Prix des loyers : les données de la SCHL loin de la réalité, selon le RCLALQ

Après avoir analysé le contenu de dizaines de milliers d’annonces de logements à louer au Québec, le Regroupement des comités logements et associations de locataires du Québec (RCLALQ) constate que le prix des loyers est nettement supérieur aux données officielles de la SCHL sur le coût moyen des loyers.

Selon l’enquête qui s’est penchée sur le prix des logements à louer à partir de plus de 57 000 annonces publiées sur le site Internet Kijiji entre janvier et mai 2021, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ne donne pas l’heure juste.

Pour la RMR de Montréal, on note un écart de 49 % entre le loyer moyen d'un quatre et demie à louer sur Kijiji (1349 $) et le loyer moyen issu de l'enquête de la SCHL (903 $).

Des écarts importants ont aussi été relevés entre les données du RCLALQ et celles de la SCHL dans les autres régions du Québec, notamment un écart de 25 % à Sherbrooke, où sévit une pénurie de logements.

À Trois-Rivières, l’écart avec les données de la SCHL pour le même quatre et demie est de 17 %; à Saguenay, il est de 14 %; et à Québec, de 8 %.

Sur son site Internet, la SCHL explique qu’elle réalise ses études sur le prix des loyers chaque année en octobre à partir d’un échantillon de logements pris dans tous les centres urbains ayant une population de 10 000 habitants et plus. L’étude ne vise par ailleurs que les immeubles d’initiative privée qui comptent au moins trois logements locatifs et qui sont sur le marché depuis au moins trois mois.

Les données sont recueillies par téléphone ou sur place en interrogeant les propriétaires, les gestionnaires ou les concierges.

Explosion du prix des loyers au Québec

En comparant les données récoltées cette année à celles d’une autre enquête réalisée l’an dernier sur 60 987 annonces parues sur Kijiji entre le 21 février et le 27 mai 2020, le RCLALQ estime que la situation du logement est beaucoup plus sérieuse au Québec que ce que laissent entendre les chiffres de la SCHL.

L’an dernier, nous parlions de la flambée des loyers en raison de la hausse fulgurante des prix des logements. Depuis, la situation est loin de s’être améliorée au Québec. Au contraire, il convient désormais de parler d’une réelle explosion des loyers partout à travers la province.

Selon les comparaisons faites par les auteurs entre les données de 2020 et celles de 2021, le prix d’un quatre et demie dans la région de Montréal a augmenté de 11 % cette année, de 16 % à Sherbrooke et à Trois-Rivières, de 10 % au Saguenay et de 7 % à Québec.

Les résultats qui suivent sont sans équivoque : entre 2020 et 2021, les loyers des logements à louer ont littéralement explosé!

Pénurie de logements abordables

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Pour les auteurs du rapport, il ne fait aucun doute que cette explosion des loyers est en partie reliée aux taux d'inoccupation qui sont très faibles dans la plupart des régions du Québec.

Selon les calculs du RCLALQ, le taux d’inoccupation des logements au Québec serait actuellement de 2,5 %, soit en dessous du point d’équilibre qui se situe à 3 %.

Dans plusieurs villes, la crise du logement est une réalité, souligne le rapport, notamment à Granby, où le taux d’inoccupation est de 0,2 %, à Alma (0,9 %), à Joliette (0,4 %), à Rimouski (0,9 %), à Sherbrooke (1,3 %) ou à Saint-Hyacinthe (0,6 %), pour ne nommer que celles-là.

Les logements libres étant de plus en plus rares, les lois du marché font en sorte que de nombreux propriétaires en profitent pour augmenter rapidement les loyers en sachant qu’ils trouveront preneur de toute façon.

Ces augmentations surviennent généralement lors des changements de locataires qui ignorent souvent combien payaient réellement leurs prédécesseurs.

Des taux d'augmentation obligatoires réclamés

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Le système québécois qui encadre les hausses de loyer est ainsi fait qu’il est très facile pour les propriétaires d’augmenter abusivement leur loyer. Les locataires qui signent un nouveau bail n’ont aucun moyen de savoir si le montant inscrit à la section G de leur bail (l’ancien loyer payé) est véridique, souligne le RCLALQ.

