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Analyse

Est-ce qu’une bulle immobilière est en train d’éclater?

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Bien des gens se sont lancés, durant la pandémie, dans l’acquisition d’une propriété plus grande, plus vaste, plus adaptée à leurs attentes, mais à des prix aussi qui les ont endettés pour longtemps.

Photo : Radio-Canada

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Alors que la Banque du Canada s’inquiète de l’effet d’une récession sur un nombre de plus en plus élevé de ménages très endettés, les gouvernements mettent en place des programmes qui viennent stimuler l’achat de propriétés. La création du CELIAPP et la bonification du crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation vont finir par alimenter la demande. Pourtant, le secteur immobilier envoie des signaux préoccupants.

Le marché a été extrêmement fort et c’est vraiment au niveau de l’offre qu’il faut travailler, a déclaré le ministre des Finances du Québec, Eric Girard, à Zone économie jeudi soir. Les mises en chantier sont en hausse de 50 % par rapport à la moyenne des 10 dernières années. On a des programmes pour les logements sociaux, pour les logements abordables, des suppléments aux loyers.

Malgré cela, le gouvernement Legault a décidé d’harmoniser ses règles fiscales avec celles du gouvernement fédéral dans la mise en place du CELIAPP, le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, un outil créé par le gouvernement fédéral dans son budget présenté en avril dernier.

Ce programme permet aux premiers acheteurs d’injecter 8000 $ par année dans un compte libre d’impôt jusqu’à un plafond à vie de 40 000 $. Les cotisations sont déductibles d’impôt et les retraits, y compris le gain en capital, ne sont pas imposables.

Lorsqu’on stimule un secteur de la demande, c’est certain qu’on a un impact sur l’ensemble de la demande, reconnaît le ministre Girard. Mais, pour lui, en visant les premiers acheteurs, cette stimulation de la demande est tout de même limitée. On se concentre uniquement sur les premières habitations. Et c’est un programme qui est approprié maintenant que le marché se tempère un peu.

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Eric Girard, ministre québécois des Finances

Photo : La Presse canadienne / Jacques Boissinot

De plus en plus de ménages très endettés

Ces soutiens à la demande surviennent alors que la Banque du Canada lance un avertissement quant au surendettement de plusieurs ménages. Nous savons que bien des gens se sont lancés, durant la pandémie, dans l’acquisition d’une propriété plus grande, plus vaste, plus adaptée à leurs attentes, mais à des prix aussi qui les ont endettés pour longtemps. Ces ménages très endettés pourraient bientôt devoir payer des centaines de dollars de plus en versements hypothécaires.

Un nombre croissant de ménages ont contracté de gros prêts hypothécaires pour acquérir un logement, venant ainsi grossir la part déjà importante des ménages très endettés, écrit la Banque du Canada dans sa revue du système financier présentée jeudi.

« En raison des taux d’intérêt plus élevés, certains ménages, surtout les plus endettés, verront leur marge de manœuvre financière se réduire de beaucoup au moment du renouvellement de leur prêt hypothécaire »

— Une citation de  Extrait de la revue du système financier de la Banque du Canada

Et l’inflation élevée érodera le pouvoir d’achat des ménages si les salaires ne suivent pas. Enfin, les propriétaires – surtout les plus endettés d’entre eux – pourraient ne pas être en mesure de puiser dans leur avoir propre foncier dans l’éventualité d’une correction des prix, lit-on.

De façon générale, la hausse de valeur des propriétés, la montée des marchés boursiers et la croissance des actifs liquides ont fait en sorte que la situation financière générale des ménages au Canada s’est améliorée depuis l’an dernier.

Mais, selon la Banque du Canada, une part croissante de ménages se sont mis dans une situation financière précaire pour acheter une propriété dans un contexte de prix élevés des logements. Et le nombre de ménages très endettés touche des records.

Ainsi, la part des ménages dont la dette représente plus de 350 % de leur revenu est passée de 6,5 % en 1999 à 18,7 % en 2021. Cette part ne fait qu’augmenter, année après année.

