Vague de rénovictions : de nombreux appels à l'action

De plus en plus de voix s'élèvent au Québec pour interpeller les autorités à intervenir pour juguler la vague de rénovictions qui frappe les locataires. La ministre de l'Habitation, Andrée Laforest, souhaite proposer des changements.

C'est le cas d'Ines Ben Said, une locataire qui habite un immeuble situé dans le quartier Notre-Dame-de-Grâce, à Montréal. Elle a reçu un avis d'éviction le mois dernier. Ses voisins – des femmes monoparentales, des réfugiés et des aînés – devront eux aussi partir.

Le propriétaire leur demande de quitter leur appartement le 1er juillet pour une période de neuf mois. Il invoque des rénovations majeures à effectuer sur le bâtiment.

On vit dans un calvaire qui ne finit pas. Il y a des gens qui ne dorment plus la nuit. Il y a des gens qui se demandent comment on va faire? Où on va aller? On essaie de parler avec nos enfants, mais il y en a qui ne comprennent pas, raconte-t-elle.

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Les histoires de ce genre se multiplient. Hamza Mousti, un locataire vivant dans l'arrondissement de Saint-Léonard, à Montréal, est aux prises avec le même problème. Il craint de perdre son appartement de la rue Jean-Talon.

Selon lui, les ménages de son quartier sont vulnérables face aux propriétaires. La plupart des locataires ont un salaire moyen. Je dirais même 100 %. Alors, trouver un logement avec un prix doublé, c'est incroyable, dit-il.

Même si la suite s'annonce difficile, Ines Ben Said est décidée à rester chez elle. Elle veut contester son avis d'éviction jusqu'au bout. Ce n’est même pas à discuter. Personnellement, je ne veux pas quitter mon logement. Et c'est le cas de la majorité [de ses voisins], assure-t-elle.

Des travaux nécessaires

En vertu de la loi, un propriétaire immobilier peut légalement évincer ses locataires s'il veut agrandir, subdiviser ou changer l'affectation de son logement.

Hans Brouillette, directeur des affaires publiques de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), indique que des travaux s'avèrent parfois nécessaires pour faire des réparations.

Il arrive forcément que dans la vie utile d'un immeuble, les locataires aient à subir les inconvénients de travaux majeurs. On sait aussi qu'on a des lois, des règlements qui nous imposent de faire des vérifications, de faire des améliorations, des ajustements, des optimisations en termes de sécurité des lieux, affirme-t-il.

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Il souligne que les propriétaires doivent se prendre d'avance et planifier leurs rénovations. La société évolue, les besoins des ménages évoluent, malheureusement, les immeubles n'évoluent pas vite. Par le fait même, on est dans de l'immobilier. Ce sont des projets importants qui doivent être prévus, parfois pendant des années, financés et réalisés. Alors, cela demande des investissements majeurs, dit-il.

M. Brouillette explique le phénomène des agrandissements : On le voit souvent dans les petits immeubles, comme un duplex ou un triplex, où une famille a besoin de plus d'espace pour les enfants. Ils [les propriétaires] vont vouloir joindre deux logements ensemble pour faire des chambres.

Dans le cas des subdivisions, on peut comprendre aussi dans une société où de plus en plus de gens vivent seuls, et que les immeubles deviennent moins rentables avec le temps, de procéder à des subdivisions pour faire deux logements [...] pour loger deux ménages. Donc, ça crée plus de logements et ça permet dans certains cas de maintenir la rentabilité d'un immeuble, ajoute-t-il.

Un prétexte

De son côté, Maxime Roy Allard, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ), croit que certains propriétaires évincent illégalement sous prétexte de rénovations.

Les immeubles se vendent tellement cher actuellement que les nouveaux propriétaires vont vouloir rentabiliser leur investissement rapidement. Pour ce faire, ils vont trouver des prétextes pour évincer les locataires, déclare-t-il.

Comme les immeubles nécessitent souvent des travaux, parce qu'il y a eu un laxisme d'entretien, on va utiliser ce prétexte-là.

M. Roy-Allard avance que des propriétaires n'hésitent pas à profiter de failles dans la loi pour parvenir à leurs fins, sans se soucier des répercussions de leur décision.

