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Malgré les milliards, la Stratégie nationale sur le logement connaît des ratés

Il se perd plus de logements abordables au Canada chaque année qu'il ne s'en crée.

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Même si des milliards de dollars fédéraux sont investis en logement, il est toujours difficile de trouver un loyer abordable.

Photo : Radio-Canada / Ivanoh Demers

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Malgré des milliards de dollars consacrés au logement abordable par Ottawa et les provinces, la crise du logement s'aggrave au Canada.

Dès 2017, le gouvernement Trudeau annonçait des investissements de 40 milliards pour une toute nouvelle Stratégie nationale sur le logement.

Le programme a été bonifié l'an dernier et le fédéral a annoncé que 70 milliards seraient investis au cours des 10 prochaines années.

Le fédéral et les provinces annoncent régulièrement la construction de nouveaux logements.

Pendant ce temps, des investisseurs augmentent des loyers qui deviennent inabordables pour plusieurs familles.

« La construction de logements dits abordables ne suit pas tout ce qu’on perd. »

— Une citation de  Louis Gaudreau, professeur à l’École de travail social, Université du Québec à Montréal

Steve Pomeroy, professeur à l'École de politiques publiques et d'administration de l’Université Carleton, a comparé le nombre de logements dits abordables créés au pays, par rapport à ce qui est perdu.

« Dans la nouvelle stratégie du logement, on va construire moins de 16 000 logements et on en perd 64 000, c'est un sur quatre. Nous perdons toujours des unités beaucoup plus rapidement que nous n'en créons de nouvelles. »

— Une citation de  Steve Pomeroy, professeur à l’École de politiques publiques et d’administration de l’Université Carleton

Selon la défenseure fédérale du logement Marie-Josée Houle, la situation s’est tellement aggravée qu'aujourd'hui personne ne peut nier qu’il y a une crise du logement.

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Dans la plupart des immeubles à logements qui se construisent, les loyers demandés sont beaucoup trop élevés pour les familles à faible revenu.

Photo : Radio-Canada / Michel Corriveau

Matthew Hayes, professeur de sociologie à Université du Nouveau-Brunswick et porte-parole de la Coalition du Nouveau-Brunswick pour les droits des locataires, croit que la crise s'accélère.

On a des personnes qui habitent à long terme dans des motels, on a des personnes qui habitent dans des autos, on a un nombre croissant d’individus qui ne trouvent plus de logement et qui sont sans abri, déplore M. Hayes.

L’appât du gain

En 2019, le Canada a reconnu que le logement était un droit. Mais la possibilité de tirer des profits de plus en plus importants fait de l'ombre à ce principe, et toute une gamme d'investisseurs est attirée par le marché des immeubles locatifs.

Dorénavant, les plus grands propriétaires d’immeubles à logements au Canada sont des fonds de pension, des fonds d’investissement privés, des fiducies de placements immobiliers (FPI).

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Louis Gaudreau, professeur à l'École de travail social de l'UQAM, estime que la financiarisation dans l'immobilier limite la disponibilité de logements abordables.

Photo : Gracieuseté de Louis Gaudreau

« Ce sont des investisseurs qui vont prendre une part plus active dans la planification, la réalisation, ça va même jusqu’à la mise en marché des projets. »

— Une citation de  Louis Gaudreau, professeur à l’École de travail social, Université du Québec à Montréal

Les marchés éloignés des grands centres sont de plus en plus alléchants.

Il y a de nouveaux acteurs financiers qui sont en train de comparer la valeur de l’immobilier au Nouveau-Brunswick avec l’immobilier ailleurs, et ils se rendent compte qu’il y a plus de valeur qui est extractible de l’immobilier au Nouveau-Brunswick en comparaison avec d’autres endroits, par exemple l’Ontario ou Vancouver, constate Matthew Hayes.

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Le professeur de sociologie de UNB et porte-parole pour la Coalition des locataires du Nouveau-Brunswick, Matthew Hayes, déplore le rôle des investisseurs dans l'accentuation de la crise du logement.

Photo : Radio-Canada / Pascal Raiche-Nogue

La rentabilité des évictions

Dans la région de Saint-Jean au Nouveau-Brunswick, plusieurs nouveaux propriétaires, souvent des compagnies à numéro de l’Ontario, ont évincé tous les locataires.

Les logements sont rénovés, parfois complètement, parfois de façon très superficielle, et ils sont loués avec des loyers beaucoup plus élevés.

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Pour les locataires, il devient de plus en plus difficile de trouver des logements à prix abordables.

Photo : Radio-Canada / Michel Corriveau

« La possibilité d'obtenir un logement vacant est très très favorable pour ces investisseurs. »

— Une citation de  Steve Pomeroy, professeur à l’École de politiques publiques et d’administration de l’Université Carleton

Pour les investisseurs, des immeubles de 40 ou 50 ans peuvent être intéressants, vu le prix d’acquisition relativement bas et les possibilités d’augmentation des loyers.

Il y a de plus en plus de locataires qui se font expulser, et pour lesquels après ça on constate que le logement a été soit revendu, soit rénové, et reloué beaucoup plus cher, et c’est par ce biais-là qu'on perd beaucoup plus de logements abordables qu’on en construit, explique Louis Gaudreau.

Des politiques publiques qui alimentent la crise

Des promoteurs immobiliers engrangent des profits faramineux dans le secteur du logement, non seulement avec l’aval des gouvernements, mais avec leur soutien.

La Défenseure nationale du logement estime d’ailleurs que la crise du logement est directement liée aux politiques néo-libérales qui existent au Canada depuis les 30 à 35 dernières années.

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La financiarisation du logement a pour effet de forcer des locataires à accepter des loyers qui ne correspondent pas toujours à leurs besoins.

