille, vice-présidente et directrice générale du promoteur Rachel Julien, un joueur important du marché montréalais.

La hausse fulgurante du taux directeur a refroidi de nombreux promoteurs, assure-t-elle, en nous faisant visiter son dernier grand chantier qui est sur le point de se terminer.

Un immeuble de 25 étages au centre-ville de Montréal, où des acheteurs attendent leur appartement depuis trois ans à cause des retards pris pendant la pandémie.

« Nous avons 1,3 million de pieds carrés à développer. Nous allons le faire, mais nous attendons que la situation économique soit plus favorable. »

— Une citation de  Mélanie Robitaille, vice-présidente et directrice générale de Rachel Julien

Comme de nombreux promoteurs, Mme Robitaille voit ses capacités d’investissement limitées surtout par la hausse des taux d’intérêt, mais aussi par l’augmentation des coûts de construction et de la main-d'œuvre.

Les coûts de financement ont doublé, voire triplé, peste la dynamique et expérimentée chef d’entreprise, ce qui a un impact majeur pour des projets qui se chiffrent en dizaines de millions de dollars.

Résultat : elle ne lance plus de nouveaux projets, sauf s’ils sont subventionnés par la SCHL.

La capacité d’investir n’est plus au rendez-vous, renchérit Paul Cardinal, économiste pour l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ). Il note que chaque montant mobilisé dans un projet empêche logiquement d’investir ailleurs.

Mélanie Robitaille, vice-présidente et directrice générale de Rachel Julien, et ses employés.

Mélanie Robitaille et son équipe sur un chantier au centre-ville de Montréal.

Photo : Vincent Rességuier

Les acheteurs plus au rendez-vous

Du côté des acheteurs, la capacité de payer n'est plus la même, ajoute Mélanie Robitaille.

Pour obtenir un prêt hypothécaire, le client potentiel doit démontrer qu’il pourra assurer financièrement une hausse du taux de 2 %. Elle constate que les candidats ont de grandes difficultés à faire approuver leur projet auprès des institutions bancaires.

La vérité, c'est que ça ne passe plus, les gens ne sont plus au rendez-vous pour l'achat de copropriétés, conclut Mme Robitaille.

Un menuisier fait les finitions sur un chantier du promoteur Rachel Julien au centre-ville de Montréal.

Un menuisier fait les finitions sur un chantier du promoteur Rachel Julien.

Photo : Vincent Rességuier

Une génération sacrifiée?

La question est maintenant de savoir combien de temps va durer cette accalmie sur les chantiers.

Selon l’économiste Paul Cardinal, il faudra faire preuve de patience, car, rappelle-t-il, les mises en chantier ont baissé de 16 % au Québec en 2022.

Il prévoit une baisse de 19 % en 2023 et un rebond en 2024 si les conditions de financement sont intéressantes. Mais, dans tous les cas, ça ne sera pas suffisant pour ramener l'équilibre sur le marché, conclut-il.

Selon la tendance actuelle, près de 500 000 nouveaux logements devraient être construits d’ici 2030, au Québec. D'après la SCHL, il faudrait en construire 630 000 de plus au cours de la même période pour rétablir l’abordabilité sur le marché de l’habitation.

« Il faudrait doubler les mises en chantier pour être capable de loger tout le monde de façon abordable. »

— Une citation de  Paul Cardinal, économiste pour l'APCHQ

De son côté, Audrey Blouin Rousseau songe de plus en plus à trouver une location pour quitter le sous-sol de ses parents.

Dans un monde idéal, elle souhaiterait acheter une maison afin de se constituer un matelas financier confortable pour sa retraite.

À défaut, elle va investir dans des REER. Mais avec un loyer élevé, le montant des cotisations est limité, s'alarme-t-elle. Ça m'inquiète beaucoup pour mon futur.

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