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Vie de condo : quand pitou n’est pas le bienvenu

Vous parvenez à trouver un appartement en copropriété idéal pour vous et votre fidèle compagnon à poil. Mais après l’achat, vous découvrez avec stupéfaction que les animaux sont interdits dans l’immeuble. Que faire?

Max, un chien qui n'est pas le bienvenu.

Max, le chien de Katty Riflard et Alain Pelletier.

Photo : Radio-Canada / Stéphanie Allaire

En 2019, Katty Rifflard et Alain Pelletier décident de quitter leur havre de paix du Saguenay-Lac–Saint-Jean avec leurs deux fidèles compagnons, Max et Yoda, qu’ils ont adoptés à leur naissance. Ils se mettent à la recherche d’un condo dans la région de Trois-Rivières.

Max et Yoda, c'est un contrat d'amour à vie. C'est une évidence qu'on n'allait pas choisir un condo où on refusait les chiens, explique Katty Riflard.

Ils font affaire avec un courtier immobilier pour trouver l’endroit idéal où ils pourront couler des jours paisibles avec leurs deux terriers de Boston alors âgés de 11 ans, qu’ils décrivent comme deux petits chiens tranquilles. Le critère non négociable, c'était nos chiens, précise-t-elle.

Ils tombent sous le charme d’un condo qui répond vraisemblablement à tous leurs critères. Ils en prennent possession en janvier 2020. Le jour même, le rêve d’une nouvelle vie tourne au cauchemar. Le responsable du syndicat de copropriété leur annonce que les animaux sont interdits dans l’immeuble.

Tout s'écroulait. On a repris les chiens et puis voilà, on est repartis chez nous, explique Katty Riflard. Le couple retourne vivre dans son chalet en pleine nature.

Katty Riflard, Alain Pelletier et leur chien Max.

Katty Riflard, Alain Pelletier et Max

Photo : Radio-Canada / Marie-France Bélanger

Les courtiers se défendent

Katty Riflard et son conjoint ne comprennent pas ce qui a bien pu se produire. Ils avaient pourtant embauché un courtier immobilier pour éviter ce genre de problème. Les courtiers des acheteurs et du vendeur, tous de Remax, se renvoient la balle. Ils ont refusé de nous accorder une entrevue.

C’est Nathalie Bégin, formatrice et porte-parole de RE/MAX Québec pour le dossier, qui a répondu à nos questions. Elle estime que les courtiers ont bien fait leur travail. Elle fait valoir que la déclaration de copropriété n’interdit pas les animaux. Dans la déclaration de copropriété, c'est marqué que les chiens sont permis, explique Nathalie Bégin.

La déclaration de copropriété : un document incomplet

La déclaration de copropriété comprend l'acte constitutif de copropriété, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions.

Le règlement de l'immeuble contient les règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives et communes, ainsi que celles relatives au fonctionnement et à l'administration de la copropriété.

Source : Code civil du Québec, article 1052 et 1054

La déclaration de copropriété, c’est le document de référence propre à chaque immeuble de condos. Ce document est public et disponible au registre foncier du Québec, qui contient notamment l’historique légal d’une propriété.

Ce document, Alain Pelletier dit l’avoir étudié avec soin avant et après la transaction. La déclaration, je l'ai lue d'un travers à l'autre, dix, quinze fois certain.

Le document n’interdit pas la présence des animaux domestiques, mais encadre plutôt leur présence en stipulant à l’article 9.1.7 que : Tout animal domestique ou autre, considéré nuisible [...] ne pourra être gardé à l’intérieur d’une partie exclusive.

Mais la déclaration de copropriété a été modifiée. En 2007, les copropriétaires ont adopté un nouveau règlement spécifiant qu’aucun animal domestique ou non ne peut être gardé à l’intérieur d’une partie exclusive ou commune. Ce nouveau règlement, lui, n’est pas public. Il est conservé dans les registres du syndicat, comme le prévoit la loi. Pour obtenir les modifications aux règlements, les courtiers doivent s'adresser directement au syndicat de copropriété.

Dans le présent cas, le syndicat de copropriété de l’immeuble a indiqué par écrit qu’il y avait eu des amendements à la déclaration de copropriété. Mais selon Remax, le syndicat ne les a jamais fait parvenir aux courtiers impliqués.

