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L'Ontario est-il aux prises avec une bulle immobilière?

Une affiche disant « vendue au-dessus du prix demandé » devant une maison à Toronto.

Cette petite maison jumelée dans l'est de Toronto s'est vendue plus de 1,4 million de dollars en mars.

Photo : Radio-Canada / Michel Bolduc

Quand une petite maison jumelée se vend plus de 1,4 million de dollars à Toronto... La croissance vertigineuse des prix dans de plus petites villes comme Hamilton et Ottawa inquiète aussi la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).

Le prix moyen d'une propriété dans le Grand Toronto est maintenant de près de 1,1 million de dollars, selon les données publiées mardi par la chambre immobilière Toronto Regional Real Estate Board (TRREB).

Il s'agit d'un bond de 21,6 % de mars 2020 à mars 2021.

Les surenchères entre 10 à 15 acheteurs par maison sont monnaie courante, raconte l'agente immobilière torontoise Sylvia Santarelli de la firme Re/Max.

Elle incite ses clients à ne pas se décourager si leur première ou deuxième ou même troisième offre ne fonctionne pas. C'est un marché de vendeurs, dit-elle. [Les acheteurs] doivent être réalistes avec les conditions du marché. Elle ajoute que ça peut vouloir dire réduire ses attentes et se contenter d'un logis avec deux chambres plutôt que trois.

Néanmoins, il n'y a pas de bulle immobilière à Toronto, assure Mme Santarelli.

Ça fait 10 ans qu'ils parlent d'une bulle.

Une citation de :Sylvia Santarelli, agente immobilière

Elle s'attend à ce que la croissance des prix ralentisse légèrement plus tard ce printemps, une période à laquelle plus de propriétés sont mises en vente habituellement, ce qui va aider à « équilibrer » le marché, dit-elle.

Combien coûte une propriété à Toronto?*

  • Prix moyen d'une maison unifamiliale à Toronto (indicatif régional 416) : 1 699 125 $ (+16,9 %)
  • Prix moyen d'une maison unifamiliale en banlieue (indicatif régional 905) : 1 311 599 $ (+31,3 %)
  • Prix moyen d'une maison jumelée à Toronto (indicatif régional 416) : 1 285 010 $ (+12,2 %)
  • Prix moyen d'une maison jumelée en banlieue (indicatif régional 905) : 926 920 $ (+23,6 %)
  • Prix moyen d'un condominium à Toronto (indicatif régional 416) : 675 844 $ (-4,6 %)
  • Prix moyen d'un condominium en banlieue (indicatif régional 905) : 577 380 $ (+8,6 %)

*Données pour mars 2021 par rapport à mars 2020 fournies par TRREB

Des économistes s'inquiètent

L'économiste indépendant David Rosenberg affirme au contraire que les prix augmentent de façon « stratosphérique » dans le Grand Toronto.

Il compare la situation à la bulle technologique des années 2000 et prévoit une chute éventuelle de la valeur des maisons de 20 % à 30 %, sans s'aventurer à prédire de date.

Selon lui, la croissance actuelle des prix de l'immobilier « ne reflète plus du tout » des indicateurs fondamentaux comme le revenu des ménages qui stagne, sans parler du niveau très élevé d'endettement des Canadiens, dit-il.

Les taux d'intérêt ne peuvent pas demeurer à un niveau aussi bas pour toujours.

Une citation de :David Rosenberg, économiste

Il n'est pas le seul à s'inquiéter. L'économiste Robert Kavcic de la Banque de Montréal (BMO) affirmait en mars que les acheteurs de maisons en Ontario jouent peut-être avec le feu. Il craint que le marché immobilier ne subisse une déconfiture comme dans les années 1980 si les taux d'intérêt se mettent à augmenter.

Pour l'économiste en chef à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) Bob Dugan, la croissance actuelle des prix dans le Grand Toronto n'est pas soutenable à long terme.

C'est un marché très, très chaud qu'on surveille de très près.

Une citation de :Bob Dugan, économiste en chef à la SCHL

À moyen terme, une bulle immobilière pourrait se former, dit-il. Toutefois, contrairement à M. Rosenberg, il n'anticipe pas de correction majeure.

Il explique que l'exode vers la banlieue dans le Grand Toronto lié à la pandémie et au télétravail contribue à limiter la demande dans la Ville Reine.