Photo : Radio-Canada / Michel Corriveau

Ils vont toujours dire offre et demande, ils ne vont jamais vraiment toucher aux institutions qui permettent l’accès au crédit, et ces institutions-là sont, en partie, publiques, rappelle le professeur Hayes.

Il est question, en particulier, du rôle de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, la SCHL, un organisme fédéral, qui s’est désengagé du logement social, et qui a favorisé le marché privé.

Du logement social au logement abordable

Le gouvernement fédéral offre d’importantes aides financières aux promoteurs pour la construction de logements abordables.

Le plus important programme de la stratégie nationale est l’Initiative de financement de la construction de logements locatifs (IFCLL). Ce programme dispose d’un budget de près de 26 milliards de dollars, soit 40 % du budget de la Stratégie nationale du logement. Il offre des prêts à faible taux d’intérêt et 73 % de ces prêts ont été versés à des promoteurs privés.

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Le premier ministre Justin Trudeau lors d'une annonce sur le logement abordable à Vancouver, en 2020.

Photo : La Presse canadienne / Jonathan Hayward

Selon les règles de l’IFCLL, 20 % des logements construits doivent être abordables. Les loyers doivent être établis à 30 % ou moins du revenu médian de toutes les familles dans le marché.

« Ce n’est certainement pas abordable. »

— Une citation de  Marie-Josée Houle, Défenseure nationale du logement

Le problème, c’est que seulement 3 % des logements financés par le programme IFCLL répondent aux besoins des ménages à faible revenu. La raison est simple : le professeur Steve Pomeroy souligne que certains logements, qualifiés pourtant de logements abordables, se louent à 2800 $ par mois.

Les programmes de logements abordables ont remplacé les programmes de logements sociaux, éliminés en 1993.

Le logement social, qu’il s’agisse des habitations à loyer modique, les HLM, les coopératives d’habitation ou les logements subventionnés, visait à répondre aux besoins de ménages à faible revenu.

Le logement était calculé en fonction du revenu des ménages. Dans un logement social, un ménage n’avait à consacrer au logement que 25 % de son revenu.

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Marie-Josée Houle, la Défenseure nationale du logement, déplore le manque de logements vraiment abordables construits avec les programmes fédéraux.

Photo : La Presse canadienne

Selon la Défenseure nationale du logement, il faudrait avoir une définition qui est en fonction du revenu des gens, parce que, qu’est-ce qu’on a vu à Ottawa, la définition de l’abordabilité est basée sur la moyenne des salaires, des revenus de tout le monde, qui inclut ceux qui ont des hypothèques, alors c’est complètement inadéquat.

Un rapport préparé pour le Groupe de travail du Conseil national du logement, en février 2022, indique que l’ensemble des programmes dans la Stratégie nationale sur le logement ne répond aux besoins que de 4,8 % des ménages qui ont des besoins impérieux de logement.

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Les logements abordables pour les ménages à faible revenu sont de plus en plus rares.

Photo : Radio-Canada / Michel Corriveau

Marie-Josée Houle constate les ratés du programme. On commence à voir certains produits finaux, ils ne s'enlignent pas avec le mandat de la loi sur la Stratégie nationale du logement, qui est de fournir des logements qui sont abordables pour, surtout, les personnes qui en ont plus besoin.

Une allocation temporaire pour un problème permanent

Le fédéral offre un programme, en partenariat avec les provinces, d’allocation pour le logement. Au Nouveau-Brunswick, par exemple, ce programme permet à des familles à très faible revenu de recevoir entre 300 $ et 475 $ par mois pour le logement.

Le problème, c’est que le programme n’est offert qu’aux familles avec enfants, qui travaillent. Mais surtout, l’aide ne dure que trois ans et n’est pas renouvelable.

L’aide est donc temporaire, alors que le besoin de se loger est permanent.

« On a besoin d’avoir une stratégie nationale de logement qui est plus ambitieuse que ce que nous avons en ce moment. »

— Une citation de  Matthew Hayes, professeur de sociologie à UNB

Les besoins en logement sont criants, non seulement dans les milieux urbains, mais aussi dans les milieux ruraux. Par contre, les mesures concrètes pour répondre aux besoins se font encore attendre.

La Défenseure nationale du logement, Marie-Josée Houle, prépare un rapport sur la crise qui devrait sortir cet automne. La financiarisation du logement, c’est une grosse question; l’analyse de la Stratégie nationale sur le logement, c’est une recherche qu’on a commencée aussi, ainsi que sur l’impact sur les femmes et le genre.

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Pour payer le logement, des locataires à faible revenu doivent souvent couper dans les dépenses essentielles comme la nourriture, les médicaments ou les vêtements.

Photo : Radio-Canada / Michel Corriveau

Pendant ce temps, de très rares provinces, dont le Québec, offrent encore, quoique la situation se dégrade rapidement là aussi, des programmes de logements sociaux mis en place après le désengagement d’Ottawa.

Je pense que les mouvements sociaux y sont pour beaucoup. Il y avait eu d’importantes mobilisations au Québec, je pense qu’il y a une pression populaire qui était assez forte et qui a peut-être pesé dans la balance, estime Louis Gaudreau, professeur à l’UQAM.

Il semble donc que la construction de logements sociaux qui répondent aux besoins passe, entre autres, par l’établissement d’un rapport de force où il s’agit de forcer les gouvernements à faire pencher la balance du côté des locataires, plutôt que du côté des investisseurs.

Il nous a été impossible d'obtenir une entrevue avec le ministre fédéral du Logement et de la Diversité et de l’Inclusion, Ahmed Hussen, avant la publication de cet article.

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