Yves Joli-Cœur, avocat expert en copropriété, ne veut pas se prononcer sur cette affaire. Mais de manière générale, il estime que les courtiers auraient dû se poser plus de questions. Ce n'est pas acceptable pour un acheteur d'apprendre après qu'un des éléments importants ne lui a pas été communiqué, notamment une modification au règlement d'immeuble. Ce n'est pas acceptable parce que quelqu'un n'a pas fait son travail dans la transaction explique l’avocat qui donne des formations aux courtiers.

À son avis, il faudrait que les modifications aux règlements de la déclaration de copropriété figurent elles aussi au registre foncier afin d’éviter les mauvaises surprises.

Des changements au Code civil

Pour Nathalie Bégin, de Remax, il n’est pas rare que les syndicats de copropriétés ne fournissent pas les documents demandés par les courtiers telles les modifications à la déclaration de copropriété. Souvent, ils ne veulent même pas répondre à nos questions. Ils ne nous répondent pas au téléphone. C'est encore malheureusement la minorité des groupes des syndicats copropriétés qui vont collaborer avec le courtage. C'est comme si on leur en demandait trop, précise-t-elle.

Nathalie Bégin espère que les changements au Code civil, entrés en vigueur après la transaction de Katty Riflard et Alain Pelletier, permettront de régler le problème. En effet, depuis le 10 janvier 2020, une nouvelle disposition de la loi stipule que les syndicats de copropriétés doivent fournir les renseignements pertinents à tout promettant acheteur d’une unité.

Celui qui promet d’acheter une fraction peut demander au syndicat qu’il lui fournisse les documents ou renseignements concernant l’immeuble et le syndicat qui sont de nature à lui permettre de donner un consentement éclairé. Le syndicat est tenu, sous réserve des dispositions relatives à la protection de la vie privée, de les fournir avec diligence au promettant acheteur, aux frais de celui-ci.

Le syndicat doit transmettre au propriétaire de la fraction ou à ses ayants cause les documents ou renseignements qu’il a fournis au promettant acheteur.

Source : Code civil du Québec, article 1068.2

Pour Yves Joli-Cœur, la mesure est très intéressante. Maintenant, le promettant acheteur est en droit de s'adresser de façon directe au conseil d'administration ou gestionnaire de copropriété pour obtenir des renseignements et documents qui vont lui permettre de faire un achat éclairé. Donc on n’a plus besoin de passer théoriquement par le vendeur pour obtenir cette information dès que vous avez une promesse d'achat acceptée, explique l’avocat expert en copropriété.

Christine Gagnon assise à un bureau.

Me Christine Gagnon, notaire.

Photo : Radio-Canada / Karl Boulanger

Peut-on interdire les animaux en copropriété?

Mais sur le fond, un syndicat de copropriété peut-il interdire complètement les animaux de compagnie? En matière de chiens ou d'animaux, les tribunaux, généralement, n'acceptent pas les restrictions complètes. Si on a la présence d'un animal qui passe inaperçu, qui fait aucun dommage à personne, on ne peut pas, à ce moment-là, restreindre le droit de copropriétaires de conserver son animal, explique la notaire Christine Gagnon, professeure à l’Université de Montréal et experte en copropriété.

Elle ajoute toutefois que tout règlement demeure en place tant qu’il n’est pas invalidé par la cour. À son avis, le dialogue entre le couple et le syndicat semble la meilleure option si on ne veut pas aller devant les tribunaux.

Mais une entente semble improbable. Le syndicat de copropriété de l’immeuble a refusé notre demande d’entrevue. Au téléphone, le porte-parole indique qu’ils iront en cour, s’il le faut, pour maintenir le règlement. Il ajoute que plusieurs résidents ont peur des chiens. Depuis, les administrateurs du syndicat de copropriété de l’immeuble ont tous démissionné.

Max et Yoda.

Max et Yoda

Photo : Radio-Canada

Katty Riflard et son mari n’ont maintenant plus qu’un seul chien. Yoda est mort l’an passé et Max est maintenant âgé de 13 ans. Un an et demi après avoir acheté leur condo, ils n’y habitent toujours pas. Jamais je n'aurais jamais imaginé ça. Mais mon chien, je ne l'euthanasierai pas. C'est définitif, conclut Katty Rifflard.

Le couple a récemment obtenu un dédommagement grâce au Fonds d’assurance-responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec (FARCIQ) en vertu d’une entente confidentielle.

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