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Qui peut acheter une maison à 1 million (et plus) à Toronto?

Affiche disant ''vendu'' devant une maison à Toronto.

Une maison vendue à Toronto (archives)

Photo : Radio-Canada / Michel Bolduc

Les gens qui souhaitent acheter un logis dans la région de Toronto alors que le prix de vente moyen d’un bien immobilier de tout type est actuellement de plus de 1 million de dollars doivent prendre en compte plusieurs éléments.

Les personnes qui possèdent déjà une propriété et qui utilisent l’augmentation de sa valeur comme levier pour acheter plus grand sont avantagées, soulignent les experts interrogés.

 Les gens qui achètent des propriétés à un million et plus, ce sont des gens qui vont vendre leur propriété existante pour grimper sur l’échelle immobilière et passer à la propriété plus grande suivante, affirme l'agent immobilier Thomas Delespierre.

Prix moyen d'un logement à Toronto

  • Maison unifamiliale : 1 371 791 $
  • Maison jumelée : 1 050 820 $ 
  • Maison en rangée : 858 025 $
  • Condo: 642 346 $

Source : rapport du Toronto Regional Real Estate Board (TRREB), février 2021

Une carte avec les couleurs des régions de Toronto et les prix moyens pour une maison individuelle.Agrandir l’image (Nouvelle fenêtre)

Coût moyen d'une maison individuelle dans la région du Grand Toronto.

Photo : Radio-Canada / Camile Gauthier

Par exemple, si une personne a acheté un condo à 400 000 $ il y a quelques années et qu’elle le revend aujourd’hui au prix de 700 000 $, elle dispose d’un montant de 300 000 $ qui peut servir de mise de fonds sur une propriété de 1 M$.

Le même principe s’applique pour un couple ayant fait l’acquisition d’une maison à Toronto au coût de 500 000 $ il y a une dizaine d’années et qui souhaite passer à une propriété plus grande avec davantage de terrain. La valeur de leur propriété actuelle aura probablement doublé en 10 ans, selon les rapports du TRREB consultés.

Un graphique contenant des données.Agrandir l’image (Nouvelle fenêtre)

Mise de fonds nécessaire à un acheteur en fonction du prix d'une maison.

Photo : Radio-Canada / Camile Gauthier

Revenu annuel minimum de 200 000 $

Pour l'agente immobilière Shelly Howe, il est donc rare de voir un premier acheteur — c’est-à-dire, un acheteur ou un couple d’acheteurs à la recherche d’une première acquisition — être en mesure financièrement de se permettre une maison individuelle à Toronto.

 Si quelqu’un veut rentrer dans le marché de l’immobilier, il faut se tourner vers le condo […] ou sortir de Toronto pour une maison.

Une citation de :Shelly Howe, agente immobilière chez Keller Williams Real Estate Associates

Ce n’est toutefois pas impossible. Une personne ou un couple qui a réussi à mettre une somme considérable de côté au cours des dernières années pour effectuer une mise de fonds équivalente à 20 % du prix d’achat peut envisager une acquisition à plus d’un million de dollars. Cependant, le revenu annuel doit également être suffisant.

Une femme se tient debout devant la caméra.

Selon la courtière immobilière Shelly Howe, qui évolue dans la région du grand Toronto depuis 10 ans, il est désormais rare de voir un « premier acheteur » être en mesure financièrement de se permettre une maison individuelle à Toronto.

Photo : FOURNIE PAR SHELLY HOWE

Selon les outils de calcul de la SCHL, en supposant que les dépenses mensuelles d’une famille comme l’épicerie, la garderie et les frais de voiture se chiffrent à 3000 $ par mois, le revenu brut du ménage doit avoisiner les 200 000 $ annuellement pour que les institutions financières consentent à octroyer un prêt hypothécaire approprié.

Payer ou s’éloigner

Quelles sont alors les options pour les gens qui ont de plus faibles revenus annuels? Les maisons en rangée peuvent parfois être une option, mais ce n'est pas le cas pour tout le monde.

Souvent pour les premiers acheteurs […] les biens les plus abordables vont être les condos, explique M. Delespierre.

L’augmentation dans les années à venir de l’appréciation de cette acquisition servira ensuite de levier pour un achat de plus grande valeur plus tard.

Un homme devant une pancarte avec l'inscription ''vendu'' à l'extérieur d'une maison de ville.

Pour l'agent immobilier Thomas Delespierre, le fait que le prix des propriétés augmentent plus rapidement que le salaire moyen rend de plus en plus difficile l'acquisition d'une maison pour une grande partie de la population.