Les gens qui ont acheté des propriétés en 2020 ou en 2021 et qui devront renouveler leur terme du prêt hypothécaire en 2025 ou en 2026 pourraient voir leur versement hypothécaire mensuel grimper de 30 % à 45 %. Ce sont des centaines de dollars de plus à payer tous les mois, des milliers de dollars supplémentaires annuellement.

À ces coûts d’intérêt supplémentaires, beaucoup de ménages doivent composer avec d’autres types de dettes. Et ces mêmes ménages doivent vivre avec une inflation galopante, particulièrement sur les carburants et les aliments.

Ces facteurs donnent à penser que certains ménages devront réduire leurs dépenses pour assurer le service de leur dette à mesure que les taux d’intérêt augmenteront. Dans ce contexte, les ménages très endettés sont particulièrement vulnérables à une perte de revenus, surtout si elle s’ajoute à une baisse du prix des logements, prévient la Banque du Canada.

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Tiff Macklem, gouverneur de la Banque du Canada

Photo : Reuters / Blair Gable

Baisse des prix de 10 % à 20 % en vue?

D’ailleurs, le marché immobilier entre en correction, selon Desjardins. Les économistes de l’institution financière affirment que le secteur vient d’atteindre un point d'inflexion, qu’une correction s’amorce, mais il ne s’agit pas pour autant d’un effondrement.

Le prix moyen d’une propriété existante au Canada a augmenté de 50 % depuis la fin de 2019. Il est passé de 530 000 $ à 790 000 $ au sommet de février 2022.

Après une poussée des prix et des ventes à la fin de 2021 et au début de 2022, les prix se sont mis à baisser en mars et en avril, tout comme les ventes qui ont reculé de 18 % depuis février. Et ça va se poursuivre, selon Desjardins, en raison de la hausse des taux d'intérêt, ce qui vient affecter la demande.

Ainsi, du sommet de février 2022 à la fin de 2023, le prix moyen des propriétés devrait baisser de 15 % dans l’ensemble du Canada et de 12 % au Québec. Le recul devrait atteindre 18 % en Ontario et 20 % au Nouveau-Brunswick.

La poussée des prix a été plus importante en Ontario qu'au Québec. Le taux d’endettement est plus faible et le niveau d’épargne est plus élevé au Québec. La situation est moins critique qu’en Ontario sur le plan de l'abordabilité, selon Desjardins.

L’équilibre à trouver

Ce qui est frappant dans les dernières données qui ont été publiées, c’est la hausse du nombre de ménages très endettés, les ménages dont la dette représente plus de 350 % et même 450 % de leur revenu. Cette part grandit et doit sonner l’alarme au Canada.

Une partie de l’augmentation exceptionnelle des prix depuis le début de la pandémie pourrait tenir à la formation d’anticipations extrapolatives, dit la Banque du Canada. Ce phénomène se produit quand les gens en viennent à s’attendre à ce que les prix augmentent dans l’avenir simplement parce qu’ils ont augmenté dans le passé. Il est possible alors de voir les acheteurs d’habitations affluer sur le marché par crainte de rater une aubaine ou dans l’espoir de réaliser une plus-value importante en capital. [...] Les anticipations extrapolatives, en particulier chez les investisseurs, pourraient amplifier et accélérer les baisses de prix en cas de correction.

Doit-on encore stimuler la demande, même pour les premiers acheteurs, alors que le surendettement suscite l’inquiétude, que les taux d’intérêt commencent à monter, qu’une récession est possible et qu’une baisse des propriétés s’annonce?

Et allons plus loin : on peut se demander, une fois de plus, jusqu’à quel point il faut augmenter les taux dans un contexte où c’est davantage l’offre et des facteurs internationaux qui influencent à la hausse l’inflation.

C’est là tout l’équilibre à trouver pour les décideurs publics entre le resserrement monétaire et les mesures d’accès à la propriété. L’objectif ultime, c’est d’éviter un dérapage qui mènerait à l’éclatement de la bulle immobilière dans laquelle sont plongés un bien trop grand nombre de ménages au pays.

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