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La construction de résidences pour aînés aidera-t-elle à résorber la crise du logement?

La façade d'un immeuble à logements pour aînés avec deux balcons sur chaque étage.

Des résidences pour aînés du Réseau Sélection à Rimouski

Photo : Radio-Canada / Benoit Gagnon

Les projets de résidences pour aînés se multiplient au Bas-Saint-Laurent et ils sont souvent présentés comme une solution à la crise du logement qui sévit dans plusieurs villes de la région. Est-ce la panacée? Des experts tempèrent les attentes dans la foulée de ces chantiers, qui risquent d'être nombreux au Bas-Saint-Laurent au cours des prochaines années.

Bon nombre de projets immobiliers destinés aux aînés sont en développement dans la région, soit le remplacement de La Grande Place à Rimouski par des résidences pour aînés du Groupe Sélection, le projet du Groupe Fari dans le quartier Saint-Pie-X et la construction de maisons des aînés à Rimouski et à Rivière-du-Loup,

Plusieurs s’attendent d’ailleurs à ce que ces nouvelles places pour une clientèle particulière produisent un effet domino sur le parc immobilier de ces villes, qui sont aux prises avec des taux d'inoccupation historiquement bas.

Il ne faut pas oublier que le logement, ce sont tous des vases communicants, expliquait en juin dernier le directeur général de la Société de promotion économique de Rimouski-Neigette (SOPER), Martin Beaulieu. Les personnes qui vont vendre des maisons, par exemple dans le quartier Saint-Pie-X pour aller s’installer dans le [projet du] Groupe Sélection, ce sont des bungalows qui vont être disponibles pour les jeunes familles.

Or, ce discours relève un peu de la pensée magique croit le professeur à l’École de travail social de l’Université du Québec à Montréal (UQAM), Louis Gaudreau.

M. Gaudreau mène des études sur la sociologie et l’économie politique du logement depuis plusieurs années. Ce n'est pas clair comment la construction de nouvelles résidences privées pour aînés (RPA) allègera la crise du logement à Rimouski, selon lui.

Ça va dépendre de la différence entre le prix de location d’un logement dans ces nouvelles résidences pour personnes âgées et le prix que ces personnes âgées là payent en ce moment, explique-t-il. Car le coût du loyer et les frais exorbitants dans certaines RPA peuvent faire hésiter des aînés à quitter leur logement.

Un croquis montre un bâtiment de résidence pour aînés.

Le nouveau projet du Groupe Sélection au centre-ville de Rimouski prévoit la construction de 170 logements pour personnes retraitées (archives).

Photo : Gracieuseté : Ville de Rimouski/Groupe Sélection

Le raisonnement de la SOPER fait aussi sourciller la professeure au département d’études urbaines et touristiques de l’UQAM et membre du Collectif de recherche et d’action sur l’habitat, Hélène Bélanger.

Ça peut faire partie des solutions, mais ce n’est pas la solution à la crise du logement, martèle la professeure. La construction de nouvelles unités, qu’elles soient dédiées à des ménages avec un profil particulier ou à la population en général, ne libère pas immédiatement de nouveaux logements.

Selon Mme Bélanger, ces nouvelles constructions pourraient même ne rien changer au taux d’inoccupation dans les villes où elles sont construites tout simplement parce que ça risque d’attirer des résidents qui ne viennent pas du milieu qui accueille ces nouvelles résidences.

« Penser que de construire des unités libérera du logement locatif, c’est avoir une vision assez limitée [de la façon de] régler la crise du logement qui est un problème multifactoriel. »

— Une citation de  Hélène Bélanger, professeure au département d’études urbaines et touristiques de l’UQAM

Du ruissellement économique au ruissellement locatif

En juin dernier, le porte-parole du Comité logement Rimouski-Neigette, Alexandre Cadieux, comparait le discours de la SOPER à la théorie économique du ruissellement, selon laquelle lorsque les personnes plus riches s’enrichissent, les personnes plus pauvres finissent également par améliorer leur situation.

Ce qu’on voit sur le terrain, c’est que la construction de logements pour la clientèle aisée ne finit jamais par bénéficier à des clientèles moins aisées, expliquait-il. C’est la théorie du ruissellement économique, ça été avancé beaucoup dans les années 1980 par des économistes de droite [...] et ça été démontré à maintes reprises par divers chercheurs que ça ne tient pas la route.

Alexandre Cadieux, porte-parole du Comité logement Bas-Saint-Laurent

Alexandre Cadieux, porte-parole du Comité logement Bas-Saint-Laurent (archives)

Photo : Radio-Canada / Perrine Bullant

Les professeurs Gaudreau et Bélanger croient aussi que cette théorie a ses limites.

Avec la théorie du ruissellement [...] il y aurait un effet de percolation, c’est-à-dire qu’un logement qui se libère va ensuite être occupé par un nouveau résident qui va améliorer ses conditions de logement et ainsi de suite jusqu’aux ménages les moins fortunés. Avant que cette nouvelle unité de logement qui vise une population de classe moyenne ou supérieure ait un impact sur les populations qui ont vraiment besoin de logement, il peut se passer des années, si ce n’est pas des décennies, nuance Hélène Bélanger.

