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Des Montréalais se préparent à une hausse élevée de leur compte de taxes

La valeur des résidences a bondi de 35 % dans le rôle d'évaluation foncière 2023-2025 de la Ville de Montréal.

La valeur des résidences a bondi de 35 % dans le rôle d'évaluation foncière 2023-2025 de la Ville de Montréal.

Photo : iStock / BalkansCat

La Ville de Montréal présentera son budget dans une semaine. La mairesse Valérie Plante a déjà indiqué que les taxes municipales grimperont de 3 % à 6 % en raison de l'inflation. Toutefois, pour ceux qui ont vu la valeur de leur résidence grimper de façon radicale, la facture sera plus salée.

L'impôt foncier est calculé en fonction de l'appréciation des propriétés, qui est revue tous les trois ans. La Ville de Montréal vient de compléter cet exercice et la valeur des résidences a grimpé en moyenne de 35 % à Montréal dans le rôle d'évaluation 2023-2025.

La date de référence utilisée pour les calculs est le 1er juillet 2021. Le marché immobilier était alors en pleine ébullition.

On fait deux choses pour s'assurer qu'il n'y a pas de trop gros choc financier pour les citoyens et citoyennes. D'abord, on étale le rôle sur trois ans, ce qui permet d'avoir une hausse graduelle. La deuxième chose qu'on fait, c'est qu'on descend le taux de taxes, indique la présidente du comité exécutif, Dominique Ollivier.

En définitive, ce sont les propriétaires dont la valeur de la résidence a augmenté davantage que la moyenne qui verront leur compte de taxes grimper le plus.

C'est le cas de Laurence Harvey et de Philippe Beaudin, deux résidents de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve. Cette infirmière et ce musicien ont vu la valeur de leur duplex grimper de 47 % pour atteindre 604 000 $.

Je m'attends à 500 $ par année d'augmentation des taxes, dit le père de famille. Leur dernier compte de taxes s'élevait à 3400 $.

C'est donc une dépense supplémentaire pour ces deux jeunes parents de la classe moyenne qui subissent déjà les contrecoups de l'inflation.

On a mis vraiment tout ce qu'on avait pour acheter, pour devenir propriétaires et ne plus être locataires. De 40 % à 45 % de notre budget y passe, c'est quand même plus élevé que ce qui est recommandé, dit Laurence Harvey.

« Cette augmentation-là va amener des décisions : moins de sorties, c'est sûr, moins de restos. »

— Une citation de  Laurence Harvey, propriétaire d'un duplex
La famille est dans sa cuisine.

Laurence Harvey et Philippe Beaudin en compagnie de leur fille dans leur duplex de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve.

Photo : Radio-Canada

Des évaluations qui ne reflètent pas toujours la réalité

Pour établir la valeur des propriétés, la Ville examine environ 25 000 transactions immobilières par année. C'est donc le prix de vente de ces immeubles qui sert à déterminer la valeur de tous les autres.

Le Service d'évaluation dégage des indices de variation par type d'immeubles – résidentiel, commercial, industriel – et par localité, explique Me Sylvain Bélair, avocat spécialisé en droit municipal chez De Grandpré Chait.

Cependant, ce processus d'évaluation de masse n'est pas sans faille puisqu'il ne tient pas compte des particularités qui pourraient faire baisser la valeur d'une résidence.

Des infiltrations d'eau, un problème de toiture, un problème de fondations ou encore des cas où il y a eu un entretien négligé de la propriété, cite-t-il en exemple.

Contestation d'une évaluation foncière

Les propriétaires qui s'estiment lésés peuvent contester leur évaluation foncière. Selon des données obtenues par Radio-Canada, 2774 propriétaires montréalais ont fait cette démarche à la suite du dépôt du rôle foncier 2017-2019 et 56 % d'entre eux ont obtenu une révision à la baisse de la valeur de leur propriété.

Pour le rôle 2020-2022, le taux de succès des 1842 contestataires a atteint 46 %. Bref, les propriétaires ont eu gain de cause environ une fois sur deux.

« Ce recours-là vaut la peine d'être intenté. On aurait tort de penser que la machine étant grosse, il n'y a rien à faire. »

— Une citation de  Me Sylvain Bélair, avocat spécialisé en droit municipal chez De Grandpré Chait

Le porte-parole du groupe Montréal pour tous, Pierre Pagé, est lui aussi de cet avis. Le système a été fait sur la base de visites des maisons aux neuf ans. Mais là, ça ne visite plus, alors si l'évaluateur ne peut peut pas venir, ça fausse un peu le portrait d'ensemble, puis ça induit des erreurs, affirme-t-il.

Son regroupement citoyen aide les résidents qui souhaitent contester leur évaluation foncière, une démarche pour laquelle la Ville exige des frais. Le montant exigé s'élève à 75 $ pour les propriétaires d'immeubles valant 500 000 $ et moins. Il est de 300 $ pour ceux qui ont des propriétés valant entre 500 000 $ et 2 M$.

Une victoire

Propriétaire d'un duplex depuis 1976 sur le Plateau Mont-Royal, Albanie Morin a fait l'exercice deux fois par le passé et en est ressortie victorieuse chaque fois. La Ville a réduit la valeur de sa propriété de près de 114 000 $ en 2014 et de 37 000 $ trois ans plus tard.

« Je n'avais pas fait de rénovations depuis 1989. Alors, me comparer à des maisons où on a fait des rénovations récentes au coût d'aujourd'hui, me mettre au même niveau, ça ne tient pas. »

— Une citation de  Albanie Morin, propriétaire d'un duplex
Albanie Morin est assise chez elle.

Albanie Morin a contesté son évaluation foncière à deux reprises et a obtenu gain de cause.

Photo : Radio-Canada

Ces baisses de valeur lui ont fait épargner des centaines, voire des milliers de dollars en taxes municipales. Je suis une personne retraitée, mes revenus sont fixes, alors il faut que je prévoie le coup, dit-elle.

Elle ne sait pas encore si elle contestera de nouveau son évaluation cette année. Je peux faire tous les préparatifs, demander à la Ville de me donner les comparables et voir si ça vaut la peine, souligne-t-elle.

La présidente du comité exécutif, Dominique Ollivier, reconnaît que le processus d'évaluation n'est pas parfait.

Si les gens ont l'impression que leur évaluation est bien au-dessus de la valeur marchande, il faudrait qu'ils utilisent le mécanisme de révision, soutient-elle.

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