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Analyse

Flambée de l’immobilier : bonne chance, le jeune!

Les prix de l'immobilier rendent l'accession à la propriété encore plus difficile pour les jeunes et les moins nantis, de quoi accentuer les inégalités.

Carton « vendu » installé sur une affiche de courtier immobilier.

Dans la région métropolitaine de Montréal, le prix médian d'une maison unifamiliale a bondi de 28 % pour atteindre 460 000 $ en février, soit 100 000 $ de plus qu'une année plus tôt, selon l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec.

Photo : Radio-Canada / Olivia Laperrière-Roy

Un couple de médecins dans la trentaine me disait récemment avoir de la difficulté à trouver une maison de trois chambres à un prix décent dans Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce, à Montréal. Si eux ne trouvent pas, imaginez une famille aux revenus moyens.

Les histoires de jeunes premiers acheteurs face à la quête impossible d'une propriété se succèdent. Les prix ne cessent de s’accroître – ils ont augmenté de 20 % au Québec en un an –, ce qui exclut nombre d’entre eux si leur capacité d’emprunt est limitée. Tout est donc en place pour que les inégalités se creusent davantage encore.

Ces jeunes prennent part à une course folle où l’offre gagnante, parmi plusieurs, dépasse de dizaines de milliers de dollars le prix demandé et repose souvent sur l'abandon d’une condition d’inspection.

Dans la grande région de Montréal, il n’est plus rare de voir une maison – bien ordinaire, en tout respect – être vendue pour plus d’un million de dollars. En 2020, la firme JLR a comptabilisé 2402 propriétés de luxe dont le prix de vente a dépassé cette valeur au Québec, un bond de 50 % comparativement à 2019.

305 milliards de dollars : c’est la valeur des prêts hypothécaires résidentiels qu’ont ajoutée les banques canadiennes à leur bilan en 2020, selon un rapport de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) publié mercredi. Elles ont enregistré une hausse de 33 % des nouveaux prêts hypothécaires et de 20 % des prêts de refinancement par rapport à 2019.

Le désir de plus grands espaces, conjugué à la faiblesse des taux d’intérêt, y est pour quelque chose. Nous le répétons depuis des mois. Au même moment, la Banque du Canada observe des signes de plus en plus inquiétants de surendettement. Malgré tout, sa politique monétaire demeure axée sur son objectif d’inflation à 2 %, et tout indique qu’elle n'augmentera pas son taux directeur avant 2023 afin de faciliter la reprise économique.

L'accès à la propriété, de moins en moins pour tous

Le président de la SCHL déplorait dans un tweet, cette semaine, que la frénésie immobilière pompe l’indice de confiance canadien Bloomberg Nanos à un niveau record.

Si notre confiance en l'économie repose sur un marché immobilier en plein essor, a écrit Evan Siddall, nous avons perdu la carte en tant que pays. L'inégalité croissante (propriétaires vs locataires) fondée sur une croissance économique fragile, les trajets en voiture sur de plus longues distances et une dette accrue ne constituent pas une recette pour la prospérité économique.

Cette situation risque en effet d’accentuer certaines inégalités en termes de richesse pour les plus jeunes et les moins nantis qui n’ont pu se bâtir un actif financier ou obtenir de l’aide de leurs parents.

Bien souvent locataires, ils font même face à une augmentation plus rapide que l'inflation du coût du loyer, soit de 4,2 % en moyenne dans le Grand Montréal en 2020. Par le fait même, faute d'acquérir la propriété voulue, ces personnes prennent de plus en plus de retard pour accumuler du capital.

Une capacité d’emprunt qui ne change pas

Sur la rive sud de Montréal, la courtière de Multi-Prêts Hypothèques Véronique Caron a une analyse très claire : des clients ont dorénavant moins de chance d'acheter qu'avant la pandémie. Si un client se qualifiait pour 350 000 $, il n'y a pas d’inventaire présentement sur le marché, explique-t-elle. Ce qu’il se magasinait est probablement à 400 000 $ ou 450 000 $, et là, il ne se qualifiera pas pour cette propriété.

Un peu de mécanique ici : pour une mise de fonds inférieure à 20 % de la valeur d’une habitation, une assurance prêt hypothécaire – de la SCHL par exemple – devient nécessaire. Une fois l’assurance en main, la mise de fonds minimale requise sera de 5 % pour une maison à moins de 500 000 $. Ensuite, le taux d'endettement total ne doit pas dépasser 44 % du revenu brut. Au-delà de ce seuil, l’expression ça ne passe pas s’applique.

Pour se qualifier, les très faibles taux d’intérêt actuels ne changent rien, puisque les prêteurs doivent s'assurer que leurs clients pourront assumer le taux de financement admissible établi par la Banque du Canada, présentement à 4,79 % sur 25 ans.

Dans le scénario d’une approbation de financement pour une maison de 350 000 $ avec une mise de fonds de 5 %, ou 17 500 $, il faudra ajouter une prime de la SCHL de 12 880 $. Des acheteurs devront alors être admissibles à un nouvel endettement d'environ 345 000 $. S’il y a surenchère sur la propriété et que son prix de vente s’établit à plus de 400 000 $, des voyants rouges s’allument et ils doivent retourner à la case départ.

« On se rend compte que des acheteurs vont quand même forcer la note pour acheter. Parfois, on leur demande : êtes-vous sûrs de vouloir faire une surenchère de 70 000 $ ou 80 000 $ sur cette propriété? Ce n’est peut-être pas la bonne... »

— Une citation de  Véronique Caron, courtier, Multi-Prêts Hypothèques

Que faire?

Pour l’instant, rien ne laisse présager la fin de la spéculation à court terme. Dans un rapport spécial publié mardi, l'économiste Robert Kavcic, de la Banque de Montréal, a appelé les décideurs à agir immédiatement, d’une quelconque façon, pour remédier à la situation des prix de l’immobilier avant que le marché ne soit exposé à des conséquences plus graves.

M. Kavcic suggère entre autres de briser la psychologie du marché et cette croyance que les prix peuvent seulement continuer à augmenter encore. Pour ce faire, suggère-t-il, la Banque du Canada pourrait tout simplement rehausser les taux d’intérêt ou, du moins, reculer sur son engagement de les maintenir près de zéro jusqu’en 2023.

D’autres avenues sont proposées, telle la mise en place d’un système normalisé qui éliminerait les offres faites aveuglément au-dessus du prix demandé. L’idée de mettre fin à l’exemption fiscale du gain en capital réalisé sur la vente d’une résidence principale circule également. Ou pourrait-il s’agir tout simplement d’une taxe spéciale sur ce gain qui pourrait progressivement disparaître sur quelques années?

Le gouvernement fédéral déposera son premier budget en deux ans le 19 avril. S’il souhaite ralentir la frénésie par une mesure contraignante ou soutenir davantage les jeunes familles en quête d’une propriété, le moment sera tout indiqué.

Dans le contexte actuel, les programmes déjà existants destinés aux premiers acheteurs – comme le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation, le régime d’accession à la propriété ou l’incitatif à l’achat – sont devenus nettement insuffisants.

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