Pas juste à Toronto

Selon M. Dugan, la surchauffe est encore plus préoccupante présentement dans de plus petits centres urbains comme Ottawa et Hamilton ou même dans des communautés comme Bancroft, North Bay, Niagara ou Kawartha Lakes.

Les prix ont bondi de parfois 30 % en février dans ces régions par rapport à la même période l'an dernier.

Le télétravail et le désir d'avoir plus d'espace y alimentent ce que M. Dugan qualifie de « rotation de la demande ».

Faut-il éviter d'acheter une maison dans ces régions présentement?

Dans certains marchés comme Ottawa et Hamilton, il faut vraiment faire attention. Si on achète une maison à long terme, c'est probablement un bon achat. Mais à court terme, il pourrait y avoir des fluctuations.

Une citation de :Bob Dugan, économiste à la SCHL

Il ajoute toutefois que même dans ces marchés, il ne s'attend pas à une correction majeure dans les prix.

Il raconte que l'une de ses filles s'est acheté une maison à Ottawa en décembre dernier. Tout dépend de la situation financière et personnelle de chacun, selon lui.

L'économiste Robert Hogue de la banque RBC affirme lui aussi que les inquiétudes quant à la surchauffe du marché immobilier dépassent les frontières de Toronto et de Vancouver.

Il dit qu'il n'a rien vu de tel depuis les années 1980. Pour lui, il s'agit d'une préoccupation « nationale ».

En fait, les prix augmentent plus rapidement dans de petits marchés comme Mission, en Colombie-Britannique, Tilsonburg, en Ontario, Sainte-Adèle, au Québec, et Moncton, au Nouveau-Brunswick, commentait-il en mars.

Les gouvernements doivent-ils intervenir?

Pour M. Hogue, la croissance fulgurante des prix de l'immobilier risque de déstabiliser l'économie canadienne.

Il note que la Banque du Canada ne peut pas remonter son taux directeur sans risquer de mater la croissance déjà anémique du reste de l'économie du pays.

Il prône à la place des mesures pour dissuader la spéculation immobilière et un possible resserrement par Ottawa des règles sur les prêts hypothécaires. Il faut surtout éviter d'accorder plus d'aide aux premiers acheteurs pour ne pas alimenter la demande, dit-il.

Tout comme nombre d'experts, il pense qu'il faut faciliter la construction domiciliaire. Même son de cloche de la part de M. Dugan. À Toronto, dit-il, ça veut dire augmenter la densité et faciliter la construction de condominiums, notamment.

Certains observateurs évoquent aussi la possibilité d'imposer une taxe sur les gains en capitaux réalisés à la suite de la vente d'une résidence principale.

M. Rosenberg admet qu'il s'agirait d'une proposition impopulaire et donc risquée pour un politicien, mais selon lui, il faut en débattre.

Toutefois, la ministre fédérale des Finances Chrystia Freeland rejette catégoriquement l'idée, à l'approche du dépôt de son budget le 19 avril.

Le gouvernement fédéral n’est pas en train d'envisager une taxe sur les gains en capital sur les résidences principales. (...) Nous continuons de surveiller de près la santé et la stabilité du marché immobilier.

Une citation de :Katherine Cuplinskas, attachée de presse de la ministre Freeland

Mme Cuplinskas ne donne pas plus de détails.

De son côté, l'agente Teuta Guci de la firme de courtage iPro Realty ne craint pas que Toronto soit aux prises avec une bulle immobilière à court terme.

Toutefois, elle affirme que les agents doivent fournir leur part d'efforts pour éviter que cela ne devienne le cas.

Certains agents alimentent les surenchères en mettant en vente les propriétés à un prix très bas [...] à 40 % à 50 % de la valeur réelle.

Une citation de :Teuta Guci, agente immobilière

En raison de ce type de pratique, certains acheteurs frustrés de perdre une surenchère après l'autre en viennent à « perdre la tête », raconte-t-elle, et présentent des offres démesurées pour s'assurer de mettre la main sur une propriété, ce qui contribue à la croissance effrénée des prix.

Pour sa part, le gouvernement Ford dit avoir réduit la paperasserie pour faciliter la construction domiciliaire en Ontario. La province n'annonce pas de mesure supplémentaire pour l'instant.

Le marché immobilier doit revenir à un niveau plus modéré d'ici 2022 à 2024, reflétant des facteurs fondamentaux de la demande en logement comme la croissance de la population, affirme Scott Blodgett, porte-parole du ministère ontarien des Finances.

Avec des renseignements d'Annie Poulin

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