Pourquoi la construction de nouveaux logements est-elle si difficile en Ontario?

Alors que la province fait face à une grave crise du logement, cette question est un des principaux dossiers qui pourraient influencer les votes lors des élections municipales du 24 octobre prochain. Afin de mieux comprendre ce qui rend la construction de nouveaux logements si fastidieuse, voici quelques explications.

L’envol des prix des maisons au cours de la dernière décennie a détruit le rêve de nombreux Ontariens de pouvoir être un jour propriétaires.

Selon le directeur du Centre de recherches urbaines et d’aménagement du territoire de l'Université métropolitaine de Toronto, David Amborski, la province souffre de manques dans bien des domaines.

On a besoin d’un parc immobilier, de logements locatifs et de logements abordables. On est en retard sur ces trois fronts, constate-t-il.

Une question de cibles

Le premier ministre Doug Ford a adopté une cible de 1,5 million de logements d’ici 10 ans, un objectif recommandé par le Groupe de travail sur l’abordabilité du logement de la province.

Cette tâche titanesque nécessite d'accélérer grandement le pas en ce qui concerne les nouvelles constructions. Ainsi, la création de 100 000 nouveaux logements et de 13 000 logements locatifs a été lancée selon la province.

Le problème, selon l’économiste Mike Moffatt, du Smart Prosperity Institute de l’Université d’Ottawa, c’est qu'un grand nombre des 444 municipalités de la province ont prévu des objectifs bien plus modestes.

Autrement dit, dans l’état actuel des choses, le nombre de constructions n’atteindra pas les ambitions du gouvernement.

Marché difficile

D’un autre côté, les promoteurs ont de la difficulté à répondre à la demande.

À la racine de ce problème, on trouve un manque de personnel qualifié. Selon les chiffres de Statistique Canada de juin, le pays tout entier recense 82 000 postes vacants.

À cela s’ajoutent le coût des salaires ainsi que les prix de l’équipement et des matières premières, qui ont bondi au cours de la pandémie.

Pour de nombreux promoteurs, cela signifie qu’il faut y penser à deux fois avant de se lancer dans un nouveau projet quand chaque nouvelle maison représente un risque financier potentiel pour l’entreprise.

Enfin, les taxes et les frais gouvernementaux sont eux aussi à la hausse dans les grandes agglomérations.

Le conseil municipal de la Ville de Toronto a d’ailleurs voté pour une augmentation de 46 % des taxes imposées aux promoteurs au cours des deux prochaines années.

Des règles de zonage restrictives

Les règles de zonage ne font rien pour aider dans la plupart des cas.

Un bon exemple est celui de Toronto. De nombreux quartiers ne permettent que des maisons unifamiliales ou jumelées.

Un propriétaire peut ainsi détruire un bungalow pour bâtir une maison unifamiliale mais pas un duplex, un triplex ou un petit immeuble d’appartements. Pour construire ce genre de logement, il est nécessaire de faire une consultation publique et d'obtenir un amendement à la loi sur le zonage. Ce processus est long et coûteux.

Jusqu’à très récemment encore, les propriétaires ne pouvaient pas construire plus d’une unité par terrain.

Quant aux bâtiments de taille médiane ou aux grandes tours, ils ne peuvent être construits que dans certaines zones de Toronto bien définies et largement minoritaires.

En résulte une situation où la Ville Reine se divise entre des quartiers remplis de maisons unifamiliales, des secteurs aux grandes tours d’appartements et des immeubles en copropriété mais où il n'y a rien entre les deux.

North York en est un bon exemple. Il y a l’axe de la rue Yonge avec une énorme densité et, juste à côté, il y a des maisons individuelles tout près de deux stations de métro. D’un point de vue de la planification urbaine, ça n'a aucun sens.

Le même problème existe dans d’autres villes, selon le rapport de février du Groupe de travail sur l’abordabilité du logement de la province. À Ottawa, près de la moitié des terrains résidentiels sont zonés pour accueillir des maisons jumelées, tandis que les zones pour maisons individuelles sont prédominantes dans la plupart des banlieues de Toronto malgré leur proximité avec les transports en commun ou avec les autoroutes.

Pour Cheryll Case, urbaniste principale chez CP Planning, le système de logements que nous avons aujourd’hui à Toronto et dans la plupart des villes ontariennes a été conçu pour prioriser les propriétaires et ceux qui sont plus nantis.

Processus d'approbation complexe

Les urbanistes et les promoteurs immobiliers se plaignent des processus complexes et chronophages dans les municipalités ontariennes afin d'obtenir un permis pour leurs projets.

Selon le directeur du Centre de recherches urbaines et d’aménagement du territoire de l'Université métropolitaine de Toronto, David Amborski, cela peut prendre 10 ans entre l’achat d’un terrain et la construction du bâtiment.

L’option des multiples autorisations peut prendre des mois, voire des années, auprès de différents services gouvernementaux.

C’est sans compter de dispendieuses études et des réunions publiques pour écouter les commentaires et les doléances de la communauté.

Malgré toutes les bonnes volontés pour obtenir les autorisations, des décennies d’un système dysfonctionnel et de la bureaucratie obsolète rendent l'obtention des permis trop difficile pour les besoins en logement des Ontariens, peut-on lire dans le rapport du groupe de travail provincial.

De plus, les résidents peuvent s’opposer farouchement à des projets de densification de leur quartier. Cela peut prendre la forme de résistance non seulement lors des consultations publiques mais aussi lors de procédures d’appel.

Pour 400 $, un groupe peut faire appel d’un projet auprès d’un tribunal de l'aménagement du territoire de l'Ontario, même si le projet a été approuvé par le conseil municipal local.

Mark Richardson travaille avec Housing Now TO et affirme que les projets de logements abordables sont souvent la cible de ce genre de recours.

On peut bloquer un projet pendant 18 ou 24 mois. Pendant ce temps, rien ne se construit, explique-t-il.

Le groupe de travail provincial précise que cette possibilité de déclencher une procédure d’appel a mené à des abus de la part de résidents afin de bloquer des projets.

Avec les informations de Ryan Patrick Jones