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La course des firmes d’investissement pour acheter votre immeuble

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La croissance des fiducies de placement immobilier, les FPI, a été fulgurante au cours des 20 dernières années. Et l'une des stratégies de croissance des FPI est de repositionner des logements, c'est-à-dire d’en augmenter les loyers.

Photo : Autre banques d'images / Guy R. Leblanc

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Les firmes d’investissements acquièrent à un rythme effarant les immeubles locatifs au Canada depuis 25 ans.

Selon les chiffres du gouvernement du Nouveau-Brunswick, dans son rapport sur le logement de mai 2021, 30 % des achats dans le secteur immobilier étaient faits par des entreprises de l’extérieur de la province en 2020, contre 7 % seulement cinq ans auparavant.

Les propriétaires d’immeubles changent, avec un nombre croissant de promoteurs et de sociétés de gestion immobilière de l’extérieur de la province, peut-on lire dans ce rapport.

Payer plus ou partir

L’impact est immense pour les familles à faible revenu, estime Matthew Hayes, professeur de sociologie à l'Université St. Thomas, et porte-parole de la Coalition du Nouveau-Brunswick pour les droits des locataires. De nombreux logements abordables disparaissent et les locataires sont placés devant un choix déchirant : payer plus ou déménager et risquer de ne pas trouver de nouveau logement.

M. Hayes cite l’exemple de l’entreprise Killam Properties. [Ils ont] un projet pour repositionner 1300 unités. Ce repositionnement, ça veut dire qu'ils vont prendre des édifices ou des unités de location qui sont moyennement abordables, et ils vont les augmenter, dénonce-t-il.

Le PDG de l’entreprise, Philip Fraser, répond que son entreprise n’expulse pas ses locataires pour augmenter les loyers. Je suis sûr qu'il y en a peu qui le feront, mais nous sommes très heureux d'avoir des locataires qui veulent vivre dans nos immeubles aussi longtemps qu'ils le souhaitent.

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Philip Fraser, le PDG de Killam Apartment REIT, assure que son entreprise n'évince pas les locataires pour ensuite augmenter les loyers.

Photo : Gracieuseté de Killam apartments Reit

Toutefois, le PDG de Killam reconnaît qu’environ un tiers des locataires partent –de leur plein gré, assure-t-il – chaque année. Dans ces cas, les augmentations de loyer peuvent être plus importantes. Ce n'est pas que vous avez nui à quelqu'un en augmentant son loyer, estime-t-il.

Sauf que ce type d’augmentations contribue aussi à réduire la quantité de logements abordables dans un quartier, dans une ville ou un village.

Un soutien important aux institutions financières

Pour favoriser l’accès à la propriété, le gouvernement fédéral propose, depuis les années 80, un produit financier qui permet aux banques d’offrir davantage de prêts hypothécaires. C’est la SCHL qui en est responsable.

Il s'agit de titres, constitués de prêts hypothécaires, que rachète la SCHL, qui les garantit et les vend à des investisseurs. On appelle ce processus titrisation.

La titrisation

La SCHL rachète aux banques des blocs de prêts hypothécaires. Ces prêts sont revendus sous forme de titres à des investisseurs, à qui on offre des retours, qui sont payés à même les remboursements effectués par les emprunteurs. Cela donne aux banques des liquidités, qui leur permettent d’offrir davantage de prêts hypothécaires.

De 2001 à 2020, les émissions annuelles de titres par la SCHL sont passées de 8,9 milliards de dollars à 172 milliards de dollars.

Grâce à la titrisation, les consommateurs ont acheté plus de maisons, certes, mais l’augmentation des ventes a aussi créé une pression à la hausse sur les prix, qui s’est accentuée ces dernières années, explique Steve Pomeroy, qui enseigne à l'École de politiques et d'administration publiques de l'Université Carleton.

« On pourrait dire que les prix de l'immobilier sont excessivement élevés à cause des politiques gouvernementales. »

— Une citation de  Steve Pomeroy, professeur à l’École de politiques et d’administration publiques de l’Université Carleton

Il y a 10 ans, en 2012, l’Institut de recherche et d’information socio-économique avait sonné l’alarme. Dans un rapport, l’organisme indiquait qu'en plus de soutenir un développement immobilier qui nuit à l’accessibilité du logement, ces pratiques stimulent la croissance de l’endettement des ménages.

Un accès à la propriété réduit

De moins en moins de ménages peuvent donc accéder à la propriété. Ces ménages, dont plusieurs ont pourtant de bons revenus, n’ont souvent d’autre choix que de louer un appartement. Cela contribue à accroître le nombre de locataires à la recherche d’un logement.

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L'accès à la propriété est plus ardu.

Photo : Julien Lecacheur

On assiste à un effet domino, prévient Willy Scholten, de l'Association des propriétaires d'appartements du Nouveau-Brunswick.

Il n'y a pas assez d'unités. La pression fait en sorte que les gens qui habitent dans les appartements plus luxueux doivent choisir des appartements plus modestes, et ainsi de suite. En bout de ligne, ça pousse les gens vers la rue et ça crée des problèmes d'abordabilité, pense M. Scholten.

Des exemptions fiscales importantes

Le gouvernement fédéral permet aux fiducies de placements immobiliers, les FPI, de ne pas payer d’impôt sur le revenu, contrairement aux autres fiducies. L’impôt n’est payé que par les actionnaires, lorsqu’ils reçoivent des dividendes.

La croissance des FPI a été fulgurante. Elles ne possédaient aucun logement en 1996, et elles en possédaient 200 000 en 2020.

Ces fiducies reçoivent leur financement d’investisseurs. Une des stratégies de croissance des FPI est de « repositionner des logements », c'est-à-dire d’en augmenter les loyers.

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Des locataires souhaitent que les politiciens agissent pour protéger les locataires au lieu de subventionner directement la construction de logements par des promoteurs immobiliers qui recherchent les profits.

Photo : Radio-Canada

Philip Fraser, le PDG de Killam Apartment REIT, est l'un des plus grands propriétaires au Canada. Il assure que les FPI paient plus que leur part d’impôts. Il juge que les impôts fonciers et les taxes versés aux gouvernements sont trop élevés. Selon lui, de 40 % à 50 % des dépenses de son entreprise sont liées au paiement des impôts et taxes.

Malgré ces frais, le revenu net de Killam connaît une forte croissance. Dans le rapport du quatrième trimestre de 2021, l’entreprise enregistre une hausse de 95,5 % de son revenu net par rapport à 2020. C’est pratiquement du simple au double.

Si les FPI bénéficient d’avantages, ce ne sont pas les seuls propriétaires qui profitent du système fiscal canadien, selon Steve Pomeroy : il existe de nombreuses façons d'éviter les impôts si vous avez un très bon comptable et un bon avocat fiscaliste.

Ce que confirme le PDG de Killam. Il n'y a pratiquement personne qui paie des impôts sur le revenu des sociétés au Canada pour des appartements, confie-t-il.

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