Logements : Montréal devrait-elle s’inspirer de Berlin?

Le centre-ville de Montréal est parsemé de nouveaux immeubles en copropriété. Mais le prix moyen d'un appartement en location a augmenté.

Au sommet du Mont-Royal, les possibilités de logement semblent s'élargir sans cesse.

Les grues parsèment l'horizon et les nouvelles tours en verre atteignent les nuages. Mais ce développement de grande envergure demeure hors de portée pour de nombreux habitants.

Même si de nouvelles propriétés deviennent disponibles, les plus récentes données sur le logement montrent que les familles à faible revenu sont de plus en plus chassées du centre-ville.

Montréal a par ailleurs vu les capitaux affluer sur son marché de l'immobilier, engloutissant les dernières parcelles de terrain à développer.

Des compagnies propriétaires

Les grandes entreprises sont également de plus en plus souvent propriétaires d'immeubles locatifs.

Parmi les plus importantes, on trouve Akelius, une société sise à Stockholm, qui possède 60 immeubles à Montréal, pour un total de 3527 unités.

C'est l'une des entreprises visées par le référendum organisé le mois dernier à Berlin, qui visait à réduire l'influence des grandes entreprises sur le marché de la location, qui a connu une forte hausse ces dernières années.

Les habitants de la capitale allemande ont voté en faveur de l'expropriation de plus de 200 000 logements des plus grands propriétaires de la ville et de leur transfert à la propriété publique.

Beaucoup à tirer de l'exemple de Berlin

Une telle approche pourrait-elle fonctionner ici?

Bien que le vote en Allemagne ne soit pas contraignant et qu'un tel plan soit susceptible de faire l'objet de contestations judiciaires, les défenseurs et les experts de Montréal affirment qu'il y a beaucoup à tirer de l'exemple de Berlin.

Des manifestants à Berlin contre la hausse du coût des logements.

Photo : afp via getty images / PAUL ZINKEN

Ainsi, une mesure aussi radicale attirerait l'attention sur le problème, a déclaré Jason Prince, urbaniste, organisateur communautaire et professeur à l'Université Concordia.

« La crise du logement n'a cessé de croître et les gens sont tellement pressés que cela devient intenable. Notre gouvernement municipal doit mettre son pantalon et exprimer clairement qu'il y a un problème. »

La situation à Montréal est, bien sûr, différente – environ 63 % des gens sont locataires ici, contre 85 % à Berlin – et la concentration de la propriété parmi les grandes entreprises est plus grande à Berlin.

Pourtant, les groupes de défense du logement se disent de plus en plus préoccupés par l'état du marché locatif de Montréal, qui, il n'y a pas si longtemps, était considéré comme un paradis pour les locataires.

Les prix des loyers grimpent en flèche

Selon M. Prince, le marché locatif de Montréal, bien qu'il soit encore favorable par rapport aux autres grands centres du Canada, a succombé aux forces du marché au cours des deux dernières décennies.

Le taux d'inoccupation a atteint son plus bas niveau en 15 ans en 2019.

La crise s'est quelque peu atténuée pendant la pandémie, mais les prix continuent de grimper, le marché étant inondé principalement d'unités plus coûteuses, dont certaines étaient auparavant utilisées pour des locations à court terme ou touristiques.

À Montréal, les constructions se multiplient et les prix grimpent.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

Enjeux élevés avec l'élection municipale

Sur l'île, bon nombre des nouvelles unités sont situées au centre-ville, à Griffintown et à Verdun. Les loyers moyens varient de 1400 $, pour un appartement d'une chambre à coucher, à 2300 $ pour un appartement de trois chambres.

Dans l'ensemble, le prix des unités disponibles a augmenté de 30 %. Véronique Laflamme, porte-parole du FRAPRU, affirme que l'arrivée de nouvelles entreprises à la recherche de profits explique en partie l'augmentation des rénovictions, qui consistent à acheter un immeuble, à en chasser les locataires, à le rénover et à le louer à nouveau à un prix plus élevé.

Selon M. Laflamme, la spéculation sur le marché du logement a eu pour effet d'évincer les habitants de Saint-Henri et de Verdun de leur propre quartier.

Le Québec n'a pas fait du logement une priorité

La solution, selon Mme Laflamme et plusieurs autres militants, est que le gouvernement achète davantage de logements, ce que Berlin a fait quelques semaines avant le référendum.

Sinon, dit Mme Laflamme, il sera de plus en plus difficile pour les locataires à faible revenu de trouver un logement qu'ils peuvent se permettre.

« Si nous ne faisons rien, nous savons que de plus en plus de logements locatifs deviendront inabordables pour une bonne partie de la population. »

Ce que les partis municipaux proposent en matière de logement

La hausse des prix des loyers et de l'immobilier à Montréal est au cœur de l'élection municipale.

Le financement du logement social au Québec est la responsabilité du gouvernement provincial, qui n'a pas fait de cette question une priorité en matière de dépenses.

Les deux premiers budgets du gouvernement de la Coalition avenir Québec (CAQ) ne prévoyaient ainsi aucun financement pour la construction de logements abordables supplémentaires.

Les gouvernements précédents avaient promis 12 000 logements pour la province, mais ils n'ont toujours pas été construits.

Le budget de cette année prévoit un financement garantissant que seulement 5000 de ces logements seront achevés dans les années à venir.

Des immeubles vides

Montréal dispose d'un fonds d'habitation de 109 millions de dollars, qui peut être utilisé pour acheter et détenir temporairement des propriétés en vue de la réalisation de projets d'habitation ou de biens immobiliers communautaires.

Un groupe d'habitation du quartier de Parc-Extension, qui s'embourgeoise rapidement, a fait pression sur la Ville, avec un certain succès, pour qu'elle utilise ce fonds pour acheter des immeubles dans l'arrondissement afin de les transformer en logements abordables.

Mais pour développer les immeubles que la Ville a acquis, elle doit passer par le programme AccèsLogis Québec, du gouvernement provincial, qui fournit le financement.

Le Plaza Hutchison et le 7965 Acadie ont ainsi été achetés il y a un an et sont toujours vides.

« Rien ne se passe parce qu'ils n'ont pas d'argent dans AccèsLogis pour construire les unités dont nous avons besoin. C'est donc un problème majeur que nous devons résoudre de toute urgence.  »

Mme Dehouche souligne que l'aide du gouvernement est nécessaire pour atténuer la crise du logement, qui, selon elle, ne fait qu'empirer.

Elle rappelle que de nombreuses familles ont dû se tourner vers la Ville pour trouver un logement l'été dernier, affirmant que de meilleures solutions à long terme sont nécessaires.

Nous avons besoin de cohésion sociale et de solidarité concernant le logement, car j'ai l'impression que nous en parlons de plus en plus, a déclaré Celia Dehouche. Peut-être que nous pourrions voir quelque chose comme [le référendum de Berlin] se produire, mais pour l'instant, j'en doute.

D'après un texte de Benjamin Shingler et Erika Morris, CBC