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Flambée des prix de l'immobilier : et si Bruxelles avait trouvé la solution?

Les Belges sont très attachés à leur propriété. Ils ont « une brique dans le ventre », selon l’expression consacrée. Alors que les prix de l’immobilier flambent, de nouveaux outils sont inventés pour protéger les logements de la spéculation.

Aisa Dmam est photographié dans le logement qu'il a acheté grâce à la fiducie CLTB.

Aisa Dmam, photographié dans le logement qu'il a acheté grâce à la fiducie CLTB, est un jeune père de famille.

Photo : Radio-Canada / Yanik Dumont Baron

« Voici le hall d’entrée. Ici, ça sera une grande chambre pour les enfants... » Debout dans un appartement vide, Aisa Dmam dessine son futur quotidien à Molenbeek, près de Bruxelles.

Pour l’instant, il faut de l’imagination pour le suivre : les planchers sont couverts de plâtre, les murs ne sont pas encore peints et il reste quelques travaux à terminer.

Je serai le propriétaire de cet appartement dans un ou deux mois maximum, confirme ce jeune père de famille aux revenus modestes. C’est grand, plus spacieux (que l’actuel). Plus adapté à la taille de mon ménage.

L’appartement plus vaste convient mieux à une jeune famille de cinq. Et son prix est plus qu’intéressant : 230 000 euros (338 415 dollars canadiens), alors qu’il en vaut au moins 300 000 sur le marché bruxellois.

C’est grâce à la Community Land Trust de Bruxelles (CLTB) que la famille Dmam peut acheter un appartement si vaste, avec terrasse et petit jardin. Une transaction qu’il ne pourrait réaliser sans cette fondation.

Les prix du loyer à Bruxelles sont exorbitants, explique le père. Une grande partie des familles paient plus que la moitié de leurs revenus mensuels juste pour le logement. Ça génère des difficultés.

Séparer le sol de la brique

Le projet de la CLTB garantit à l’acheteur qu’il ne versera pas plus du tiers de ses revenus pour rembourser son hypothèque. C’est une version modernisée du logement social.

Le mécanisme est inspiré d’une façon de faire d’abord utilisée par les Afro-Américains pour cultiver des terres à leur profit. L’expérience a déjà fait des petits à l’étranger, dont à Paris et à Montréal.

Dans la métropole québécoise, Vivacité contribue à l’accès au logement par un mécanisme de capitalisation partagée. L’organisme investit au moins le cinquième du prix d’une propriété et reçoit la majorité de la plus-value à la vente. Une partie des profits sont réinvestis dans l’aide à l’achat d’autres propriétés.

L'entrée de l'un des immeubles construits par la fiducie CLTB, à Bruxelles.

L'entrée de l'un des bâtiments construits par la fiducie CLTB, à Bruxelles.

Photo : Radio-Canada / Yanik Dumont Baron

À Bruxelles, le CLTB achète le terrain ou l’immeuble à rénover et finance la construction ou les rénovations. Seuls les logements sont vendus. Le terrain demeure la propriété de la fiducie, à l’abri des spéculations.

Il s’agit de séparer le sol de la brique, explique Sophie Ghyselen, l’une des responsables du Community Land Trust de Bruxelles. On gèle le foncier pour qu’on ne spécule pas avec.

Dans la vaste cour commune de l’immeuble qui abrite le plus récent projet de la CLTB, elle poursuit : Quand on décortique les prix de l’immobilier, c’est le sol qui se vend le plus cher.

Portrait de Sophie Ghyselen.

Sophie Ghyselen est l’une des responsables du Community Land Trust de Bruxelles.

Photo : Radio-Canada / Yanik Dumont Baron

Une propriété prend de la valeur principalement en raison de facteurs externes au logement, comme l’arrivée d’une ligne de métro, de nouveaux restaurants ou de voisins mieux nantis.

