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Le marché du condo neuf à Montréal n’a pas dit son dernier mot

Vue extérieure du projet de condos Le Sherbrooke, à Montréal.

Le promoteur Broccolini dit avoir fait de nombreuses recherches et consultations pour s'assurer que son projet Le Sherbrooke, inspiré du mouvement Art nouveau, s'inscrira en harmonie avec l'environnement historique du Mille carré doré à Montréal.

Photo : Broccolini

Prenez note que cet article publié en 2021 pourrait contenir des informations qui ne sont plus à jour.

Bien que le rythme des lancements ait ralenti, les projets d'immeubles en copropriété continuent de pousser au centre-ville de Montréal. Le prochain à être dévoilé au public début novembre : un vaste immeuble de luxe de 562 unités dans le Mille carré doré (Golden Square Mile).

Lors d’un événement privé, jeudi dernier, les investisseurs ont pu obtenir un avant-goût de ce nouvel immeuble de 445 millions de dollars, Le Sherbrooke.

Le terrain à l'angle des rues Sherbrooke Ouest et Guy a été acquis par le promoteur Broccolini, il y a deux ans. Il s'agissait du dernier terrain d’envergure disponible dans ce secteur, au dire du directeur aux communications et marketing de la firme, Jean Langlois.

Mais la pandémie a mis un frein à son développement. Le délai n’était pas dû au marché, mais à la logistique de lancer un projet, explique-t-il. La livraison est maintenant prévue en 2025.

À plus de 1000 $ le pied carré, Le Sherbrooke vise une clientèle fortunée. Broccolini vise des gens qui vont peut-être vendre une grosse maison unifamiliale à Westmount ou à Outremont pour s’établir en condo ou des investisseurs qui vont les acheter pour les louer.

Le prix de départ d’une unité de deux chambres à coucher s’établit à 639 000 $. Les propriétaires des penthouses auront droit à des espaces exclusifs, dont une entrée et un ascenseur distincts.

Vue extérieure de la porte cochère du projet de condos Le Sherbrooke.

L'immeuble à condos Le Sherbrooke sera accessible par une porte cochère rue Sherbrooke.

Photo : Broccolini

Le promoteur croit que le luxe est également une affaire de situation géographique. Les gens veulent être près des restaurants, des musées, des spectacles et du travail, soutient M. Langlois. C’est ça, le vrai luxe dans la vie, et non pas d’avoir une sacoche Louis Vuitton. Il prend ses distances par rapport au modèle de Griffintown, où les infrastructures, pour l’instant, ne suivent pas.

L’imposante construction de 25 étages fera partie des plus grands projets de copropriété à avoir vu le jour dans la dernière décennie. Parmi les gratte-ciel d’environ 400 unités et plus, on compte depuis 2012 les trois tours des Canadiens, les deux phases du YUL, le QuinzeCent, les deux phases du Maestria, le Victoria sur le parc, le CentraCondos, le 1 Square Phillips et, maintenant, Le Sherbrooke.

Une reprise discrète

Quelques autres projets dignes de mention ont été lancés en 2021, dont le Mansfield, la phase 3 du Se7t et le Wellington sur le bassin.

Comparativement à la période prépandémique, cependant, il y a eu très peu de nouveaux projets d’envergure qui ont été lancés au centre-ville de Montréal, selon le directeur du Groupe Altus, Maxime Hamel.

La firme de services-conseils en immobilier a comptabilisé environ 3000 unités de condos mises en marché chaque année de 2017 à 2019. En 2020, les mises en marché ont chuté à environ 1400 unités; Altus s’attend à ce qu’elles soient semblables ou supérieures cette année.

M. Hamel souligne que le marché du condo neuf au cœur de la métropole est un marché événementiel, c’est-à-dire que de nombreuses unités sont écoulées en prévente lors d’événements VIP ou de courtiers. Plus ou moins la moitié des unités auront généralement été vendues après le lancement officiel. Les restrictions sanitaires de la dernière année et demie ont certainement compliqué cette façon de faire.

« Il n’y a pas eu d'accélération des ventes parce qu’il n’y avait pas de nouvelle offre sur le marché pour satisfaire à la demande, mais nous voyons maintenant que la demande est au rendez-vous avec l’ajout de ces nouveaux projets. »

— Une citation de  Maxime Hamel, directeur, Groupe Altus

L’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec rapporte que les ventes de condos au centre-ville étaient de retour dans un marché équilibré au deuxième trimestre de 2021 après avoir été plus favorable aux acheteurs qu’aux vendeurs au premier trimestre. Fin juin, les ventes avaient progressé de 19 % sur une année, et le prix médian, de 3 %, à 445 000 $.

Signe de la résilience du marché, les unités du Victoria sur le parc et du 628 rue Saint-Jacques de Broccolini – toujours en construction – sont par exemple vendues à 87 % et à 98 %, respectivement.

Pénurie de logements

La question revient chaque fois : les constructions de tours à condos vont-elles cesser un jour? Il peut y en avoir trop, répond Jean Langlois, de Broccolini, mais il va toujours y avoir de la place pour des beaux et bons projets.

Malgré le départ de citadins en télétravail vers la banlieue, le directeur général de Vivre en ville, Christian Savard, se dit convaincu que les milieux urbains demeurent attractifs, notamment auprès des immigrants. Le Sherbrooke est, d’après lui, un exemple que la demande ne va pas baisser.

Une analyse de la Banque Scotia relevait récemment qu’il y avait 440 logements par millier de résidents à Montréal en 2016. Ce ratio a diminué à 437 par millier en 2020. À l’échelle canadienne, 100 000 unités de plus auraient dû être construites pendant ces quatre années pour garder le cap.

Vue aérienne de Montréal, avec un cercle rouge à l'endroit où sera situé le complexe de condos Le Sherbrooke.

Le projet de copropriété Le Sherbrooke sera situé à l'angle des rues Sherbrooke et Guy, au centre-ville de Montréal.

Photo : Google Earth

M. Savard estime qu’il est impératif de construire un maximum d’unités assez rapidement à Montréal, à défaut de quoi les gens vont acheter ailleurs. Ne pas construire les tours plus haut de gamme ne réglera rien [à la pénurie de logements], avance-t-il. Ce qu’il faut, c’est en construire davantage de tous les types.

« Pendant la surchauffe actuelle, il faut que l’État soit très proactif pour appuyer des projets de logements abordables et sociaux afin que la demande pour d’autres types de logements soit satisfaite. »

— Une citation de  Christian Savard, directeur général, Vivre en ville

Les effets du Règlement pour une métropole mixte demeurent encore inconnus, puisqu'il est trop récent. La construction du Sherbrooke est d’ailleurs réputée avoir débuté avant son entrée en vigueur, en avril 2021.

Pour tout projet de cinq logements et plus, les promoteurs doivent dorénavant, en fonction d’une formule de calcul, contribuer à la construction de logements sociaux, abordables et familiaux.

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