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Transformer les bureaux vides du centre-ville de Calgary en logements abordables

Un gratte-ciel moderne de Calgary.

L'immeuble Nexen est vide depuis que l'entreprise est partie s'installer dans la tour The Bow.

Photo : Capture d'écran - Google Street View

Un nouveau rapport de l'École de politiques publiques de l'Université de Calgary fait des recommandations pour pallier le problème des immeubles vides du centre-ville de Calgary. Les auteurs du rapport suggèrent une réutilisation adaptative des lieux : en faire des bâtiments à usage mixte ou des logements abordables.

Durant l’été 2014, année de la chute des prix du pétrole, le taux d'inoccupation des bureaux du centre-ville de Calgary était de 6,1 %, selon ce rapport (en Anglais (Nouvelle fenêtre)). Il était à un niveau record de près de 27 % au quatrième trimestre de 2020, selon le dernier rapport sur le marché de la firme de courtage immobilier Avison Young.

Ce taux place Calgary et l'Alberta en haut du classement des grandes villes et provinces canadiennes qui ont les taux de vacance de bureaux les plus élevés d’après Rylan Graham, l’un des coauteurs du rapport.

Calgary connaissait déjà une grave crise des bureaux vides avant la pandémie. Maintenant, avec le télétravail généralisé, les perspectives sont encore plus sombres, dit-il.

Il faudra au moins une décennie au marché pour absorber la quantité actuelle d'espaces de bureaux vides, selon le rapport.

Pour la rédaction de ce dernier, lui et Jenna Dutton ont examiné les caractéristiques de ces lieux vacants et exploré des stratégies de réutilisation adaptative des bâtiments.

Les tours du centre-ville de Calgary sous la neige.

Le taux d'inocupation des espaces de bureau au centre-ville de Calgary était de 27 % au dernier trimestre de 2020, selon un rapport de Avison Young. (février 2019)

Photo : Radio-Canada / Axel Tardieu

Réutilisation des espaces

Les avantages de cette approche sont la limitation de l'étalement urbain, la revitalisation des quartiers en déclin et la réutilisation de bâtiments en atteignant les objectifs de durabilité, listent le rapport.

C’est une approche prometteuse, mais cela peut être compliqué et coûteux, précise Rylan Graham.

Tous les bâtiments ne sont pas adaptés à la conversion et les propriétaires doivent être convaincus que la conversion est une meilleure alternative que la démolition ou le maintien de l'état dans l'attente d’une reprise économique, dit-il.

Les auteurs du rapport suggèrent une adaptation des espaces de bureaux afin qu'ils puissent être utilisés comme bâtiment à usage mixte ou comme logement abordable.

Rylan Graham suggère que la Ville créée des appartements plus grands à partir de ces bureaux vides afin d’héberger des familles au centre-ville, plutôt que de créer de petites unités résidentielles destinées à une ou deux personnes.

Calgary a le plus faible pourcentage de logements abordables dans toutes les grandes villes du Canada, rappelle Jenna Dutton, coordonnatrice de la recherche pour la plateforme de politique urbaine de l'École de politique publique.

Les deux auteurs de l’étude pensent qu’il y a ici une opportunité, d'autant plus que le centre-ville est situé à proximité des transports en commun, rappelle M. Graham.

Plan par étapes

Le rapport suggère un plan par étapes dans lequel la réutilisation des espaces se produit de manière échelonnée dans le centre-ville pour maintenir un certain niveau de dynamisme.

Les six recommandations sont les suivantes :

  • élaborer un inventaire des bâtiments susceptibles d'être convertis
  • s'engager avec les parties prenantes, prendre en considération le gouvernement local
  • créer une politique claire à ce sujet avec une équipe qui facilite les conversions
  • s'aligner avec d'autres projets sur des objectifs environnementaux
  • augmenter le nombre de logements abordables

Jenna Dutton prévient que si Calgary ne fait rien pour résoudre ce problème de bureaux vides, elle en subira des impacts économiques négatifs, du vandalisme et des problèmes de sécurité associés aux bâtiments inoccupés.

Un immeuble de plusieurs étages.

Le bâtiment Cube situé sur la 11e avenue a été transformé en immeuble résidentiel de 61 unités.

Photo : Radio-Canada

La Ville favorable

Ces espaces vides sont devenus un casse-tête fiscal, selon Tom Mahler, gestionnaire de la stratégie urbaine à la Ville de Calgary.

Plus les immeubles du centre-ville sont vides et moins nous récoltons de l’argent, confie-t-il.

La taxe foncière n'étant plus suffisante, ce coût est répercuté sur les commerces en banlieue, les petites entreprises et les propriétés résidentielles.

Si Tom Mahler admet que la Ville récolte moins d'impôts fonciers pour les bâtiments résidentiels, il voit tout de même ces propositions d’un bon œil pour redynamiser le centre-ville.

Notre centre-ville n’a rien à voir avec l’endroit bourdonnant de 2012.

Une citation de :Tom Mahler, gestionnaire de la stratégie urbaine pour la Ville de Calgary

La Ville travaille en ce moment avec l'association du centre-ville, Calgary Downtown Association, la société de développement économique municipale, Calgary Economic Development, et l'Université de Calgary afin de développer une stratégie pour le centre-ville.

En décembre, le Conseil a adopté un avis de motion pour examiner l’ensemble résidentiel au centre-ville à partir d’immeubles de bureaux reconvertis.

Nous présenterons un rapport au conseil municipal au mois d’avril, ce qui sera probablement notre premier type de retour officiel afin d’avoir quelques idées sur ce que nous pourrions faire pour aller de l'avant, confie Tom Mahler.

Des exemples de succès

Des exemples de bâtiments reconvertis existent déjà à Calgary. L'ancien hôtel Saint-Louis, situé dans le quartier East Village, un monument centenaire, abrite maintenant les bureaux de l'agence de développement de la ville, la Calgary Municipal Land Corp.

De même, l'hôtel King Edward a été reconfiguré pour accueillir des bureaux pour le Centre national de musique, une station de radio, un restaurant et un bar au rez-de-chaussée.

La façade d'un immeuble.

Le bâtiment Barron est un immeuble de bureaux historique du centre-ville de Calgary, converti en 107 nouvelles unités résidentielles.

Photo : Radio-Canada / Louise Moquin

À proximité, le bâtiment Simmons, construit à l'origine pour abriter une usine de matelas au début du 20e siècle, est maintenant une destination populaire le long de la rivière avec un restaurant, un café et une boulangerie.

Des efforts ont également été déployés pour convertir des immeubles de bureaux sous-utilisés en des utilisations résidentielles. En 2019, le bâtiment Cube situé sur la 11e avenue a été transformé en un immeuble de 61 unités résidentielles.

Le même promoteur est en train de convertir le bâtiment Barron, un immeuble de bureaux historique du centre-ville de Calgary, en 107 nouvelles unités résidentielles.

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