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Les minimaisons : une solution à la crise de l’immobilier?

Une minimaison

De plus en plus de propriétaires s'intéressent à la construction de logements additionnels sur des parcelles non utilisées de leur propriété.

Photo : Elvis Nouemsi Njiké

Avec le marché de l’immobilier qui n’en finit plus de battre des records au pays, toutes sortes de solutions sont recherchées pour offrir des logements abordables, aux premiers acheteurs notamment.

Les minimaisons sont des avenues à explorer, selon Sarah Cipkar, doctorante au département de géographie et de planification de l’Université de Toronto et propriétaire de Cipkar Building.

Je pense qu’avec les bonnes interventions gouvernementales, on peut utiliser les minimaisons pour nous aider à résoudre les problèmes qu’on a maintenant avec l’immobilier, explique-t-elle.

En raison du marché qui est si haut et des prix qui ont augmenté de manière considérable, je pense qu’à terme elles seront des maisons de démarrage.

Une citation de :Sarah Cipkar

Sarah Cipkar est à la tête d’une équipe de recherche qui a récemment reçu un financement fédéral de 200 000 $ pour développer un outil de cartographie en ligne pour les minimaisons.

Elle explique qu’il y a peu de données en ce moment au Canada sur les minimaisons.

Son équipe de recherche devrait recenser et analyser les unités d’habitation supplémentaires qu’on appelle couramment des minimaisons. Il sera aussi question du profil des personnes qui vivent habituellement dans ce genre de maisons.

Toute cette recherche vise à déterminer si les minimaisons peuvent offrir des solutions de logement plus abordable aux Canadiens.

Est-ce que nous pouvons rendre ces logements plus abordables? Est-ce que le gouvernement peut mettre en place de meilleurs règlements, plus d'incitatifs pour amener les gens à construire plus de logements et aider à résoudre le problème de la crise immobilière à laquelle notre pays fait face? s’interroge-t-elle.

Les recherches de Mme Cipkar vont commencer par Windsor où elle réside avant de s’étendre au reste du Canada.

Une réglementation peu incitative

En l’état actuel des choses au Canada, les minimaisons sont surtout des logements supplémentaires, de plus petite taille [entre 40 et 100 mètres carrés à Windsor], construits dans la cour arrière de maisons.

Elles peuvent fonctionner de manière autonome puisqu’elles disposent de tout le nécessaire (eau, électricité, gaz), mais elles continuent d’être rattachées aux maisons principales.

Une femme répond aux questions devant une maison.

Sarah Cipkar ne sait pas très bien comment évaluer sa propriété puisque les experts ne détiennent pas suffisamment de données sur les minimaisons.

Photo : Elvis Nouemsi Njiké

C’est ce qu’a constaté Sarah Cipkar lorsqu’elle a voulu faire construire une minimaison derrière sa maison principale.

En ce moment, on ne peut pas légalement les détacher et les vendre, mais je pense que si l'on peut mettre en place une loi comme celle des condominiums [...] des unités comme celles-ci pourront être vendues, explique-t-elle en désignant sa minimaison.

Elle peut donc en tirer un revenu locatif, mais la loi ne l’autorise pas à vendre cette habitation qui est considérée comme un prolongement de la maison principale.

George Robinson, urbaniste pour la Ville de Windsor, considère pourtant que des efforts législatifs ont été fournis ces dernières années pour rendre plus facile la construction de minimaisons.

Le gouvernement provincial a changé la loi relative à la planification. On l’a appelé projet de loi 108 [Loi de 2019 pour plus de logements et plus de choix]. Il exige des municipalités qu’elles autorisent des logements additionnels sur plus de propriétés et qu’elles éliminent certaines restrictions qui empêchaient leur construction, précise-t-il.

Le conseil municipal ici à Windsor a procédé à beaucoup de changements en 2020. Depuis lors, on a vu beaucoup de gens intéressés à l’idée de construire des minimaisons dans leur cour arrière.

