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Les courtiers immobiliers doivent « calmer le jeu », mais le font-ils vraiment?

Les courtiers immobiliers sont soumis à de nombreuses règles que les acheteurs et vendeurs doivent connaître. Entrevue.

Une affiche vendu devant une maison

Dans la région métropolitaine de Montréal, le prix médian d'une maison unifamiliale a bondi de 32 % pour atteindre 481 000 $ en mars, soit près de 120 000 $ de plus qu'une année plus tôt, selon l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec.

Photo : La Presse canadienne / Graham Hughes

L’idée de mettre fin au système d’offres « à l’aveugle » circule depuis quelques semaines afin de refroidir la surchauffe en immobilier. Un système d’enchères public et plus transparent mettrait un terme à l’impossibilité pour les courtiers de divulguer aux offrants la valeur et les conditions d’autres promesses d’achat. En attendant un tel changement, des courtiers se retrouvent, directement ou indirectement, à contribuer à la surenchère actuelle.

Nous faisons le point sur l’environnement légal avec Me Caroline Champagne, vice-présidente à l’encadrement de l’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

Avec la frénésie actuelle, connaissez-vous une augmentation des plaintes contre des courtiers immobiliers?

C’est relativement stable, mais la nature des plaintes et des demandes d'assistance est un peu différente. Les trois quarts (75 %) des demandes d'assistance et le quart (25 %) des plaintes portent maintenant sur la surchauffe.

Le contexte est-il susceptible d'entraîner des dérives?

L’OACIQ cherche à s'assurer que les courtiers respectent leurs obligations déontologiques, c’est-à-dire leurs obligations de promouvoir et de protéger les intérêts de leurs clients. Cela se fait en s'assurant qu'ils aient entre les mains toutes les informations dont les clients ont besoin pour prendre une décision éclairée. Les courtiers sont là également pour calmer le jeu et s'assurer que les clients ne voient pas leurs émotions supplanter leur raison. Advenant le cas où il y a infraction, des procédures disciplinaires peuvent être intentées contre les courtiers [révocation ou suspension de permis et/ou amende d’au moins 2000 $].

La vice-présidente de l'OACIQ répond aux questions des médias.

Caroline Champagne, vice-présidente à l'encadrement de l'OACIQ

Photo : Radio-Canada

Dans les scénarios d'offres multiples, qu'est-il possible de faire et de ne pas faire?

Le courtier a cette obligation déontologique de divulguer l'existence de toutes les promesses d'achat au fur et à mesure qu'elles entrent. Ce n'est pas pour susciter la surenchère, mais bien pour informer tout le monde. Par contre, il a une obligation de confidentialité. Il ne peut pas divulguer le contenu des autres promesses d'achat. Ni le prix ni les conditions. C'est absolument proscrit.

Quand les courtiers immobiliers organisent des visites en rafale et imposent une limite de temps pour recevoir les offres, n'est-ce pas là une façon de chauffer le marché?

Les courtiers doivent fonctionner dans un contexte où il y a plusieurs acheteurs pour peu de vendeurs. Alors, on doit réussir à donner la chance à tout le monde de faire sa visite et de prendre tous les renseignements. [...] Il faut que tout le monde ait du temps pour prendre une décision réfléchie. Si des situations comme celles-là surviennent, il faut les porter à l'attention de l'OACIQ qui peut intervenir en cours de transaction.

Parfois, ce sont les vendeurs eux-mêmes qui essaient de profiter de cette surchauffe. C'est important de faire la part des choses, mais l'obligation du courtier est bel et bien de calmer le jeu et non de mettre de l'huile sur le feu.

Une citation de :Me Caroline Champagne, vice-présidente à l’encadrement de l’OACIQ

Est-ce qu'un courtier peut dire à un acheteur potentiel d'augmenter son offre s'il veut être de la partie?

Le courtier a l'obligation de présenter toutes les offres reçues dans les meilleurs délais. [...] Le courtier va être là pour conseiller les clients et les informer du fait qu'il y a d'autres promesses d'achat déposées. À ce moment-là, il a la possibilité de bonifier ou non sa promesse d'achat. [...] Ce qui est interdit, c'est de mettre de la pression indue sur les clients. Toutefois, c'est important de les renseigner sur le contexte de la transaction qui est en train de se dérouler.

Quand un vendeur vend lui-même sa propriété sans agent, est-il libre de faire ce qu'il veut pour vendre sa propriété, voire faire monter les enchères?

Lorsque le vendeur fait affaire avec des firmes comme DuProprio, eh bien, il n’y a pas l'encadrement ou la protection qui découle de la Loi sur le courtage immobilier que l'OACIQ applique. Aucune protection à cet égard.

En cas de faute alléguée, le fardeau de la preuve repose-t-il entièrement sur le plaignant?

Le syndic de l’OACIQ [l’enquêteur] prend des mesures devant notre comité de discipline, qui va entendre la preuve et se prononcer sur la culpabilité du courtier. Advenant le cas de la conclusion de la culpabilité, il y aura une audition sur la sanction. [...] Ça va être une question de crédibilité. Il va y avoir des interrogatoires. Lorsqu’une demande d’assistance est présentée, on va demander à la personne de fournir tous les éléments de preuve, s'il y a des enregistrements et de la documentation.

Quels types de plaintes recevez-vous le plus souvent?

Des gens se demandent parfois pourquoi la promesse d'achat acceptée par le vendeur était d'un prix inférieur au prix qu’ils ont offert. Il va y avoir des situations où des courtiers pourraient privilégier des acheteurs qui sont de leur clientèle plutôt que des acheteurs qui proviendraient d'un autre courtier. On va aussi recevoir des demandes au regard de plages horaires pour faire des visites très courtes, avec peu de disponibilités. Des requêtes relatives aux obligations à l'inspection préachat, au certificat de localisation et à la garantie légale sont parmi d'autres préoccupations soulevées par les consommateurs.

L’OACIQ en 2020

  • Nombre de courtiers : 14 772
  • Nombre d’agences : 903
  • Demandes d’assistance : 2430
  • Poursuites : 140
  • Décisions disciplinaires : 70
  • Sanctions* : 234

* Une décision entraîne souvent plusieurs sanctions (révocation ou suspension de permis et/ou amende).

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