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L’immobilier de bureaux se porte bien à Québec… pour l’instant

Prise de vue aérienne du centre-ville de Québec en hiver.

Au centre-ville de Québec, le gouvernement occupe près de 40 % des tours de bureaux (archives).

Photo : Radio-Canada / Maxime Corneau

La généralisation du télétravail au cours des deux dernières années et demie n’a pas sonné le glas des tours de bureaux de Québec, dont le taux d’occupation est demeuré pratiquement inchangé par rapport au début de la pandémie. Si les propriétaires d’immeubles commerciaux de la capitale font meilleure figure que leurs collègues de la métropole, c’est en grande partie grâce aux milliers de mètres carrés que loue le gouvernement du Québec pour héberger ses fonctionnaires.

L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) représente les plus importants joueurs immobiliers des grandes villes de la province. Pour son président et directeur général, Jean-Marc Fournier, il n’y a pas photo : l’immobilier de bureaux se porte mieux à Québec qu’à l’autre bout de la 20.

Il y a une position beaucoup plus favorable à Québec qu'elle ne l'est à Montréal. Au centre-ville de Montréal, les taux d'inoccupation sont passés, en début de pandémie, de 8,8 à 16,9 %. Donc, ils ont doublé, et lorsqu'on regarde la région de Québec, bien là, on est plutôt au même niveau, ou à peu près, de 8 à 8,3 %, indique l’ancien ministre et député à l’Assemblée nationale.

Le taux de sous-location est un autre indicateur permettant de comparer la performance de l’immobilier de bureaux dans la capitale et la métropole.

La sous-location, c'est quoi? C'est quelqu'un dont le bail n'est pas arrivé à terme, mais qui a trop d'espace et qui veut le laisser à une sous-location. À Montréal, la sous-location est quand même assez importante et à Québec, elle est marginale, observe Jean-Marc Fournier.

Jean-Marc Fournier lors d’une entrevue en visioconférence

Jean-Marc Fournier mentionne qu’un éventuel virage plus marqué du gouvernement du Québec en faveur du télétravail aurait des conséquences sur l’immobilier de bureaux dans la capitale.

Photo : Radio-Canada

Selon des données compilées par Groupe Altus, au premier trimestre de 2022, 4,3 % des locaux à usage professionnel et administratif disponibles à Québec étaient sous-loués, comparativement à 16,5 % à Montréal.

Locataire de choix

Mais à quoi peut-on attribuer l’écart significatif entre les taux d’occupation et de sous-location des deux plus importantes villes du Québec? Jean-Marc Fournier ne voit qu’une explication : l’omniprésence du secteur public dans la capitale.

À Québec, il y a un locataire important qui s'appelle le gouvernement du Québec. Au centre-ville et à Sainte-Foy, c'est autour de 35, 36 % [des espaces] où c’est le gouvernement, la Société québécoise des infrastructures (SQI), qui est locataire, rapporte le PDG de l’IDU.

Dans le sous-secteur de la colline Parlementaire, la part de la SQI sur le marché de l’immobilier de bureaux atteint 63 %!

En regardant la part importante qu’occupe le gouvernement du Québec sur le marché de l’immobilier commercial, en particulier au centre-ville et sur la colline Parlementaire, on comprend mieux pourquoi la Chambre de commerce et d’industrie de Québec (CCIQ) était impatiente de voir les fonctionnaires revenir au bureau.

Stimuler l’achat local

Depuis le début de la pandémie, le président et chef de la CCIQ, Steeve Lavoie, a interpellé le gouvernement Legault à plusieurs reprises afin qu’il permette à ses employés de regagner leur milieu de travail, ne serait-ce qu’à raison de deux ou trois jours par semaine.

Les immeubles de bureaux du quartier Saint-Roch en hiver

Plusieurs commerçants du quartier Saint-Roch (photo), au centre-ville de Québec, doivent leur réussite à la présence des travailleurs des immeubles de bureaux avoisinants (archives).

