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Rénovictions pour changer la « démographie » : une erreur de formulation, dit le proprio

Un document adressé à des investisseurs mentionne le désir de louer les appartements à une « nouvelle démographie de locataires ». Le propriétaire soutient que cette formulation a été employée par erreur.

Photo de la façade de l'immeuble à logements.

L'immeuble à logements situé au 1570 avenue Lawrence Ouest a été acheté en février 2022 par la firme Pulis Investments.

Photo : Radio-Canada / Tina Mackenzie

Des locataires du 1570 avenue Lawrence Ouest, dans le nord de Toronto, s'inquiètent de perdre leur logement après avoir reçu des avis d’éviction en raison de travaux dans l’immeuble. Le propriétaire assure que les locataires pourront tous retourner dans leur appartement après les rénovations.

En février dernier, la firme Pulis Investments a fait l’acquisition de l’immeuble de 87 logements pour la somme de 33,7 millions de dollars, selon un document d’investissement que les locataires ont consulté en ligne et dont Radio-Canada a obtenu copie. Le document détaille les intentions du propriétaire pour le bâtiment : Vider tous les appartements et repositionner la propriété en effectuant des rénovations et des améliorations importantes.

Pulis Investments entend voir le prix des logements passer de 1235 $ par mois à plus de 2000 $ par mois après les rénovations, toujours selon le document en question.

Ces intentions sont source d’inquiétude pour les locataires. Certains d’entre eux vivent au 1570 avenue Lawrence Ouest depuis plus d’une décennie. C’est le cas de Sandeep Sarin, qui habite l’immeuble depuis 14 ans. Pour lui, le désir du propriétaire de changer la démographie de l’immeuble est blessant. N’importe qui serait choqué qu’on leur dise qu’ils ne sont pas les bienvenus [dans leur logement], confie-t-il.

Portrait de Sandeep Sarin.

Sandeep Sarin vit dans l'immeuble de la rue Lawrence Ouest depuis 14 ans.

Photo : Radio-Canada / Tina Mackenzie

Par courriel, le propriétaire, Pulis Investments, soutient que la formulation a été incorrectement et malheureusement reportée d’un précédent document d’investissement associé à un autre immeuble où des logements étudiants ont été convertis en appartements multifamiliaux traditionnels.

Des locataires évincés temporairement pour des travaux

M. Sarin est l’un de ceux qui ont reçu un avis d’éviction N13. Ceux-ci sont utilisés lorsque le propriétaire veut démolir le logement, y effectuer des réparations ou le destiner à un autre usage. Selon l’avis, le locataire doit libérer son appartement avant le 31 août.

« Je n’ai pas de plan [...] Les loyers sont chers et c’est difficile de trouver un logement. »

— Une citation de  Sandeep Sarin, locataire du 1570 avenue Lawrence Ouest

Pulis Investments dit avoir remis 12 avis d’éviction N13 aux résidents du premier étage de l’immeuble. Les avis n'ont été fournis qu'aux appartements où des travaux importants sont nécessaires, conformément aux permis approuvés par la Ville, pour remplacer et réparer la plomberie et où les travaux eux-mêmes ne peuvent pas être effectués pendant que les locataires habitent les logements, peut-on lire dans le courriel transmis à Radio-Canada.

La firme soutient que les locataires touchés vont pouvoir reprendre leur logement après les travaux sans augmentation de loyer. Nous n’avons pas d’historique de "rénovictions", mentionne-t-elle.

En Ontario, les propriétaires ne sont pas obligés de fournir un nouveau logement aux locataires évincés temporairement par un avis N13, selon Caryma Sa’d, avocate en droit immobilier. Elle explique que les locataires sont néanmoins en droit de recevoir une compensation financière allant d’un à trois mois de loyer.

Une avocate assise à son bureau.

Caryma Sa'd est avocate en droit immobilier à Toronto.