Il est aussi question d’un effet domino lorsqu’on parle du nouveau projet immobilier de 40 millions de dollars au Domaine des Oblats à La Pocatière.

S’il ne s’agit pas de résidences spécifiquement pour les aînés, le futur Quartier du Havre sera composé de 36 condos dits luxueux.

Lors de la présentation du projet aux médias, le maire de La Pocatière, Vincent Bérubé, disait espérer que des gens [du] milieu allaient alors libérer des loyers de moyenne gamme pour des étudiants du Cégep par exemple.

Un bâtiment  désaffecté et au premier plan une pelouse

L'ancien domaine des Oblats à La Pocatière accueillera 36 appartements haut de gamme (archives).

Photo : Radio-Canada / Fabienne Tercaefs

Ce n’est pas du tout un automatisme et je peux vous le dire après avoir étudié certains quartiers centraux de l’île de Montréal où on tenait ce même type de discours, répond Louis Gaudreau. Ce sont les secteurs où, à Montréal au cours des 20 dernières années, les hausses des valeurs foncières et des loyers ont été les plus importantes.

« C’est un peu de l’ordre de la pensée magique tant et aussi longtemps que ce développement résidentiel là se fait à l’intérieur d’un cadre qui vise le rendement ou les profits. »

— Une citation de  Louis Gaudreau, professeur à l’École de travail social de l’UQAM

Éviter une crise d’abordabilité

Les nouveaux développements résidentiels génèrent aussi des hausses de valeur que subissent ensuite les propriétaires de logements déjà existants. Ces hausses de valeur sont très souvent appliquées aux loyers.

Les logements, s’ils se libèrent effectivement par la construction d’une résidence pour personnes âgées, bien souvent, ils vont aussi voir leur valeur augmenter, particulièrement dans un contexte de crise, ajoute M. Gaudreau.

Les autorités municipales doivent donc bien naviguer pour éviter que la crise de disponibilité des logements ne se transforme en crise d’abordabilité des logements.

C’est sans compter qu’avec l’exemple du projet de Réseau Sélection à Rimouski, l’accessibilité directe au centre-ville peut être mise à mal.

Si la dynamisation du centre-ville se fait aux dépens de la capacité pour tous et toutes de vivre au centre-ville, c’est plus problématique, note Louis Gaudreau. Ça devient une dynamisation qui est très inégalitaire.

Or, avec des taux d’inoccupation des logements frôlant le 0 %, les villes du Bas-Saint-Laurent doivent construire de nouveaux logements, mentionnent les deux professeurs.

« Le seul problème, c’est que la construction dont on a besoin n’est pas nécessairement celle que l’industrie est prête à offrir. »

— Une citation de  Louis Gaudreau

Hélène Bélanger croit que les villes doivent aussi protéger leur parc immobilier, notamment en évitant des subdivisions et des agrandissements de logements qui tirent les prix des loyers vers le haut.

Ça se voit surtout dans les grands centres, mais ça risque de percoler dans les autres régions du Québec, met en garde Mme Bélanger.

Vue sur la ville de Rimouski.

Rimouski avait un taux d'inoccupation des logements de 0,2 % en 2021 (archives).

Photo : Radio-Canada / François Gagnon

Le maire de Rimouski, Guy Caron, a déjà reconnu que la construction de résidences pour aînés ne sera pas l’unique solution pour améliorer l’accessibilité du logement.

Ça va aider, ce ne sera pas la solution miracle et la panacée. On parle de moins de 200 unités et ça va en prendre probablement 2000 pour arriver au taux d’équilibre, a-t-il expliqué en entrevue en juillet dernier.

Entretemps, la Ville pourrait notamment mettre en place un registre des baux pour ralentir l’augmentation des loyers, avance Louis Gaudreau.

Qu'est-ce qu'un registre des baux?

Un registre des baux rendrait publics les prix des loyers sur le territoire de la Ville de Rimouski.

Les propriétaires peuvent déjà inscrire le loyer le plus bas payé lors des 12 derniers mois dans la section G d’un bail. Des regroupements pour les droits des locataires dénoncent cependant que plusieurs propriétaires oublient de divulguer cette information.

Le registre des baux est présenté comme une manière plus transparente et centralisée pour les locataires d’obtenir le loyer payé par les précédents occupants d’un logement.

La Ville de Montréal a par ailleurs annoncé en février dernier qu’elle comptait se doter d’un tel registre pour les bâtiments de huit logements et plus.

En juin 2021, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) se disait contre l’instauration de tels registres pour plusieurs raisons dont la stabilité des relations contractuelles entre locataires et locateurs.

La pression doit également être maintenue pour favoriser la construction de logements sociaux et sans but lucratif.

À Rimouski, deux projets pilotés par Serviloge pourraient être abandonnés en raison du contexte économique et des règles de financement par Québec et Ottawa.

Pourquoi ne pas aider directement ceux qui en ont besoin plutôt que de passer par une aide à des gens qui ne font pas partie de ceux qui ont le plus de problèmes ou qui sont les principales victimes de la crise du logement?, laisse tomber M. Gaudreau.

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