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Élections municipales : comment faire rebattre le cœur des villes?

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Les tours de bureaux de Calgary évoquaient avant sa puissance économique. Face aux changements du monde du travail, la métropole albertaine doit repenser son centre-ville.

Photo : Radio-Canada / Tiphanie Roquette

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« La foule du midi? Quelle foule du midi? » En une réponse, Leslie Echino, la propriétaire du restaurant Annabelle au centre-ville de Calgary, a résumé l’atmosphère au cœur de la ville : vide. La désertion de cet ancien moteur économique qui dure depuis plusieurs années est un enjeu phare des élections municipales, mais elle pourrait servir de leçon aux autres métropoles affectées par la pandémie.

Tous les jours, aux alentours de 11 h, c’est la même routine. Les serveurs installent tables et chaises sur les terrasses des restaurants. Mais même en ces beaux jours d’automne, les clients font défaut.

Avant la pandémie, les commerces du centre-ville de Calgary souffraient déjà de la récession économique qui avait réduit le nombre d’employés dans les tours de bureaux. Mme Echino a donc changé le concept de son restaurant après 13 ans.

Je me suis dit que la clientèle d’affaires ne serait pas de retour au centre-ville. Je me suis donc tournée vers une restauration plus décontractée avec des prix plus abordables, explique-t-elle.

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Selon la restauratrice Leslie Echino, certains de ses collègues n'ouvrent plus à midi faute de clientèle.

Photo : Radio-Canada / Tiphanie Roquette

Mais la pandémie a frappé et le centre-ville s’est un peu plus vidé de ses employés. Il y a trois semaines, avec le retour des restrictions, nous avons encore vécu une nouvelle baisse dramatique avec 80 % moins de personnes au centre-ville, déplore-t-elle.

Sa réalité, c’est qu’il y a aujourd’hui trop peu de monde pour soutenir une activité économique. Un bureau sur trois est vide à Calgary. Le taux d’inoccupation qui se situe à 32,9 %, selon la société d'immobilier commercial CBRE, est plus du double du taux national.

L’avenir incertain du travail à la maison

Ces statistiques sous-estiment l’ampleur du problème selon l’urbaniste Bryan Romanesky. Le problème n’est pas seulement l’inoccupation des bureaux, mais aussi leur sous-utilisation. C’est les 20, 30, 40 % des bureaux qui sont loués, mais qui ne sont pas utilisés , suggère-t-il.

La preuve, il la donne avec son propre exemple. Son entreprise d’urbanisme loue un bureau au centre-ville, mais seulement un tiers des employés y sont de retour au travail depuis février et pour l’instant, il n’a aucune idée quand le retour au complet se passera et même s’il s’effectuera.

On ne comprend pas encore le marché qui se crée. On ne sait pas à quel point les entreprises vont laisser leurs employés travailler à la maison, souligne M. Romanesky.

Des villes comme Edmonton ou même Toronto ont des quartiers qui sont encore plus touchés que Calgary. À mon avis, tous vont avoir des problèmes et on ne comprend même pas encore l’ampleur de ces problèmes.

Selon la directrice de la recherche à la société d'immobilier commercial Avison Young, Susan Thompson, plusieurs de leurs clients s'attendaient à un retour aux bureaux à l'automne, mais la virulence du variant Delta a reporté les projets à 2022.

« Les entreprises sont dans la position de Boucle d'or à tenter de trouver l'équilibre entre le travail à la maison et le retour en présentiel.  »

— Une citation de  Susan Thompson, Avison Young

Les restrictions sanitaires, le type de secteur économique dominant et l'accès au transport au commun versus la voiture sont autant de facteurs qui jouent dans le retour à la vie des centres-villes, ajoute Mme Thompson.

Edmonton regarde d’ailleurs l’expérience calgarienne d’un œil inquiet. Selon Puneeta McBryan, la directrice générale de l’Association des commerçants du centre-ville de la capitale albertaine, le débat des candidats à la mairie que son association a organisé sur l’avenir du centre-ville a été le plus regardé, signe de l’importance de l’enjeu. 

La conséquence de la désertion des centres-villes n’est pas qu’économique, mais aussi fiscale. Avec un apport réduit de leur noyau, les Villes doivent aller chercher des revenus en dehors des centres et les commerces en banlieue voient donc leur impôt augmenter drastiquement.

Nous ne sommes pas dans la situation de crise de Calgary, mais c'est certainement sur la table. Quand on regarde à la relance après-COVID et au travail nécessaire pour amener notre centre-ville à son plein potentiel, nous courrons le risque de nous retrouver dans la même situation de perte de valeur de nos propriétés, explique Mme McBryan.

De quartier d’affaires à quartier vivant

Comme le souligne l'Edmontonienne, aucune métropole canadienne n'a atteint la situation de Calgary, mais la métropole a aussi une longueur d'avance dans la recherche de solutions. Une stratégie a été votée au printemps pour transformer le quartier d’affaires en communauté.

Les entreprises que nous cherchons à attirer ont une autre vision du type de services nécessaires. Elles veulent des services qu'on trouverait dans les secteurs résidentiels, explique Thom Mahler, le responsable de la revitalisation du centre-ville à la Ville de Calgary.

« Les gens veulent un centre-ville cool. »

— Une citation de  Thom Mahler, Ville de Calgary

Le centre des arts Arts Commons subit ainsi une rénovation de 80 millions de dollars pour accroître la vie culturelle.

La Ville a aussi dédié un fonds de 45 millions de dollars pour subventionner la conversion de bureaux en logements résidentiels. Selon Thom Mahler, 13 propositions ont été soumises, ce qui lui donne de l’espoir pour l’avenir de la stratégie.

Si nous arrivons à mobiliser le secteur privé, les choses vont arriver un peu plus rapidement , espère M. Mahler. L’argent alloué ne représente pour l’instant qu’un cinquième des besoins pour accomplir tous les objectifs de la stratégie.

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La restauratrice Leslie Echino voudrait des actions à plus court terme pour revitaliser le centre-ville comme des stationnements gratuits et des moyens de transport renforcés.

Photo : Radio-Canada / Tiphanie Roquette

Chacun des candidats à la mairie a aussi ses propres propositions, que ce soit d’établir un campus universitaire au centre-ville ou de créer une ligne de chemin de fer reliant l’aéroport au centre-ville et se dirigeant vers les Rocheuses.

Selon Mme Thompson d'Avison Young, cette stratégie devrait permettre à la crise du centre-ville d'atteindre un plateau l'année prochaine.

Mais le temps et l’argent sont deux obstacles importants. Les décisions dans le domaine de l'immobilier commercial ne se prennent pas en un éclair. Nous allons voir les effets de la pandémie sur le marché des bureaux pendant quelques années, juge-t-elle.

Et du temps, c’est ce qui manque aux entrepreneurs comme Leslie Echino. 

J’ai dédié tout mon temps et mon argent dans ce restaurant et je veux pouvoir être là pour longtemps. Mais les loyers augmentent, les impôts fonciers augmentent, alors je ne sais pas ce qu’il va arriver, conclut-elle.

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