Photo : Radio-Canada / Philippe de Montigny

Pour une famille dont le critère principal d'achat est d'avoir de l’espace, la solution reste alors de s’éloigner du centre-ville de Toronto où les prix des propriétés sont parfois beaucoup moins élevés.

Il y a un proverbe que j’utilise, c’est ''conduis jusqu’à temps que tu [te] qualifies''.

Une citation de :Thomas Delespierre, agent immobilier chez Delespierre Real Estate Group

Cependant, la pression exercée par la pandémie sur le marché immobilier dans les banlieues fait en sorte que même à 40 minutes en voiture de Toronto, l’accès à la propriété reste parfois difficile.

J’ai plusieurs couples qui sont plus jeunes et qui font [un salaire cumulatif] de 100 000, 110 000 $ par an, et en effet, on est rendus à regarder à Oshawa, Kitchener-Waterloo. Et même là, c’est difficile de trouver quelque chose qui n’a pas besoin de trop de rénovations, souligne pour sa part Mme Howe.

Revenu annuel sous les 200 000 $

Pour ceux dont le revenu annuel est inférieur à 200 000 $ et qui ne souhaitent ni s’éloigner de la ville ou emménager dans un condo, il existe l’option de l’achat d’une propriété moins onéreuse, mais qui a souvent un besoin évident de rénovations, ce qui entraîne par ailleurs des dépenses supplémentaires.

Si l’idée de manier marteau et tournevis n’est pas envisageable, il reste l’épargne. Et la patience.

Beaucoup aussi décident d’attendre parce qu’ils ne veulent pas partir en banlieue et qu’ils veulent vraiment rester en ville, explique Mme Howe.

Rajiv Bissessur debout face à la caméra.

Pour Rajiv Bissessur, pour accéder à la propriété, il faut d'abord suffisamment épargner.

Photo : Avec l'autorisation de Rajiv Bissessur

Selon Rajiv Bissessur, pour pouvoir acheter une maison dans la Ville-Reine ou dans la région du Grand Toronto sans posséder déjà une propriété, il faut avoir mis beaucoup d’argent de côté, en planifiant.

Mais il faut commencer quelque part. […] Il faut planifier et la planification vient avec l’épargne [...] Et on ne peut pas faire de la magie avec des placements, ça prend du temps.

Une citation de :Rajiv Bissessur, conseiller financier chez Desjardins sécurité financière.

M. Bissessur donne l’exemple d’un couple où chacun met 500 $ par mois dans un placement avec une rentabilité de 6 % par an. Le couple se retrouvera avec une épargne combinée de 70 000 $ au bout de 5 ans, ce qui peut contribuer à une mise de fonds pour une nouvelle propriété.

Il rappelle également que des programmes gouvernementaux existent pour les premiers acheteurs, comme le régime d’accession à la propriété (RAP), qui permet de retirer un montant de ses régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER).

Le conseiller financier ajoute que si certaines personnes souhaitent profiter des taux hypothécaires historiquement bas, il ne faut pas oublier que la banque voudra s’assurer que les acheteurs seront en mesure de faire face à une éventuelle hausse des taux d’intérêt.

M. Bissessur rapporte qu’il a dû dissuader certains acheteurs potentiels, car ces derniers n’avaient pas les revenus suffisants pour devenir propriétaires. Ensuite, c’est vraiment de mettre un programme [d’épargne] en place pour acheter dans le futur.

Il ajoute que les acheteurs doivent éviter de se retrouver dans une situation où ils ne peuvent plus dépenser pour de simples petits plaisirs parce que tout leur argent sert à payer les mensualités de leur hypothèque.

Un graphique qui comprend des donnéesAgrandir l’image (Nouvelle fenêtre)

Quelques exemples de valeur immobilière accessible en fonction du revenu par ménage.

Photo : Radio-Canada / Camile Gauthier

Jusqu’où les prix peuvent-ils monter?

Si les prix de certains types de propriétés ont enregistré quelques ralentissements récemment, la tendance générale est à la hausse et le restera. Cela s’explique en grande partie par le contexte économique et démographique de la Ville-Reine.

Quand on a, à Toronto, une population qui augmente et une croissance économique qui suit, et qu’on n’a pas assez de nouveaux logements pour satisfaire la demande, on se retrouve avec des prix qui augmentent plus vite que dans d’autres villes, explique Thomas Delespierre.

Ce qui signifie que le rêve de devenir un jour propriétaire peut tendre à disparaître pour certaines personnes.

Néanmoins, l'agent immobilier note que bien que la tendance à la hausse des prix va se poursuivre, celle-ci sera peut-être plus lente. Toronto ne va pas devenir plus cher que New York, lance-t-il.

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