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Des copropriétés à vocation sociale menacées de fermeture

Le marché des assurances est restreint pour les copropriétés divises. La rareté de l’offre fait bondir les primes et les franchises.

Le bâtiment du 9775 boulevard de l'Ormière à Québec

Le syndicat de la copropriété du 9775 boulevard de l'Ormière est composé du Milieu de vie TCC de la Maison Martin Matte de Québec et des Immeubles H.S.F., qui offrent des logements abordables.

Photo : Radio-Canada

La hausse du coût des primes et des franchises devient impossible à soutenir pour un syndicat de copropriété à vocation sociale de Québec. Après avoir été largué par son assureur, le syndicat de la copropriété du 9775 boulevard de l'Ormière peine à trouver une prime abordable, sans laquelle il envisage la fermeture.

C'est en 2016 que les organismes Immeubles H.S.F. et Maison Martin-Matte ont pris possession de l’édifice sur le boulevard de l’Ormière, détenu en copropriété divise.

Les Immeubles H.S.F offrent des logements abordables et subventionnés sur trois étages, tandis que la Maison Martin-Matte propose des soins aux personnes souffrant de traumatismes crâniens ou qui ont des déficiences physiques.

Le syndicat de copropriété possédait une couverture avec Desjardins Assurances jusqu’à tout récemment. L'assureur a refusé de renouveler le contrat à la suite d’un sinistre.

À quelques semaines d’avis, le syndicat s'est vu contraint de partir à la recherche d’un nouvel assureur, mais impossible d’en trouver un à un prix dit abordable.

Se disant sensible à sa réalité, Desjardins Assurances a prolongé la couverture de trois mois. Cela donnera le temps au syndicat d’explorer des solutions alternatives et nous allons les accompagner, a déclaré l'assureur.

Un marché restreint

Actuellement, on compte moins d’une dizaine de compagnies d’assurances qui acceptent de transiger auprès de grandes copropriétés.

Le courtier d’assurances de dommages Vincent Gaudreau explique que les assureurs réguliers comme Desjardins sont de plus en plus craintifs quand vient le temps d'assurer des bâtiments ayant une grande sinistralité.

Les courtiers doivent alors magasiner sur le marché secondaire.

On parle dans ces cas-là, généralement, d'une prime qui va doubler et d'une franchise qui va aussi être plus importante. Pour les grandes copropriétés divises du centre-ville, il n’est pas rare de voir des franchises à 100 000 $ ou 250 000 $, soutient-il.

Des organismes en péril

Impossible pour la Maison Martin-Matte et les Immeubles H.S.F. de poursuivre leurs activités dans ce contexte.

Ça va être la mort des organismes, ça va être la mort de H.S.F.

Une citation de :Sandra Molloy, vice-présidente des Immeubles H.S.F.

La gestionnaire de logement abordable ne peut se fier qu’à ses loyers pour augmenter les revenus. Régi par la Société de l’habitation du Québec, l'organisme Immeubles H.S.F. doit toutefois respecter sa mission.

Elle répond aux questions à l'extérieur.

Sandra Molloy, vice-présidente des Immeubles H.S.F., affirme que le coût des assurances de l'immeuble du boulevard de l'Ormière aura des conséquences sur les autres édifices de l'organisme.

Photo : Radio-Canada

Je sais que les compagnies d'assurance, c'est des business, elles sont là pour faire un certain profit, reconnaît Mme Molloy, qui doute toutefois de la légitimité d'un tel profit sur le dos des pauvres gens.

L’augmentation des coûts d’assurances force la Maison Martin-Matte à revoir ses plans d’expansion, ce que déplore le président de l'organisme.

Pourquoi est-ce qu'on perd notre temps à essayer de régler des problèmes administratifs au lieu de regarder à augmenter la qualité des services?

Une citation de :Denis Doyon, président de la Maison Martin-Matte
Il est à l'extérieur.

Le président de la Maison Martin-Matte de Québec, Denis Doyon, accepte mal le refus de renouveler le contrat d'assurance de la copropriété de la part de Desjardins.

Photo : Radio-Canada

Fonds d’autoassurance

En plus de voir le prix de sa prime d’assurance tripler, le syndicat de copropriété doit se plier à la loi 41, qui exige que les gestionnaires capitalisent un fonds à la hauteur du montant de la plus grande franchise.

Lorsqu’une franchise atteint 250 000 $, les syndicats de copropriété préféreront assumer les frais de la plupart des sinistres, explique un avocat spécialiste en copropriété divise, Yves Joli-Cœur.

Les syndicats de propriétaires deviennent somme toute un peu leur propre assureur, résume-t-il.

L'assureur ne paie plus, mais il ramasse la prime, ça n’a aucun sens!

Une citation de :Yves Joli-Cœur, avocat spécialiste en copropriété divise

Le courtier d’assurances Vincent Gaudreau justifie l’augmentation des franchises par la sinistralité des copropriétés.

Quand on a un syndicat de copropriété, on a beaucoup de gens sur un nombre d'étages. Quand on a un dégât d'eau au 10e étage, ça descend évidemment par la force de gravité et ça fait des dommages assez conséquents.

Les coûts des primes d'assurance montent en flèche

C’est pour pallier le manque d’entretien que le gouvernement a resserré des règles entourant les copropriétés divises dans les dernières années.

Les copropriétés divises à la dérive

D'après Yves Joli-Cœur, les propriétaires de condo divise frapperont un mur si le gouvernement n’attaque pas de front la flambée des prix des assurances.

Il sourit.

L'avocat Yves Joli-Coeur craint que les hausses des primes et des franchises des assurances pour les copropriétés divises mettent en péril la viabilité de plusieurs syndicat de copropriétaires.

Photo : Radio-Canada

C'est sûr, c'est en train de craquer parce qu’une partie importante du budget d'opération va [aller] dans les primes d'assurance et dans le paiement des sinistres.

Une citation de :Yves Joli-Cœur, avocat spécialiste en copropriété divise

Sans offre significative d’assurances sur le marché, les conseils d'administration des immeubles n’ont plus de possibilité de négocier. L’avocat presse le gouvernement de plafonner les montants des franchises et d’exiger une plus grande prudence de la part des assureurs au moment des souscriptions.

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