M. Robinson explique que les chiffres montrent qu’il y a une augmentation de l’appétit pour les minimaisons depuis que la loi a évolué.

Avant le changement, nous avions ce qu’on appelle les unités secondaires et elles étaient entourées d'énormément de restrictions. En 2019, nous avons délivré 14 permis pour des unités secondaires. En 2020 dans la foulée du relâchement des règles, nous avons délivré 58 permis, précise-t-il.

Il explique qu’il n’a pas encore vu énormément de demandes pour 2021, mais que cela pourrait changer pendant l’été qui est habituellement la haute saison dans la construction.

Chaque région, sa solution

L’idée de considérer les minimaisons comme une partie de la solution à la crise de l'immobilier n’est pas à écarter, selon Pierre Filion, professeur d’urbanisme à la retraite.

Les plus jeunes pourraient être intéressés par ce genre de maison, là parce que ça leur permettrait d’avoir accès au marché de l'habitation. Ils pourraient acheter les maisons en question, revendre les maisons puis éventuellement acheter des maisons qui sont plus grandes, explique-t-il

Ça pourrait être une alternative au fait que les jeunes achètent souvent des condos et puis ça passe du condo à d’autres formes d’habitation.

Une citation de :Pierre Filion, professeur d’urbanisme à la retraite

Sitôt dit, il énonce néanmoins quelques bémols, en commençant par les limitations réglementaires constatées par Sarah Cipkar.

La plupart des formules de petites maisons sont plutôt adaptées à la location plutôt qu’à l’achat parce qu’elles sont construites sur des terrains où il y a déjà une maison, indique-t-il.

Il pense aussi que cette solution ne pourrait pas s’appliquer à certains des marchés les plus chauds du Canada en raison des coûts du foncier.

Lorsqu’on est dans une région comme la région métropolitaine de Toronto, le gros coût quant à l’habitation c’est le sol. Alors si le sol demeure très cher, même si on le divise en deux ça demeure encore très cher, ajoute-t-il.

Un homme avec des lunettes assis à son bureau. Il répond à des questions.

Pierre Filion craint que la création d'un quartier de minimaisons ne génère une forme de ségrégation sociale.

Photo : Elvis Nouemsi Njiké

Il s’agirait donc, selon lui, de solutions adaptées aux petites villes, notamment lorsque l’on parle de construire des minimaisons à l’arrière de maisons déjà existantes.

À Toronto, ça deviendrait compliqué parce que ça ferait en sorte qu’on demanderait à des gens de payer, dans les temps actuels, alors que les prix de l’habitation subissent une inflation incroyable [...] 600 000, 700 000 $ pour une maison de 600 pieds carrés. Ça n'aurait aucun sens. Les gens ne paieraient pas ça, précise-t-il.

La solution, pense M. Filion, pourrait être alors de construire des quartiers où l'on ne retrouverait que de petites maisons. Mais là encore, il pense qu’il y a des risques.

Est-ce qu’à ce moment-là ça deviendrait un objet de ségrégation sociale? C’est que les gens à ce moment-là diraient on ne veut pas vivre dans ce quartier-là, ce sont seulement de petites maisons, ce sont les gens pauvres là. [...] Ça serait un peu le même phénomène qui s’est produit avec les HLM par exemple, ajoute-t-il.

Il envisage alors l’idée de quartiers dans lesquels on alternerait systématiquement entre grandes et minimaisons, même s’il pense, dans l’absolu, que les appartements répondraient mieux à la crise de l’immobilier.

Sarah Cipkar continue, quant à elle, ses recherches sur les minimaisons. Elle a eu beaucoup de mal à faire évaluer la sienne, l’expert étant plus habitué à travailleur sur des duplex que sur des propriétés à deux maisons.

Malgré tout, il lui a été dit que sa minimaison augmente probablement la valeur de l'ensemble de sa propriété de 120 000$ ou 130 000$. Elle pourrait même avoir plus de valeur encore, compte tenu du prix de l’immobilier qui ne cesse de grimper partout au pays.

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