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Crise du logement : la situation pourrait continuer de se dégrader au N.-B.

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De plus en plus de locataires ont du mal à se loger convenablement au Nouveau-Brunswick.

Photo : Radio-Canada / Michel Corriveau

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La rareté des logements continue d'exercer une forte pression sur la hausse des loyers au Nouveau-Brunswick.

Le manque de logements abordables ne semble pas près de se résorber dans la province.

« Si on a une rareté d’offre et que la demande excède l'offre, il faut s’attendre à ce que les nouvelles unités mises sur le marché aillent chercher des loyers qui soient très élevés. »

— Une citation de  Richard Saillant, économiste

Le gouvernement a imposé un plafond temporaire de 3,8 % sur les loyers existants. Ce plafond, selon l'économiste Richard Saillant, va diriger l’intérêt des investisseurs vers les nouvelles constructions.

Contrairement à ce que les ténors de l’industrie du logement disent, qu’un plafonnement des loyers va contraindre l’offre, moi, ce que je dis, c’est que c’est un peu le contraire, c’est que ça va rendre les nouveaux logements encore plus attrayants pour les nouveaux développeurs parce que c’est uniquement ceux-là qui seront disponibles, ils vont pouvoir établir le prix comme ils le veulent, estime Richard Saillant.

Croissance démographique et hausse des prix

L’augmentation sans précédent de la population du Nouveau-Brunswick a créé une situation particulière. La province a connu, en 2021, les plus fortes augmentations de loyer au pays.

« L’offre n’arrive pas à suivre la demande, parce qu’on a une très forte croissance démographique. »

— Une citation de  Richard Saillant, économiste
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La crise du logement touche des locataires dans toutes les régions du Nouveau-Brunswick, tant en milieu urbain que rural.

Photo : Radio-Canada / Michel Corriveau

Le Nouveau-Brunswick est attrayant à cause des prix relativement plus bas des maisons unifamiliales et des loyers.

Le fait que le prix de l’habitation est beaucoup moins élevé relativement parlant au Nouveau-Brunswick par rapport à d’autres grands marchés, c’est un élément qui attire beaucoup de gens, observe Robert Hogue, économiste en chef à la Banque Royale du Canada.

Ces bas prix attirent des sociétés d’investissement et des compagnies à numéro qui achètent des immeubles à logement. Selon le gouvernement, le nombre d’acheteurs de l’extérieur de la province est passé de 7 % en 2015 à 30 % en 2020.

Plusieurs sont aussi attirés au Nouveau-Brunswick par le prix des maisons. Face à cet engouement, dans certains marchés, comme à Moncton, le prix des maisons unifamiliales a bondi de 37 %.

Ces prix ont tellement augmenté que plusieurs ménages n’ont plus les moyens d’accéder à la propriété, et se tournent donc vers le logement locatif, qui lui est de plus en plus rare. Les taux d’inoccupation sont passés de 3,1 % en octobre 2020 à 1,7 % en octobre 2021, selon la SCHL.

Selon le professeur de sociologie de l'Université St. Thomas, Matthew Hayes, la réduction du taux d’imposition accordée aux propriétaires d’immeubles pourrait alimenter l’intérêt des investisseurs pour le marché immobilier dans la province. Si vous augmentez les revenus, vous faites en sorte que l’immobilier va paraître encore moins cher et plus bon marché pour ces investisseurs-là, avance-t-il.

Un contrôle temporaire des loyers

À 3,8 %, le plafond néo-brunswickois sur la hausse des loyers est le plus élevé au pays. Dans certaines provinces il est sous la barre des 2 %, et il est à 2 % en Nouvelle-Écosse.

Ce plafond est aussi plus élevé que la hausse moyenne des loyers pour 2021 au Canada, qui se situait à 3 %.

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La ministre de Service Nouveau-Brunswick, Mary Wilson, a insisté sur le fait que le plafond sur les loyers était temporaire.

Photo : Radio-Canada

L’efficacité du plafond dépendra de la façon dont il sera appliqué. On n'est pas à l’abri des rénovictions, donc les logements existants, les gens qui l’achètent, le rénovent, c’est considéré une nouvelle unité et, par la suite, ils vont pouvoir augmenter, explique Richard Saillant.

Mais cela dépendra, justement, si le gouvernement prévoit imposer le plafond pour tous les logements existants, peu importe si de nouveaux locataires emménagent ou pas.

Ce plafond, toutefois, est temporaire. La ministre de Service Nouveau-Brunswick Mary Wilson est claire sur ce point : l'idée d'un plafond permanent des loyers pourrait avoir un impact négatif sur le développement d'unités locatives supplémentaires, ralentir l'investissement dans le secteur du logement, et pour cette raison, il a été décidé de mettre en œuvre cette mesure de manière temporaire, explique la ministre de Service Nouveau-Brunswick.

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Le plafond temporaire sur les loyers au Nouveau-Brunswick est plus élevé que l'augmentation moyenne au Canada en 2021.

Photo : Radio-Canada / Michel Corriveau

Investir davantage pour soutenir les ménages

Richard Saillant croit que la province a les moyens de soutenir davantage les ménages qui n’ont pas droit aux aides au logement.

Selon lui, Fredericton devrait aussi soutenir le développement de logements abordables. Ça prend des subventions importantes pour déplacer une partie des effectifs de la construction des loyers les plus dispendieux à des unités avec des loyers moins dispendieux.

Des mesures semblables seraient nécessaires assez rapidement, estime l’économiste, pour répondre à un besoin croissant.

Depuis 10 ans, le Nouveau-Brunswick a investi 19 millions de dollars dans le programme fédéral-provincial de logement abordable, selon le ministère du Développement social. Mais cela ne semble pas avoir été suffisant pour répondre aux besoins.

Selon un rapport publié l’an dernier par un groupe de travail du gouvernement, 4 locataires sur 10 qui gagnent moins de 20 000 $ par année consacrent de 45 % à plus de 60 % de leur revenu au loyer.

Près d’un locataire sur deux, soit 47 %, dit vivre dans un logement en très mauvais état.

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