Photo : Radio-Canada / Érik Chouinard

L’objectif étant de permettre aux commerces du centre-ville de bénéficier des retombées associées à la présence de 25 000 à 30 000 employés de l’État.

Impact majeur

On le sait, à Québec, il y a des périodes qui sont très achalandées [...], mais on a des périodes plus mortes, et c'est là où [la présence de travailleurs] qui peuvent acheter local, consommer local, vient donner un coup de main aux commerçants. Elle leur permet de passer à travers des saisons plus longues, fait valoir Steeve Lavoie.

« Juste revenir une journée ou deux par semaine, ça a un impact majeur pour les commerçants, beaucoup plus qu'on ne l'imagine. »

— Une citation de  Steeve Lavoie, PDG, Chambre de commerce et d’industrie de Québec

Son souhait a finalement été exaucé au début de l’année, quand le gouvernement Legault a annoncé la fin du télétravail obligatoire à compter du 28 février et la réintégration progressive, en mode hybride, des fonctionnaires à partir du 14 mars.

Steeve Lavoie lors d’une entrevue en visioconférence

Steeve Lavoie explique que les entreprises de Québec poursuivent leur réflexion par rapport à la place qu’elles veulent accorder au télétravail.

Photo : Radio-Canada

Pour l’instant, rien n’indique que le provincial envisage de réduire la superficie des locaux qu’il loue pour héberger les employés du secteur public afin de tenir compte de la nouvelle réalité découlant du télétravail. Une telle décision aurait des effets immédiats sur l’immobilier de bureaux de la capitale.

Si jamais le gouvernement du Québec voulait prendre un virage de télétravail important, cela aura des conséquences, bien sûr, sur une ville comme Québec, plus que partout ailleurs, prévient Jean-Marc Fournier.

La stabilité qu’apporte le secteur public a donc un sombre corollaire, soit la grande vulnérabilité du marché immobilier envers les politiques de télétravail de l’État québécois.

Décision éclairée

Le PDG de l’Institut de développement urbain du Québec souligne que le gouvernement est conscient de son apport à la vitalité économique générée par la présence des fonctionnaires au centre-ville. Son organisation n’a donc pas ressenti la nécessité de faire des représentations auprès du pouvoir politique afin de le convaincre de conserver l’ensemble de ses baux locatifs.

Il n'y a pas à plaider tant et tant. Tout ce qu'il y a, c'est de s'assurer que le Québec prendra une décision éclairée, ce dont je n'ose pas imaginer qu'il ne ferait pas, insiste M. Fournier.

« Un locataire comme le gouvernement du Québec devrait se préoccuper aussi des conséquences, je dirais, urbaines, dans la mesure où ce sont les quartiers eux-mêmes qui pourraient, pour un temps, être dévitalisés. »

— Une citation de  Jean-Marc Fournier, PDG, Institut de développement urbain du Québec
Un espace de travail à aire ouverte complètement désert dans un immeuble gouvernemental

Après avoir été désertées au début de la pandémie, les tours de bureaux de Québec ont vu leur achalandage augmenter significativement depuis la fin du télétravail obligatoire (archives).

Photo : Radio-Canada

Curieusement, ce n’est pas à Québec où l’on suit avec le plus d’attention la tangente que prendra le gouvernement à l’égard du télétravail, mais à Montréal.

Même si l’État n’y occupe pas une place aussi dominante qu’à Québec, sa présence dans la métropole est suffisamment importante pour que les propriétaires s’y intéressent de près.

Au centre-ville de Montréal, les taux de disponibilité et de sous-location permettent aux gens de s'inquiéter. Ils sont là et ça leur fait voir qu'il y a un risque et ils ne veulent pas en ajouter une couche de plus avec le gouvernement qui dirait : "bien, je ne loue plus mes loyers." Donc, on voit bien qu'à Montréal, c'est une préoccupation, souligne Jean-Marc Fournier.

