Marché locatif à Montréal : « C’est rendu le far west! »

Alex (nom fictif) montre la chambre meublée qu’il loue depuis juillet. L’appartement situé dans Ville-Marie est propre, gris, très impersonnel. Les murs sont nus. Normal, il est interdit de décorer. Il partage le logement avec deux locataires qu’il n’a pas choisis.

Qui en sont les propriétaires? Il n’en a aucune idée : il a signé son bail en ligne, sans même avoir visité la chambre qu’il occuperait. Il fait affaire avec une entreprise qu’il croyait être simple gestionnaire de plusieurs immeubles d’appartements pour étudiants.

Tout allait bien jusqu’à ce qu’il découvre, dans son contrat, deux informations qui l’ont déstabilisé. Il n’est pas locataire, mais bien sous-locataire. Et ce contrat de sous-location contient de nombreuses clauses abusives ou carrément illégales.

L’entreprise avec qui le jeune homme fait affaire est en fait locataire de l’immeuble qu’il occupe. Avec l’accord des propriétaires, cette entreprise sous-loue les chambres de chaque appartement sous forme de colocation pour des périodes allant de quelques mois à un an. Le public cible : les étudiants.

Cette formule avait d’ailleurs tout pour plaire à Alex. Aucune résidence étudiante n’était libre et il trouvait ses recherches d’un logement abordable et à proximité de l’UQAM bien ardues. C’était moins cher qu’ailleurs. La chambre était meublée, ce que je cherchais. La formule est simple, pratique, clé en main, explique celui qui en est à sa première expérience d’hébergement hors du foyer familial.

Toutefois, il déchante depuis quelque temps. Dépôt obligatoire non remboursable avant la fin du contrat, pénalités quotidiennes pour chaque jour de retard dans le paiement du loyer, frais pour chauffage jugé excessif, obligation de faire affaire avec une compagnie d’assurance habitation présélectionnée, voilà quelques-unes des clauses illégales inscrites dans l’entente que tout futur sous-locataire doit pourtant signer pour obtenir une chambre gérée par cette entreprise.

Alex est heureux de savoir maintenant qu’il pourra, le cas échéant, contester ces clauses, mais il est conscient que ce ne sera pas le cas de tous.

La plupart des résidents sont des étudiants étrangers. Ils ne connaissent pas leurs droits. On dirait que l’entreprise en profite!

Une pratique émergente légale, mais dénoncée

Cette manière d’avoir recours à un locataire virtuel qui joue le rôle d'intermédiaire entre le propriétaire et le sous-locataire n’est pas illégale, explique l’avocat spécialisé en droit du logement Antoine Morneau-Sénéchal. Mais elle permet quelque chose qui est à l’avantage du propriétaire : éviter le droit au maintien des lieux assuré aux locataires.

Qu’est-ce que cela signifie? Contrairement à un bail ordinaire où on peut habiter dans le logement tant qu’on le désire et où le renouvellement du bail est automatique, la sous-location est pour une période déterminée, indique Me Morneau-Sénéchal. Quand la sous-location est terminée, le sous-locataire doit partir ou accepter les termes d’un nouveau contrat. C’est certain qu’on perd des droits quand on signe ce genre d’entente là.

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À partir du moment où on dit que le sous-locataire n’a pas de sécurisation de son droit d’habitation dans le logement, il n’a pas vraiment d'autre choix que d’accepter une augmentation, parce que le propriétaire tient une énorme épée de Damoclès au-dessus de sa tête.

Voilà qui équivaut à contourner les règles mises en place pour protéger les locataires, de l’avis de Vicky Langevin, organisatrice communautaire au Comité logement du Plateau Mont-Royal.

Ce faisant, certains sous-locataires vont se sentir pris au piège, affirme de son côté Gaétan Roberge, du comité logement Ville-Marie. Et cette pratique assure ainsi une rotation des habitants qui facilite la hausse des prix des loyers à l’arrivée de chaque nouveau sous-locataire, ajoute-t-il.

Œuvrant depuis plus de deux décennies dans le milieu communautaire dans l’arrondissement où se trouve le bassin principal d’étudiants à Montréal, l’organisateur communautaire dénonce cette pratique. Il voudrait la voir disparaître avant qu’elle prenne de l’ampleur. Ce n’est pas illégal, d’accord, mais ce n’est pas éthique!

