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Petit guide pour s’acheter une maison au Bas-Saint-Laurent

Infographie d'une maison à vendre sur le bord de l'eau.

De nombreux acheteurs ont quitté les grands centres pour s'installer au Bas-Saint-Laurent pendant la pandémie.

Photo : Radio-Canada

La nature, le calme, le fleuve : le Bas-Saint-Laurent en a fait rêver plus d’un pendant la pandémie. Plusieurs ont fait le grand saut et ont eu quelques surprises lors de l'achat de leur nouvelle propriété. Voici donc un petit guide pour vous préparer à l’achat d’une maison dans la région.


Les résidences au bord de l’eau

Lorsqu’ils considèrent l’achat d’une propriété au Bas-Saint-Laurent, de nombreux acheteurs convoitent une résidence au bord de l’eau.

La cohabitation avec le fleuve ou tout autre cours d'eau comporte toutefois certains risques.

Avec l’érosion et la montée des eaux, les berges du Saint-Laurent s’effritent, un phénomène qui force le déplacement et la démolition de certaines maisons trop près des rives.

Pendant les tempêtes hivernales, les vagues peuvent prendre d’assaut le terrain des riverains et causer des dommages importants.

Il est donc interdit de construire et souvent de reconstruire certaines résidences près des cours d’eau, notamment celles qui se trouvent dans la bande de protection riveraine.

Déferlement de vagues au Rocher Blanc à Rimouski (Archives).

Déferlement de vagues au Rocher Blanc à Rimouski (archives).

Photo : Radio-Canada / Radio-Canada/Jean-Luc Blanchet

À Rimouski, par exemple, la bande de protection riveraine mesure 30 mètres.

Si jamais la maison actuelle est construite à l’intérieur de la bande de protection riveraine, il faut savoir qu’elle peut bénéficier d’un droit acquis, mais qu’en cas d’incendie, on n’aura pas le droit de se reconstruire dans ce secteur-là , explique Jonathan Castonguay, courtier immobilier pour Rémax.

Le courtier recommande donc de s’assurer que le terrain est assez grand pour se construire en dehors de la bande de protection. Les informations à ce sujet se retrouvent sur le certificat de localisation de la propriété.


L’éloignement

Le Bas-Saint-Laurent, c'est loin des grands centres et c'est grand.

De Rimouski, il faut calculer environ 3 h 20 de voiture pour aller à Québec et environ 5 h 30 pour aller à Montréal.

La longueur du trajet est à considérer si on compte recevoir de la visite, prendre des vols internationaux ou encore avoir recours à des soins de santé spécialisés dans les grands centres.

Affichage indiquant la fin de l'autoroute 20, à Trois-Pistoles.

L'autoroute 20 se termine à Trois-Pistoles avant de reprendre pour un tronçon entre Rimouski et Mont-Joli (archives).

Photo : Radio-Canada

En région, il faut aussi penser les distances à parcourir en kilomètres et non en temps à attendre dans les bouchons de circulation, prévient Nathalie Babin, courtier immobilier pour La Capitale Horizon.

Souvent, les gens vont très peu se soucier des distances parce qu’ils sont habitués à faire 1 h-1 h 30 de route. Par contre, c’est 1 h à 1 h 30 dans le trafic. Chez nous, c’est en kilomètres que ça se calcule. Donc oui, c’est vrai que des fois, l’épicerie peut être un peu loin, dit-elle.

Elle ajoute que les hivers au Bas-Saint-Laurent ont tendance à être plus rigoureux que dans les grandes villes.

D’ailleurs, les routes qui relient les municipalités de la région ferment périodiquement l’hiver en raison des nombreuses tempêtes hivernales et de la poudrerie, et ce, parfois plus d’une journée.


L’accès aux services

Les résidences situées dans les villages ont l’avantage d’être moins dispendieuses. Il est toutefois important d’y vérifier les services disponibles.

La route qui mène au village de La Trinité-des-Monts.

Le village de La Trinité-des-Monts, au Bas-Saint-Laurent (archives)

Photo : Radio-Canada / Simon Turcotte

Plusieurs municipalités n’ont plus d’épicerie, de dépanneurs, de bureau de poste, de guichet ou d’école primaire. Il faut donc être préparé à se déplacer pour avoir accès à des services de base, explique Jonathan Castonguay.

« À Saint-Marcellin, il n’y a plus d’école primaire, il n’y a pas d’épicerie et de dépanneur. Chaque fois que tu dois faire quelque chose, tu dois faire 15 à 20 minutes de route. »

— Une citation de  Jonathan Castonguay, courtier immobilier pour Rémax

L’Internet haute vitesse et le réseau cellulaire ne sont pas disponibles sur tout le territoire et certaines résidences ne sont pas reliées à des services d’aqueduc et d’égout public.

