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Son terrain ne lui appartient pas : son rêve d'y bâtir un chalet s’effondre

La facture se penche sur une situation malheureuse mise en lumière par la rénovation du cadastre du Québec, qui devrait se terminer dans les prochains mois.

Benoît Fortin sur sa terre.

Le rêve de Benoît Fortin de se construire un chalet au bord de l'eau a viré au cauchemar.

Photo : Radio-Canada

Le rêve de Benoît Fortin semble être à portée de main : bâtir un chalet au bord de l’eau sur l’ancienne terre familiale. Mais tout déraille lorsqu’il apprend que l’État est propriétaire de 70 % du terrain qu'il croyait sien et qu’il ne peut rien construire sur la partie qui lui reste.

Il est très attaché à son terrain, situé dans la petite municipalité de Beaulac-Garthby, entre Sherbrooke et Thetford Mines.

Son lot est encore vierge. On y trouve des feuillus dégarnis par l’hiver, beaucoup de neige et quelques poteaux d’arpentage. Pas de chemin qui le traverse, pas de construction. Le champ est libre pour bâtir un chalet.

Plan aérien du secteur, avec les délimitations du terrain.

En vert, le terrain de Benoît Fortin, donnant sur le lac Aylmer.

Photo : Radio-Canada

C'était vraiment ça que mon grand-père voulait léguer à ses enfants : profiter du terrain et s'amuser sur le bord de l'eau. [...] Je pourrais vivre avec mon fils le même rêve que j'ai vécu avec mon père et mon grand-père.

Une citation de :Benoît Fortin

Puis, en 2018, la nouvelle tombe. En un courriel, M. Fortin perd son terrain.

Il apprend que, depuis 1936, l’État est le véritable propriétaire de 70 % du lot, en rouge dans cette photo aérienne. De plus, toute cette partie est inondable.

Plan aérien du terrain, séparé en deux portions, un drapeau du Québec surimposé sur celle de l'État.

En rouge, la partie du terrain appartenant à l’État québécois. En vert, la partie appartenant à Benoît Fortin.

Photo : Radio-Canada

Un voisin très discret

Comment Benoît Fortin a-t-il pu ignorer pendant toutes ces années qu'il partageait sa terre avec l'État? Pour comprendre, il faut remonter dans le temps.

Depuis plus d’un siècle, le niveau du lac Aylmer est contrôlé par un barrage. Lorsqu’il est au maximum de sa capacité, les terres sont inondées jusqu’à la ligne des hautes eaux, ce qui arrive rarement.

En 1936, la Commission des eaux courantes, un ancien organisme de l'État, a voulu empêcher les citoyens de construire dans la partie inondable, en bleu dans l'image ci-dessous. Elle a donc acheté cette bande de terre.

Mais à l’époque, l’emplacement exact de la ligne des hautes eaux n’était pas connu.

Plan aérien du secteur, avec les délimitations de la zone inondable.

La ligne des hautes eaux est celle qu'atteint le lac Aylmer à son niveau maximal.

Photo : Radio-Canada

Puis, dans les années 1940, les grands-parents de Benoît Fortin se sont établis à Beaulac-Garthby, sur le bord du lac Aylmer.

Au moment de signer l’acte de vente, son grand-père pensait acheter tout le terrain jusqu’au lac. Nulle part, le document ne faisait référence à la Commission des eaux courantes, pourtant propriétaire d'une partie du lot.

La transaction de 1936 était déjà oubliée.

Un plan cadastral erroné

Des années plus tard, en 2007, la grand-mère de Benoît Fortin lui a vendu une parcelle de la terre familiale pour 16 000 $.

Le plan cadastral réalisé deux ans plus tôt indique que la propriété se rend jusqu’au lac.

Il ne fait aucune mention de la portion achetée par l’État. La transaction de 1936 est encore une fois restée dans l’oubli.

Le plan indique les délimitations du terrain sans mention d'une zone qui appartiendrait à l'État.

Le plan cadastral utilisé lorsque Benoît Fortin a acheté le terrain.

Photo : Radio-Canada

Nous avons consulté l’avocate Sophie Vézina, qui connaît bien les enjeux du lac Aylmer. Selon elle, l’arpenteur-géomètre qui a produit le plan, aujourd’hui décédé, a commis une erreur.

Malheureusement, le plan de 2005 n'a pas illustré cette bande de terrain qui a été vendue à la Commission des eaux courantes, de sorte que les lots sont plus grands qu’ils devraient être.

Une citation de :Sophie Vézina, avocate

Le reportage du journaliste Jean-Luc Bouchard sera diffusé à l'émission La facture mardi à 19 h 30 (HE) sur ICI Télé.

La rénovation cadastrale

En 2018, l’arpenteur-géomètre Danick Lessard a été mandaté par le gouvernement pour corriger toutes les erreurs dans les parcelles de terrain de Beaulac-Garthby. Cette démarche s'inscrit dans la rénovation cadastrale qui se déroule partout au Québec depuis près de 30 ans.