Des hausses importantes surviennent aussi lors du renouvellement des baux, souligne le RCLALQ, dans la mesure où rien n’oblige les propriétaires à respecter les taux d’augmentation suggérés par le Tribunal administratif du logement (TAL).

Pour l’organisme, les taux d’augmentation annuelle suggérés par le Tribunal administratif du logement devraient être tout simplement obligatoires afin de protéger les locataires contre de pareilles flambées du prix des loyers.

D’autres propriétaires contournent quant à eux le problème en évinçant leurs locataires sous prétexte de faire des rénovations majeures dans leur logement pour le remettre quelques mois plus tard sur le marché à des prix beaucoup plus élevés. On parle ici de rénoviction.

On a vu des loyers doubler et même tripler en quelques mois seulement. À chaque fois, ce sont des loyers à prix abordable qui disparaissent du marché.

Le gouvernement doit rendre obligatoires les taux moyens d'augmentation de loyer du Tribunal administratif du logement (TAL) et mettre en place un registre public des loyers puisque le cadre réglementaire en place n'est pas suffisant pour freiner l'augmentation vertigineuse des loyers, estime le RCLALQ.

Se plaindre au Tribunal administratif du logement

Questionnée mardi au micro du Midi Info, à ICI Première, la ministre des Affaires municipales et de l'Habitation, Andrée Laforêt, a assuré que les propriétaires sont bel et bien tenus de respecter le niveau maximum d’augmentation fixé chaque année par le Tribunal administratif du logement.

Cette année, considérant la pandémie, le maximum d’augmentation est de 0,5 %, à moins que les propriétaires aient fait des rénovations majeures sur l’immeuble.

Si ce n’est pas le cas, la ministre incite les locataires à contester ces augmentations devant le TAL. Pour les locataires qui vivent des hausses de loyer, au Tribunal administratif du logement, on a augmenté les effectifs, on a donné 24 millions pour entendre les causes, a-t-elle rappelé.

Pour les gens qui vivent des évictions, on a mis un service d’appel en 48 heures. Les gens vont sur le site du Tribunal administratif du logement, écrivent leur demande et on les rappelle dans les 48 heures.

Les ménages locataires s'appauvrissent

Si les propriétaires trouvent leur compte dans un marché où les prix sont propulsés par une rareté parfois sévère des logements locatifs, il en va tout autrement des ménages qui doivent absorber ces augmentations de loyer à répétition. Par exemple, depuis 2016, le prix moyen des loyers a augmenté de 30 % à Longueuil.

C’est les gens qui sont contraints de déménager qui sont confrontés à ces prix-là, des gens qui ont vécu une éviction, qui se sont fait reprendre le logement par le propriétaire, qui doivent changer de ville pour diverses raisons. Pour ces gens-là, c’est mission impossible de trouver un logement à prix abordable, explique Maxime Roy-Allard.

Selon les données de Statistique Canada, 34 % des ménages québécois en logement consacrent plus de 30 % de leurs revenus pour se loger, alors que 14 % doivent dépenser 50 % de ce qu’ils gagnent pour payer leur loyer, ce qui correspond à la situation de près de 200 000 ménages locataires, souligne le RCLALQ.

D’après les données du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), au moins 370 ménages au Québec n’ont pas réussi à trouver un nouveau logement pour des raisons financières ou de disponibilité, alors que le 1^er juillet approche à grands pas.

Consciente du manque de logement social au Québec, la ministre de l'Habitation, Andrée Laforêt, affirme que son gouvernement travaille fort pour rattraper la promesse du gouvernement précédent de construire plus de 15 000 nouveaux logements.

On travaille sur l’offre, on construit avec notre programme Accès Logis. On est rendu à 6600 logements de construits. C’est bon, mais il faut se rendre à 15 000… On prend tous les moyens.

Rappelant que 60 millions de dollars ont été débloqués récemment par son gouvernement pour aider les familles qui ne trouveront pas de logis au 1^er juillet, Mme Laforêt incite celles-ci à contacter rapidement leur municipalité ou leur office d’habitation pour obtenir l'assistance nécessaire et éviter de se retrouver à la rue.