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Ces formes d'éviction souvent sont légales ou ne sont pas tout à fait illégales. Mais on contourne la loi parce qu'il y a plusieurs zones grises. Clairement, ce n'est pas moral. On prend les maisons, les logements des gens, on évince ces personnes. Leur logement, souvent, ils l'habitent depuis des années. On les évince comme si c'était une marchandise pour relouer plus cher. C'est une forme de spéculation pour faire plus d'argent. À l'arrière de tout cela, il y a des vies brisées, constate-t-il.

Maxime Roy-Allard considère que la loi ne va pas assez loin et qu'elle ne protège pas les plus vulnérables. On ne protège pas assez les locataires contre les évictions frauduleuses, les évictions malveillantes qui sont faites par des propriétaires de mauvaise foi, soutient-il.

Il faut instaurer sans plus tarder un contrôle obligatoire des loyers jumelé à un registre des loyers. Comme cela, les propriétaires ne pourraient pas augmenter aussi rapidement le prix du loyer lorsqu'ils évincent des locataires, poursuit-il.

Pour mieux protéger les locataires, le porte-parole des locataires presse les élus à mieux encadrer les rénovictions dans la loi. Il faut venir modifier le Code civil pour rendre plus difficile toute forme d'évictions et rendre imputables aussi les propriétaires qui utilisent cela de manière malveillante en les punissant, dit-il.

Pour contrer les rénovictions, certains arrondissements de Montréal ont resserré les critères pour obtenir des permis, comme celui de Ville-Marie et du Plateau-Mont-Royal.

Un changement réclamé

L'avocat à l'aide juridique spécialisé en droit du logement Marc-André Émard dénonce le fait que la contestation d'une rénoviction devant les autorités en la matière ne permet pas de débattre du fond de la question.

Contrairement à la reprise de logements, le tribunal administratif du logement n'a pas à regarder s'il s'agit d'un prétexte pour arriver à d'autres fins. Donc, un locataire ne pourrait pas tenter de démontrer réellement ce que le propriétaire entend faire par la suite, une fois que l'immeuble sera vidé, que c'est plutôt de faire des condos ou de faire des Airbnb, fait-il remarquer.

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De plus, Marc-André Émard évoque une iniquité entre les parties quant à l'enjeu de la preuve. Il y a plusieurs dispositions qui cherchent à protéger le locataire pour le maintenir dans les lieux. La vraie problématique, c'est dans la mise en preuve. Et là, effectivement, lorsqu'on est un gestionnaire immobilier, qu'on a plus de moyens, c'est sûr qu'au niveau des expertises qu'on peut payer pour démontrer la justesse de nos projets, c'est plus facile, lance-t-il.

Me Émard appelle à un profond changement législatif. Le changement, il doit être autre qu'un simple renversement du fardeau de preuve, insiste-t-il.

Les changements législatifs peuvent s'opérer à différents niveaux. Il cite en exemple le resserrement des critères pour obtenir des permis à l'échelle municipale. C'est un changement qui, s'il pouvait être uniforme partout à Montréal ou partout au Québec, serait majeur. Je crois que c'est la première chose à faire, estime-t-il.

Il considère que le gouvernement du Québec pourrait également décréter un moratoire sur toute demande d'agrandissement substantielle, subdivisions ou changement d'affectation d'un logement. Il propose aussi de permettre un réel débat devant le tribunal administratif du logement sur les vraies motivations des propriétaires lors de contestations des locataires.

Le plan de la ministre

Pressée par plusieurs d'agir, la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, planche plutôt pour renverser le fardeau de la preuve pour qu'il incombe aux propriétaires de démontrer le bien-fondé des rénovations.

Le locataire, qu'est-ce qu'il doit faire? Bien, il a le fardeau de prouver qu'il a été évincé. Est-ce que c'est vraiment au locataire de prouver qu'il a été évincé? Ou encore, on pourrait transférer le fardeau de la preuve au propriétaire, demande-t-elle.

Impossible de savoir à quel moment le changement législatif sera fait. D'ici là, les locataires devront continuer de se défendre au tribunal administratif du logement.

Avec les informations d'Aimée Lemieux