Le mode hybride s'impose

Cela fait maintenant neuf mois que le télétravail, là où il est possible, n’est plus obligatoire au Québec. Au cours des derniers mois, Steeve Lavoie a constaté qu’à l’instar du gouvernement, les employeurs du centre-ville ont largement adopté une formule alliant travail à distance et en présentiel.

L’hybride est vraiment sur toutes les lèvres. C'est-à-dire qu'il y a beaucoup d'entreprises qui exigent que les gens viennent au bureau une, deux ou trois fois par semaine [lors de journées spécifiques]. Il y a d'autres entreprises qui ne donnent pas de journée, mais qui demandent, par exemple, d'être là deux jours dans la semaine, n'importe quelle journée. Alors, on voit vraiment une reprise qui se fait de façon mitigée, raconte le patron de la CCIQ.

Un ordinateur portable, un casque d'écoute, un agenda, un calepin de notes, un téléphone cellulaire et un stylo posés sur une table, à l'intérieur d'une résidence

Offrir la possibilité d'effectuer du télétravail aide certaines entreprises à recruter de nouveaux employés.

Photo : Radio-Canada / Olivia Laperrière-Roy

Déjà, une tendance se dégage : à Québec, les employés travaillent majoritairement en présentiel du mardi au jeudi, alors que les lundis et vendredis sont généralement consacrés au télétravail. Ce changement par rapport à l’avant-pandémie a obligé les commerces qui dépendent du personnel des tours de bureaux à adapter leurs horaires. C’est entre autres le cas des propriétaires de restaurants.

« J’ai parlé avec des restaurateurs qui nous disent : "bien, mardi, mercredi, jeudi, on est full, on est sold out, mais le lundi et le vendredi, c'est vide." »

— Une citation de  Steeve Lavoie, PDG, Chambre de commerce et d’industrie de Québec

Autre changement notable, la durée des baux a été considérablement réduite depuis le début de la pandémie, passant de 10 ans à 2, 3 ou 5 ans.

En mode observation

La raison, c'est que tout le monde est en position d'attente et de voir de quoi sera fait demain. Est-ce que le télétravail va se généraliser? Est-ce que le travail au bureau va redevenir important?, explique Jean-Marc Fournier.

C’est le genre de réflexion qu’entend régulièrement Steeve Lavoie parmi la communauté d'affaires de Québec. Les entreprises ignorent encore la place exacte qu’occupera le télétravail au cours des prochaines années.

Vue aérienne du secteur Sainte-Foy, des ponts de Québec et Pierre-Laporte, du fleuve Saint-Laurent et d'une partie de la Rive-Sud en hiver

Plus du tiers (34 %) des locaux commerciaux du secteur Sainte-Foy sont loués par le gouvernement du Québec (archives).

Photo : Radio-Canada / Alice Chiche

Si offrir la possibilité de travailler à distance sera essentiel pour attirer et conserver de nouveaux talents, particulièrement dans un contexte de pénurie de main-d'œuvre, permettre aux employés de travailler au bureau le sera probablement tout autant.

Équilibre à trouver

Oui, le télétravail est important pour garder nos gens, leur donner des avantages, un équilibre travail-famille, ainsi de suite, mais l'inverse est aussi vrai. On entend beaucoup d'employés dire : "bien, moi, j'aime ça, aller au travail, ça me fait du bien de sortir de la maison." Alors, c'est vraiment de trouver un équilibre entre les deux et c'est sur ça que les employeurs travaillent présentement, explique Steeve Lavoie.

Jean-Marc Fournier observe la même chose. Selon lui, il faudra attendre quelques années avant de connaître les effets à long terme du recours massif au télétravail.

Le jury n'a pas fini d'analyser son dossier et de rendre son jugement sur ce que c'est, la bonne recette de télétravail. On sait bien que le modèle hybride va prendre une place beaucoup plus importante, évidemment, qu'avant la pandémie, mais il n'y a pas grand monde qui pense que c'est la recette ultime. Et donc, on va voir comment tout ça va évoluer. Il n'y a personne qui a la capacité de voir 5 et 10 ans en avant, conclut-il.

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