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Condos et dégâts d’eau : quand les copropriétaires se transforment en assureurs

Des tours de condos en construction au centre-ville de Montréal.

Près d'un ménage sur cinq demeure en condo à Montréal, et un sur dix au Québec, selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

Une pétition sur le site web de l’Assemblée nationale du Québec réclamant des changements à la loi sur les indemnisations en cas de sinistres en condos a recueilli plus de 9000 signatures au cours des deux derniers mois.

Selon le texte de la pétition présentée par l’Association québécoise des gestionnaires de copropriétés (AQGC), les assureurs refuseraient systématiquement de reconnaître toute faute d’un copropriétaire lors d’un dégât d’eau. Ce sont ainsi tous ses voisins qui risquent d’écoper de la facture.

Auparavant, lorsqu’un dégât d’eau entraînait un sinistre dans plusieurs unités et que le coût des travaux se trouvait sous la franchise d'assurance du syndicat, chacun des copropriétaires touchés devait faire une réclamation à son assureur. Cette situation pouvait causer un préjudice pour les non-fautifs et entraînait des frais de plus en plus astronomiques pour les compagnies d’assurances.

Dans le cadre de sa réforme de la copropriété adoptée en 2018, le gouvernement du Québec a modifié le Code civil pour rendre les syndicats de copropriété responsables d’assurer l’ensemble de l’immeuble et pour appliquer le concept de la responsabilité civile.

Pour Élise Beauchesne, de l’AQGC, avec la responsabilité civile vient la notion de faute, si bien que tout le monde se chicane maintenant.

Tant que la faute ne sera pas reconnue par l’assureur d’un copropriétaire présumément fautif, l’assurance du syndicat de copropriété – et donc de tous les copropriétaires de l’immeuble – doit couvrir les coûts des travaux. Or, la franchise à payer peut maintenant atteindre plusieurs dizaines de milliers de dollars, si ce n’est pas un demi-million de dollars dans certaines tours du centre-ville de Montréal.

« On a donné le mauvais remède au problème. Les assureurs ne voulaient plus payer. Aujourd’hui, ce problème est réglé. Par contre, on a laissé les copropriétaires avec la facture. »

— Une citation de  Élise Beauchesne, membre du conseil d’administration, AQCG

Qui a mis le papier dans la toilette?

Le copropriétaire d’un condo où un sinistre est survenu en raison d’un vice de construction ou d’un bris d’appareil électroménager ne sera pas considéré comme en faute par son assureur. Même si les dommages sont attribuables au mauvais branchement d’un lave-vaisselle, par exemple, rarement la faute serait reconnue.

On ne peut pas avoir à démontrer si c’est toi qui as mis le papier dans la toilette, déplore Mme Beauchesne. C’est ce qui se passe en ce moment. As-tu vraiment mis du papier qui a bloqué la toilette? Des trucs ridicules comme ça. Le sinistre émane de ton unité et sur quelque chose auquel tu avais accès, alors tu devrais payer. On est assuré pour des malchances.

Il revient désormais au syndicat d’engager des sommes pour démontrer la faute en poursuivant le copropriétaire et son assureur, et obtenir un dédommagement.

Le Bureau d’assurance du Canada soutient à cet égard que c’est la façon de faire en assurance responsabilité civile et elle est la même pour TOUS les assurés. Il réfute les allégations de l’AQGC. Il est faux de dire que les assureurs refusent systématiquement de rembourser les syndicats, selon l’organisme.

Un syndicat laissé à lui-même

La présidente du syndicat d’une copropriété à Montréal – nous préservons son anonymat pour ne pas gêner des copropriétaires de son immeuble – gère actuellement un dossier qui lui donne l’impression de se transformer ni plus ni moins en compagnie d’assurances.

Malgré la présence d’un système de détection de fuites, un copropriétaire continuait présumément d’utiliser une laveuse à linge qui perdait de l’eau, et ce, en toute connaissance de cause. Des dommages sont apparus dans l’unité sous la sienne après quelques semaines.

Finalement, son assureur a décliné toute responsabilité de son client, ce qui fait que c’est le syndicat qui doit maintenant assumer la réparation de l’unité impactée, explique l’administratrice. Ensuite, le syndicat devra poursuivre le copropriétaire devant la Division des petites créances de la Cour du Québec pour tenter de récupérer les sommes perdues.

Élise Beauchesne, de l’AQGC, croit que le système actuel ouvre la porte à des abus et affirme avoir observé des dossiers où des personnes ont sciemment causé un sinistre pour remplacer leur plancher aux frais de toute leur copropriété.

Des propositions de solutions sur deux fronts

L’AQGC ne souhaite pas un retour dans le passé, mais de ramener un système qui permet de rendre les gens imputables et de régler les problèmes dès la construction du bâtiment. L’association souhaite un retour vers une faute présumée pour des scénarios évidents et qui étaient acceptables avant 2018 par les assureurs.

L’instauration d’une inspection obligatoire sur les chantiers de construction au Québec, comme elle existe ailleurs au pays, et une efficacité concrète des plans de garantie pourraient, en plus, limiter les déficiences. Ça devient une plaie en ce moment, remarque Élise Beauchesne, qui est aussi à la tête de la firme de gestion Solution Condo. C’est hallucinant la quantité de sinistres en raison des mauvaises constructions.

Le cabinet du ministre des Finances, Eric Girard, soutient continuer d’analyser les demandes pour déterminer s’il est opportun d’apporter de nouveau un changement. Il ajoute que l’AQGC n’est pas la seule association de copropriétaires et les solutions qu’elle propose ne font pas nécessairement l’unanimité, y compris au sein des partis qui croient la situation problématique.

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