Le problème, c’est que ça participe à l’augmentation des loyers dans un marché qui est déjà en surchauffe.

D’ailleurs, Alex confie qu’une connaissance qui faisait affaire avec la même entreprise a décidé de ne pas renouveler son contrat cet été parce qu’on lui offrait de le faire à condition d’accepter le nouveau loyer augmenté de plus de 150 $ par mois.

L’étudiant n'a pas été choqué outre mesure de découvrir qu’en étant sous-locataire, il ne pourrait pas renouveler automatiquement son bail, puisqu’il n’avait pas a priori l’intention de rester au-delà de l'échéance. Mais il comprend maintenant qu’il n’a pas le même statut qu’un locataire à part entière.

Je me sens trompé. Si c’était à refaire, je pense que j’opterais pour un contrat normal de location, quitte à payer un peu plus cher. Parce que j’aurais l’impression d’être mieux protégé.

Pénurie de logements étudiants

Selon Gaétan Roberge, cette nouvelle pratique est la conséquence d’un sous-investissement chronique dans le parc de logements étudiants ces dernières années.

Il manque de résidences étudiantes. Et le nombre d’étudiants étrangers augmente sans cesse. Il faut les loger! Donc, ils n’ont pas le choix, ils se tournent vers le marché privé, déplore-t-il.

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Si on avait construit suffisamment de résidences étudiantes pour répondre aux véritables besoins dans les 30 dernières années, on aurait libéré une partie du parc locatif et on pourrait loger plus de familles.

Le contexte actuel fait en sorte que la location de courte durée ciblée vers les étudiants devient une option particulièrement alléchante pour les propriétaires, qui sont par ailleurs de plus en plus nombreux à convertir leurs grands appartements en chambres pour étudiants louées à la pièce, selon Gaétan Roberge. C’est une mine d’or pour eux.

Me Morneau-Sénéchal explique qu’à son avis, certains ont sûrement décidé de se tourner vers cette solution lorsque le marché des Airbnb et autres plateformes du genre s'est effondré pendant la pandémie. Au lieu de louer à la journée ou à la semaine, on loue au mois. Et effectivement, ça retire du marché locatif des logements qui seraient loués à long terme.

En plus de l’entreprise avec laquelle fait affaire Alex, Radio-Canada a trouvé une entreprise de Montréal qui fonctionne de manière similaire, en se posant comme locataire virtuel intermédiaire entre le propriétaire et le sous-locataire. Les intervenants interrogés parlent cependant d’une pratique qui n’est pas, pour le moment, en explosion.

Me Morneau-Sénéchal prévient toutefois qu’il existe un risque que cette pratique se développe à plus grande échelle. Si tout le monde se met à louer à court terme, une problématique de sécurisation de l’habitation des gens à long terme va se poser.

Il faut que le municipal et le provincial agissent pour prévenir un tel phénomène, notamment en bonifiant les offres de logements étudiants, selon Gaétan Roberge.

Une accentuation des pratiques abusives ou illégales

Les comités logement dénoncent une détérioration générale des conditions des locataires dans les dernières années, dans le contexte de la crise du logement qui sévit.

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En raison de l'augmentation généralisée du prix des loyers dans la région de Montréal et du bassin de logements disponibles restreint, l’accès au logement est catastrophique, selon Gaétan Roberge, et les locataires s'accommodent de choses qu’ils n’auraient autrement pas acceptées, ajoute Vicky Langevin.

Notamment des règlements abusifs ou illégaux, comme l’exigence de contracter une caution auprès d’une entreprise même si le locataire est solvable, une nouvelle pratique dont a récemment parlé l’émission La facture. Les propriétaires usent de plus en plus de tactiques déloyales. C’était présent dans le passé, mais ça s’est amplifié, affirme Vicky Langevin.

C’est rendu le far west! Les propriétaires ont vraiment le gros bout du bâton. Le rapport de force est totalement inégal.

Et il ne faut pas oublier le phénomène des rénovictions, cette manière de faire pression sur des locataires pour qu’ils quittent leurs logements sous prétexte de rénovations majeures, qui ne sont pas toujours réalisées. Gaétan Roberge explique que, si les propriétaires se gardaient une petite gêne dans le passé lorsqu’ils tentaient une reprise de logement, ce n’est plus du tout le cas. Certains usent d’intimidation ou de menaces pour arriver à leurs fins.