L’intervention d’une fiducie comme le CLTB permet que les logements restent toujours accessibles pour un public qui a de faibles revenus, à l’abri de la spéculation immobilière.

Des contraintes pour les propriétaires

La CLTB utilise des fonds publics pour ses achats. Une part des millions que la ville de Bruxelles consacre aux logements abordables.

L’immeuble est géré en collectivité, en partenariat avec les gouvernements qui ont financé son achat. Aisa Dmam et sa famille n’ont le plein contrôle que sur leur logement.

La CLTB impose aussi une limite au prix de revente des appartements. Encore là, l’idée est d’assurer que ces logements demeurent à des prix abordables pour des familles aux revenus modestes.

Une contrainte qui ne dérange pas Aisa Dmam. Nous avons bénéficié d’une part de l’argent public pour limiter la spéculation. On jouit pleinement de notre appartement. On peut faire ce qu’on veut à l’intérieur.

Le modèle imaginé par les Bruxellois facilite aussi l’intégration de ces nouveaux propriétaires dans des quartiers habités par une population moins habituée à fréquenter cette clientèle.

Ainsi, un autre des projets de la CLTB à Molonbeek a été conçu pour que la cour intérieure, avec pelouse, soit aussi accessible aux voisins. Pas tous les jours, mais de manière régulière et négociée à l’avance.

Portrait de Philippe Voglaire.

Philippe Voglaire est membre du comité d’un quartier où le CLTB a construit des logements.

Photo : Radio-Canada / Yanik Dumont Baron

L’idée plaît beaucoup à Philippe Voglaire, qui habite à quelques mètres d’une des résidences bâties sur le modèle CLTB. C’est une autre manière de faire du logement social, dit-il, une façon d’assurer que les gens s’investissent dans leur communauté.

Une solution à grande échelle?

La CLTB n’a financé que quelques dizaines de logements pour l’instant. Le modèle a mis du temps à convaincre, à s’implanter. Mais peut-il grandir, bien fonctionner à grande échelle?

La question est pertinente. Je crois que ça restera toujours un produit de niche, tempère Yves Van de Casteele, référent bruxellois du logement.

Portrait de Yves Van de Casteele.

Yves Van de Casteele est parmi ceux qui connaissent le mieux la situation du logement dans la capitale belge.

Photo : Radio-Canada / Yanik Dumont Baron

L’homme est l’un des fonctionnaires qui connaissent le mieux la situation du logement dans la capitale ainsi que les multiples mécanismes pour faire diminuer leurs prix. Il rêve de faire autre chose, mais remarque qu’on est assez démuni parce que notre marché est essentiellement un marché privé, dans lequel le gouvernement ne peut pas tout acheter.

Parmi les pistes de solution, Yves Van de Casteele évoque des mécanismes pour plafonner les hausses de loyer ou les prix de revente. Des solutions déjà mises en pratique ailleurs en Europe. Mais il s’agit aussi de solutions qui, politiquement, sont souvent difficiles à mettre en place.

On dit que le Belge a une brique dans le ventre, qu’il est très attaché à sa propriété, explique Yves Van de Casteele. S’attaquer à tout ce qui touche au logement, c’est compliqué. Les lobbys de propriétaires ont de bons relais au niveau politique. Ce que laisse entendre ce fonctionnaire, c’est que les moyens de réduire les coûts sont connus et éprouvés. Que c’est surtout par manque de volonté politique qu’ils ne sont pas mis en place.

Des considérations importantes. Surtout à voir le coup d'œil rêveur que jette Aisa Dmam à cette vaste cour dans laquelle ses enfants pourront bientôt jouer.

Quand il fera beau, peut-être fera-t-on un barbecue? Cet espace vert, ce petit jardin, c’est un petit coin de paradis par rapport à l'ancien appartement.

Une citation de :Aisa Dmam
Aisa Dmam regarde au ciel.

Aisa Dmam dans ce qui deviendra son jardin.

Photo : Radio-Canada / Yanik Dumont Baron

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