Photo : Radio-Canada / Tina Mackenzie

Les locataires du 1570 avenue Lawrence Ouest font front commun depuis plusieurs semaines pour tenter de faire retirer les avis N13 reçus par les résidents du premier étage.

Un modèle d’affaires qui dérange

Dans une brochure promotionnelle, Pulis Investments explique que la firme acquiert des propriétés multifamiliales mal desservies et procède immédiatement à des rénovations pour augmenter les loyers et la valeur de la propriété.

Le document d’investissement cible 14 immeubles du Sud de l’Ontario acquis par la firme dans les six dernières années.

Pulis Investments soutient qu’elle rénove uniquement les logements après que les locataires les ont quittés de leur plein gré.

C’est un modèle qui respecte la loi ontarienne. La règle c’est que lorsqu’un locataire quitte son logement, le propriétaire a le droit d’augmenter le loyer [comme il le veut], explique Mme Sa’d.

Le propriétaire du 1570 avenue Lawrence Ouest dit investir dans ses immeubles, qui ont souvent été construits il y a plus de 40 ans, pour les remettre en bon état. Notre objectif, pour tout bâtiment, est de fournir à nos locataires [...] un endroit où il fait bon vivre, soutient-il.

Pourtant, depuis des mois, le changement de propriétaire est source de stress pour les résidents. Nous n’avons pas de vie. Nous pensons toujours à ce qui se passe [dans l’immeuble], soutient M. Sarin.

Sanjiv Patel, qui réside dans le bâtiment depuis 2005, a reçu en mai une lettre l’avisant qu’il devait 133 $ au propriétaire. Ce dernier lui demandait de payer le montant dans les plus brefs délais, sans quoi il serait évincé. Tout était faux sur cette lettre, soutient M. Patel, qui a contesté la demande. Le propriétaire se serait alors rétracté en disant que c’était une erreur. Le locataire n’en croit pas un mot. Il estime que c’était un effort délibéré pour l’inciter à quitter le logement.

Pulis Investments soutient que l’erreur provient d’informations erronées fournies par le propriétaire précédent concernant une place de stationnement. Le problème aurait été réglé à la suite d’un appel téléphonique avec le locataire.

Celeste Brown, dont la famille réside dans l’immeuble, explique pour sa part que les locataires ont tous reçu un avis comme quoi ils devaient débourser 200 $ par mois de plus s’ils désiraient utiliser un système d’air climatisé d’appoint puisque, selon le propriétaire, celui-ci coule et endommage l’enveloppe du bâtiment. Encore une fois, le propriétaire aurait fait marche arrière devant la contestation des locataires. Leur réponse a été que c’était une erreur et qu’ils s'excusent, dit Mme Brown.

Pulis Investments raconte que la lettre devait être envoyée à un autre immeuble dont la firme est propriétaire.

Portrait de Celeste Brown.

Celeste Brown et sa famille sont locataires au 1570 avenue Lawrence Ouest depuis plus de 10 ans.

Photo : Radio-Canada / Tina Mackenzie

Dans une présentation à la firme de courtage Pinnacle Wealth Brokers rendue disponible en ligne (Nouvelle fenêtre), Kyle Pulis, le président et fondateur de Pulis Investments, explique que son entreprise profite de l’écart entre la demande et l’offre de logements, notamment grâce à l'afflux d’immigrants.

[Cet écart] génère et va continuer de générer, spécialement dans le Grand Toronto et dans les marchés qui attirent la majorité des immigrants, une augmentation importante du prix des logements, soutenait-il lors de cette présentation.

« Je ne vois pas d’éthique. Leur priorité est les profits. »

— Une citation de  Celeste Brown, locataire

Les locataires rencontrés ne pensent pas pouvoir trouver un autre logement dans le secteur à un prix similaire. Ils entendent contester toute hausse de loyer proposée par le propriétaire.

Pulis Investments soutient pour sa part travailler fort pour achever ses projets de rénovation sans devoir évincer les locataires. Plus de 30 appartements ont été rénovés de cette manière jusqu’à présent, selon la firme.

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