AnalyseQue faire pour refroidir le marché immobilier en surchauffe?

La pandémie exacerbe le déséquilibre qui persiste depuis des années dans plusieurs marchés immobiliers au pays. Les mois d'hiver, habituellement plus calmes, n'ont pas refroidi les ardeurs des acheteurs cette année.

Selon l'Association canadienne de l'immeuble (ACI), le prix moyen des propriétés vendues au pays le mois dernier a augmenté de 21 % en un an, pour atteindre 748 450 $.

Historiquement, les mois de janvier, février, c'est vraiment la période creuse de l'immobilier, explique Thomas Delespierre, agent immobilier à Toronto.

Là, on est sur des mois qui sont très actifs, extrêmement occupés et les taux d'intérêt qui restent faibles continuent vraiment de pousser beaucoup d'acheteurs sur le marché.

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Dans le Grand Toronto, le prix moyen d'une propriété a dépassé 1,2 million de dollars en janvier, un bond de 28 % par rapport au même mois l’an dernier. Le marché de Vancouver, où les prix sont légèrement plus élevés, continue lui aussi de tirer la moyenne nationale à la hausse.

À Montréal, où les prix sont deux fois plus bas, une propriété coûte tout de même presque 594 262 $ en moyenne, en hausse de 15 % au cours de la même période, selon les données de l’ACI.

Le marché locatif a aussi repris de la vigueur dans les trois grandes villes. Si vous signez un nouveau bail à Toronto ou à Vancouver, un appartement d'une chambre vous coûtera en moyenne plus de 2000 $ par mois. Le loyer moyen s’élève à plus de 1500 $ à Montréal.

Malheureusement, avec le budget que j'ai, c'est quasi une obligation d'avoir un coloc à Toronto, parce que le prix des loyers est assez élevé, affirme le locataire Jean Remy Bena.

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L’agent immobilier Thomas Delespierre affirme que le déséquilibre dans le marché de la revente se répercute aussi sur le marché locatif dans la Ville Reine.

Pas assez de nouveaux logements, ça veut dire que, pour les acheteurs, les prix augmentent et ça devient de plus en plus dur d'acheter, mais aussi pour les locataires parce qu'il y a moins de logements à louer et qu'il y a un flux migratoire extrêmement important qui arrive année après année, dit-il.

En Ontario, plus du quart des achats de maisons sont effectués par des investisseurs professionnels, ce qui fait gonfler les prix et rend presque impossible l'accès à la propriété pour les premiers acheteurs.

Antoine Pétin a décidé, pour sa part, de quitter Toronto, où est installé son employeur, et d’acheter une maison à Trenton, à plus de deux heures de route à l’est de la métropole. Son poste lui permet de travailler à domicile la majorité du temps.

J'aurais aimé pouvoir rester plus proche de Toronto, mais, en même temps, je me retrouve dans cette région qui est superbe, qui est magnifique. C'est juste à côté du comté de Prince Edward, dit-il.

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Une copropriété à Toronto était hors de prix pour le jeune travailleur lorsqu’on ajoute les frais de condo au remboursement hypothécaire tous les mois.

Même en banlieue, trouver des propriétés dans sa fourchette de prix était pratiquement impossible, dit-il. Elles se vendaient souvent à plus de 100 000 $ au-dessus du prix demandé.

Pour moi, c'était pas possible de surenchérir, en tout cas pas à ce point-là.

L'exode de travailleurs des grands centres vers les régions fait aussi grimper les prix immobiliers dans ces marchés, explique Simon Bilodeau, courtier hypothécaire chez Mortgage Negotiators, dans la région de Vancouver.

Les gens sont partis d'un salaire qu'ils peuvent faire à Vancouver et se sont permis maintenant de déménager à une heure et demie, deux heures de route. Ils ne se rendent plus au bureau, dit-il.

C'est dans les plus petites localités qu'on voit les hausses les plus importantes.

L’ACI recense des hausses moyennes de 30 % dans la vallée du Fraser, en Colombie-Britannique, de 35 % à Gatineau et même jusqu'à 38 % dans la région de Waterloo, en Ontario.

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Pour ajouter au fardeau financier des Canadiens, la banque centrale compte augmenter son taux directeur le mois prochain, ce que le marché anticipe déjà. Résultat : les taux hypothécaires ont commencé à augmenter il y a quelques mois.

M. Bilodeau estime que l'effet sur le marché immobilier sera assez minime, même si la Banque du Canada prévoit deux ou trois hausses de son taux directeur cette année.

Une hausse d'un quart de pour cent vous donne une augmentation de prêt d'environ 12 $ par mois, par tranche de 100 000 $ que vous avez, affirme le courtier hypothécaire.

Robert Kavcic, économiste principal pour BMO Marchés des capitaux, estime qu'augmenter même légèrement les taux d'intérêt refroidira la demande, sans pour autant prendre les emprunteurs de court.

Les banques et les prêteurs se sont déjà assurés, par l’entremise d’un test de stress plus strict, que les acheteurs pourront continuer de rembourser leur hypothèque si jamais les taux dépassaient les 5,25 %, ce qui est très peu probable dans les prochaines années, selon lui.

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Nous leur avons déjà imposé un test de stress pour un taux qu’ils ne verront probablement pas, explique l’économiste. Mais on verra un changement de mentalité dans le marché et ça pourrait calmer l’appétit des investisseurs.

L'effet de ce signal de la Banque du Canada sera surtout psychologique, selon lui. Une hausse du taux directeur découragerait ceux qui achètent des propriétés un peu comme des actions boursières pour ensuite les revendre à profit.

Parmi les autres solutions évoquées pour atténuer la fièvre immobilière : imposer une taxe sur la spéculation immobilière, mettre fin aux enchères à l'aveugle et changer les règles d'urbanisme pour pouvoir augmenter la densité dans les quartiers résidentiels, en ajoutant des multiplex, par exemple.

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M. Kavcic appelle cependant à la prudence parce que toute mesure pourrait avoir des conséquences inattendues.

Une taxe sur la spéculation, imposée aux propriétaires qui revendent en moins de 12 mois, pourrait pousser ces investisseurs à garder leurs propriétés plus longtemps, ce qui limiterait encore davantage le nombre de propriétés en vente sur le marché, explique-t-il.

L’agent immobilier Thomas Delespierre estime, pour sa part, qu’une taxe sur la spéculation immobilière, réclamée récemment par la Ville de Toronto, est une solution temporaire et non de fond.

Quoi qu'il en soit, il n'y a pas de solution miracle pour calmer la surchauffe immobilière, mais en cette année électorale en Ontario et au Québec, il y a fort à parier que la crise du logement sera l’un des sujets chauds qui marqueront la campagne.