C’est dans le cadre de cet exercice qu’il a dépoussiéré la transaction de 1936.

Son équipe et lui se sont rendus sur les lieux pour géolocaliser la ligne des hautes eaux. Pour la première fois en 80 ans, la limite entre le terrain de Benoît Fortin et celui de l’État était tracée.

C'est une situation qui est très exceptionnelle, mais c’est une situation qu’on pourrait possiblement retrouver à d'autres endroits dans la province, suite à la construction d'un barrage.

Une citation de :Danick Lessard, arpenteur-géomètre
Danick Lessard, assis à son bureau.

Danick Lessard, arpenteur-géomètre.

Photo : Radio-Canada

Pour Benoît Fortin, c’est l’incompréhension. Il se sent pris au piège.

Je ne suis plus du tout sur le bord du lac, juste en face d'un champ. Ça n'a plus rien à voir avec ce que j'ai acheté au départ.

Une citation de :Benoît Fortin

Racheter son terrain une 2e fois

L’État est bien conscient des problèmes qui sont révélés par la rénovation cadastrale. Pour régulariser la situation, le ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles propose de racheter le terrain, à 1 % de la valeur marchande.

Dans le cas de la terre de Benoît Fortin, la vente serait réglée pour moins de 1000 $. Sauf que pour bénéficier de cette aubaine, les riverains doivent démontrer qu’ils occupent déjà le terrain qu'ils veulent racheter.

Plan aérien du terrain, séparé en deux portions, et du lac Aylmer.

En rouge, la partie du terrain appartenant à l’État québécois. En vert, la partie appartenant à Benoît Fortin.

Photo : Radio-Canada

On veut voir des gens agir à titre de propriétaires : il y a un chemin d’accès, il y a une entrée d’auto, il y a des installations permanentes sur le terrain. Souvent on pense que le fait de payer des taxes est une preuve d’occupation, mais il faut vraiment que ça soit un élément physique qu’on puisse voir sur le terrain.

Une citation de :Bruno Fournier, ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles

Benoît Fortin ne répond pas aux exigences du gouvernement.

Sa seule option est d'acheter le terrain de l’État à sa pleine valeur marchande, en plus de payer un évaluateur.

S’ils veulent me le vendre à un prix de fou, je ne vais pas l'acheter, ça n’a pas de bon sens. Je ne veux pas racheter tout mon terrain une deuxième fois.

Une citation de :Benoît Fortin

Mais le plus aberrant, pour lui, c’est ce que lui dit une lettre qu’il a reçue du ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques. Le ministère y indique qu’il tolère que Benoît Fortin occupe son terrain et qu’il doit payer les taxes comme s’il était propriétaire à 100 %.

Bref, pour le ministère de l’Environnement, il occupe le terrain, alors que pour le ministère des Ressources naturelles, il ne l’occupe pas et n’a donc pas droit au rabais.

Plan panoramique du terrain.

Le terrain de Benoît Fortin, vu à partir du lac Aylmer.

Photo : Radio-Canada

Noyé par la ligne des hautes eaux

Qu’il achète ou non le terrain, Benoît Fortin se trouve dans une impasse.

Il apprend qu’il ne peut rien construire sur la partie qui lui appartient, puisqu’il est interdit de bâtir à moins de 10 mètres de la ligne des hautes eaux. La superficie est trop restreinte pour un chalet.

La municipalité peut-elle faire une exception et lui permettre de construire à l’intérieur de ces 10 mètres?

La réponse de Beaulac-Garthby est sans équivoque : aucune exception. Benoît Fortin aurait seulement le droit de construire un quai. En plein boisé.

Les municipalités ont le pouvoir discrétionnaire d'accorder des dérogations mineures. Parfois, elles en accordent pour des escaliers, des patios, des spas ou des cabanons. Par contre, aller mettre les fondations d'une construction là, d'expérience, elles ne le feront pas.

Une citation de :Sophie Vézina, avocate
Sophie Vézina devant une bibliothèque.

Sophie Vézina, avocate.

Photo : Radio-Canada

Depuis 2007, Benoît Fortin a payé l'impôt foncier pour un terrain qui, finalement, ne lui permet pas de construire un chalet.

La dernière évaluation municipale reflète bien les travaux de la rénovation cadastrale. La valeur du terrain est passée de 82 700 $ à 3100 $.

C'était à moi, puis j'ai tout perdu. J'ai perdu de l'argent, j'ai été taxé à tour de bras tout ce temps-là. Puis je ne peux plus rien faire avec le peu qu’il me reste. [...] Le rêve est brisé à jamais.

Une citation de :Benoît Fortin

Benoît Fortin ne sait toujours pas s’il sera remboursé pour l'impôt foncier qu'il a payé pendant des années sur un terrain qui ne lui a jamais appartenu.

Une rencontre entre les ministères impliqués, la municipalité et les Fortin doit être organisée prochainement.

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