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Comment la vente de Cominar pourrait changer la face de l’immobilier

Le centre-ville de Montréal, de nuit.

Le portefeuille de Cominar est constitué de 310 immeubles au Québec et en Ontario. (archives)

Photo : Radio-Canada / Daniel Thomas

Les réactions sont nombreuses après l'offre de rachat du fonds immobilier Cominar, le plus important propriétaire et gestionnaire d'immeubles commerciaux du Québec, par la société montréalaise Canderel. Plusieurs secteurs du marché immobilier pourraient en être transformés.

C’est une très grosse transaction, indique d’emblée François Des Rosiers, professeur au Département de finance, assurance et immobilier à l’Université Laval.

Le portefeuille de Cominar est constitué de 310 immeubles commerciaux, industriels et de bureaux d'une valeur totale de 5,7 milliards à Montréal, Québec et Ottawa.

Il s'agit d’une transaction de 2,2 milliards de dollars, si cette dernière est autorisée par les actionnaires, les tribunaux et les organismes de réglementation.

Dans un contexte où le télétravail devient la norme et dans lequel le commerce électronique poursuit son essor, la vente est logique pour M. Des Rosiers.

« Pour Cominar, je pense que c’est une bonne nouvelle, parce que c’est un portefeuille qui était un peu chambranlant avec une dette très élevée. »

— Une citation de  François Des Rosiers, professeur à l'Université Laval
Une affiche annonce un développement commercial à Québec.

Le portefeuille de Cominar est constitué de 310 immeubles commerciaux (Alexis Nihon, Centre Rockland, Mail Champlain), industriels et de bureaux d'une valeur totale de 5,7 milliards à Montréal, Québec et Ottawa. (Archives)

Photo : Radio-Canada

Le professeur rappelle certaines acquisitions plus ou moins justifiables à ses yeux, qui ont probablement contribué à la situation financière actuelle de la société, sans compter l’effet de la pandémie.

Cominar avait aussi acquis il y a quelques années plusieurs immeubles appartenant à la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ).

On a récupéré des centres commerciaux dont la Caisse de dépôt ne voulait plus. On pouvait se poser la question de la justification de cette acquisition-là, résume M. Des Rosiers.

Les planchers niveau Sainte-Catherine, niveau métro et niveau tunnel du Centre Eaton, à Montréal. Le centre commercial est pratiquement désert.

Le Centre Eaton à Montréal, durant la pandémie. (Archives)

Photo : Getty Images / ablokhin

Réaménagement de centres commerciaux

La transaction pourrait aussi signifier un renouveau, voire un changement de vocation pour plusieurs centres commerciaux du portefeuille de Cominar, comme le Centre Rockland à Montréal et le Mail Champlain à Brossard.

Je pense que l’impact va être positif. […] Ce qu’on peut penser, c’est qu’il va y avoir du redéveloppement dans des centres commerciaux, prévoit Martin De Rico, évaluateur agréé et président de DeRico Experts-Conseils.

Il estime que les acheteurs voudront densifier leurs acquis et créer davantage de mixité en créant par exemple des résidences pour personnes âgées dans certains espaces de centres commerciaux.

« Le domaine du centre commercial est en mutation partout dans le monde, y compris en Amérique du Nord. »

— Une citation de  Martin De Rico, président, DeRico Experts-Conseils
Martin De Rico est vidéoconférence vêtu d'un veston avec une photo d'un centre-ville derrière lui.

Martin De Rico est le président de la firme DeRico Experts-Conseils.

Photo : Zoom

En revanche, les actifs de Cominar représentant des locaux pour bureaux, comme la Place de la Cité ou le Complexe Jules-Dallaire à Québec, ne devraient pas subir trop de changements.

Ce sont des actifs qui sont bien occupés à l’heure actuelle. Il ne faut pas s’attendre à de la construction et à de l’augmentation de l’offre au niveau du bureau, soutient M. De Rico.

L'ancien magasin Laliberté sur la rue Saint-Joseph.

Concentration des joueurs immobiliers

L'opération prévoit également que Groupe Mach ferait l'acquisition d'immeubles commerciaux et de bureaux d'une valeur d'environ 1,5 milliard de dollars.

Une transaction qui représente environ 2,9 millions de pieds carrés à Québec.

L’entreprise deviendrait ainsi l’un des principaux groupes à contrôler les locaux commerciaux et pour bureaux de la capitale québécoise, selon certains experts.

Jean-Pierre Lessard répond aux questions d'un journaliste devant la rue passante à Québec.

Jean-Pierre Lessard est analyste et associé chez Aviseo Conseil.

Photo : Radio-Canada

« Si vous êtes un locataire dans le marché du bureau à Québec et que vous êtes en renégociation, signez tout de suite. »

— Une citation de  Jean-Pierre Lessard, analyste d'Aviseo Conseil

L’économiste soutient que le Groupe Mach a pris l’habitude d’acheter de grandes parts du parc immobilier commercial pour ensuite faire augmenter les prix.

C'est une thèse que rejette le principal intéressé, Vincent Chiara, président du Groupe Mach.

Au contraire, je suis d’avis que les locataires vont bénéficier du fait qu’on est un groupe privé. On considère nos locataires comme des partenaires. Je pense que cette attention qu’on va leur donner va être rafraîchissante pour eux, répond-il.

Une porte-parole du Bureau de la concurrence du Canada a confirmé à Radio-Canada que l’organisme est informé de la transaction, mais on ne peut confirmer si le Bureau examine ou non la vente.

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