Il faut donc s’assurer que les installations septiques sur la propriété sont conformes aux normes actuelles ou prévoir un budget significatif pour les rendre conformes.


Le zonage

Pour ceux qui souhaitent faire l’achat d’un terrain pour construire leur résidence, il est important d’en vérifier le zonage.

Il faut réfléchir [...] est-ce que c’est une terre agricole? Est-ce que je vais pouvoir faire les aménagements que je veux faire sur ce terrain-là éventuellement?, énumère Nathalie Babin.

Un silo à grains dans un champ. (Archives)

Les zones agricoles sont nombreuses au Bas-Saint-Laurent (archives).

Photo : Radio-Canada / Simon Turcotte

Si le terrain est en zone agricole et que vous n’êtes pas agriculteur, vous ne pourrez pas y construire votre résidence, à moins que le terrain mesure au moins un kilomètre carré et à certaines conditions.

Dans ce cas précis, les aménagements résidentiels doivent entre autres s’étendre sur un maximum de 5000 m2.


La préparation

Avant de vous déplacer pour visiter des maisons, les courtiers immobiliers recommandent d’avoir en main une préapprobation hypothécaire, de connaître votre pouvoir d’achat et vos besoins puisque les résidences s’envolent rapidement.

Une maison avec une pancarte « vendu » à Rimouski.

La compétition entre les acheteurs s'est corsée au Bas-Saint-Laurent pendant la pandémie, alors que le volume d'acheteurs a augmenté et que le nombre de maisons à vendre a chuté.

Photo : Radio-Canada / François Gagnon

Il faut être très rapide dans le marché d’aujourd’hui. Il faut avoir des contacts très rapides pour pouvoir faire des offres d’achat et obtenir les propriétés qu’on veut, témoigne Mme Babin qui dit avoir vu des résidences recevoir de multiples offres d'achat dans la dernière année et demie.

Elle déconseille par contre fortement aux acheteurs d’acquérir une propriété sans la visiter, ce que plusieurs personnes ont fait au début de la pandémie.

« Acheter une maison au téléphone, ce n’était pas une bonne idée à ce moment-là et, malheureusement, aujourd’hui, les gens regrettent. »

— Une citation de  Nathalie Babin, courtier immobilier pour La Capitale Horizon

Ça fait un an et demi et ils se disent : "On n’aurait pas dû aller aussi rapidement, ce n’est pas tout à fait ce dont on avait besoin", poursuit-elle.

Dans le même esprit, M. Castonguay recommande à ses clients de venir passer trois ou quatre jours dans le secteur qui les intéresse, plutôt que de prévoir uniquement un aller-retour pour visiter des résidences.


L’inspection

Dans un marché où les offres sont nombreuses, il peut être tentant d’enlever la clause d’inspection pour rendre son offre plus alléchante.

Il est toutefois recommandé de toujours faire inspecter une résidence avant de l’acheter pour éviter les mauvaises surprises.

Ce conseil s’applique même si la propriété est récente, explique Jonathan Castonguay.

Des fois, on découvre des choses assez majeures sur des maisons qui sont récentes ou pratiquement neuves, relate-t-il.


L’état du marché immobilier

Nathalie Babin et Jonathan Castonguay remarquent un petit ralentissement du marché immobilier cet automne, mais les prix ne sont pas pour autant à la baisse.

Ville de Rimouski

Le nombre de maisons unifamiliales à vendre dans la MRC de Rimouski-Neigette a diminué de moitié entre 2019 et 2021 (achives).

Photo : Radio-Canada / François Gagnon

Depuis le début de la pandémie, les acheteurs de l’extérieur sont beaucoup plus nombreux qu’à l’habitude dans la région et le nombre de propriétés en vente a chuté.

Selon Mme Babin, le nombre de résidences unifamiliales à vendre dans le secteur de Rimouski-Neigette est passé d'entre 530 et 550 en 2019 à 260 actuellement.

Les prix ont donc augmenté. M. Castonguay estime que la hausse est en moyenne de 20 % à 35 %, dépendant des secteurs et des types de propriétés.

Prix moyen d’une maison unifamiliale dans la MRC de Rimouski-Neigette

Années

Prix moyen

2019

189 000$

2020

228 000$

2021

240 000$

Les terrains avec une vue sur l’eau sont notamment plus prisés qu’avant.

Des propriétés qu’on vendait des fois sur la 132 avec la vue sur l’eau, des plus vieux chalets des années 1950 ou 1960 et qu’on vendait 60 000 $ ou 70 000 $, là on [les] vend pour 175 000 $ et 180 000 $ , explique-t-il.

Les prix demeurent toutefois dans le domaine du raisonnable, selon Mme Babin. Elle explique que la surenchère demeure limitée en comparaison avec les grands centres et que les offres atteignent rarement plus de 15 % du prix demandé.

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