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Les banques ferment leurs portes aux petites résidences pour aînés

La Société canadienne d’hypothèques et de logement a cessé d’assurer les prêts hypothécaires des résidences pour personnes âgées de moins de 50 unités.

Des aînés assis derrière l'Auberge du Louis d'Or à Danville

L'Auberge du Louis d'Or à Danville

Photo : Facebook de l'Auberge du Louis d'Or

Dans les petites municipalités et villages du Québec, les derniers pouls de leur vitalité reposent parfois sur de petites résidences pour aînés. Mais les fermetures se succèdent depuis quelques années. Parmi les causes : le refus des banques d’octroyer ou de renouveler des prêts hypothécaires aux propriétaires.

À Danville, à 45 minutes à l’est de Drummondville, plus d’une trentaine d’aînés résident à l’Auberge du Louis d’Or. Voisine de l’église et des commerces, la résidence est au cœur de la municipalité de 4000 habitants.

Denis Lambert en a fait l’acquisition en 2008, mais il ne se doutait pas que son emprunt pour en faire l’achat allait devenir un cauchemar dix années plus tard.

Le propriétaire allègue qu’avec les années, sa banque le poussait vers la porte en augmentant son taux d’intérêt de 4,7 % à 9,2 % et en lui acheminant des rappels de prêt. En 2019, il se résigne à se trouver un nouveau prêteur hypothécaire : je ne pense pas qu’il y ait une seule banque que je n’aie pas contactée. Son emprunt s’élève à 400 000 $ sur une évaluation de la propriété de 1,3 million de dollars.

M. Lambert apprend à la dure qu’aucune institution financière n’accepte de lui accorder les fonds dont il a besoin. C’est que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) refuse depuis quelques années d’assurer les prêts hypothécaires aux résidences pour personnes âgées de moins de 50 logements.

La SCHL explique que ces résidences ont souvent des problèmes de viabilité en raison du manque d’économies d’échelle, de coûts fixes élevés par rapport aux revenus locatifs et de l’incidence importante des logements vacants et sont difficiles à vendre en cas de défaut de paiement.

Une résidence pour personnes âgées, ce n’est pas un salon de bronzage ou une maison de jeu, dénonce Denis Lambert. C’est un bien commun et un service nécessaire aux villages.

Au printemps, un prêteur privé lui a consenti un prêt au taux de 12 %, moyennant des frais afférents de près de… 70 000 $ pour le courtier, le prêteur et le notaire. Ces frais se retrouvent sur une marge de crédit. Ça devient une prison épouvantable, admet-il.

Ces coûts lui laisseraient maintenant beaucoup moins de marge pour investir dans la qualité des repas et des loisirs offerts à ses pensionnaires.

Sa résidence est présentement à vendre et gérée sous contrat par son potentiel acheteur qui, lui aussi, risque d’avoir des problèmes pour se financer.

Sur le plan financier, oui, je regrette, mais du point de vue communautaire, c’est formidable. J’ai 22 grands-mères et 14 grands-pères.

Une citation de :Denis Lambert, propriétaire, Auberge du Louis d’Or

Pour lui, il est hors de question d’envisager une fermeture, mais bien d’autres en seraient probablement venus à une conclusion différente.

Des petites résidences en voie de disparition

Le Regroupement québécois des résidences pour aînés (RQRA) a comptabilisé 492 fermetures d’établissements de moins de 50 unités entre janvier 2014 et mars 2020. Ce sont ainsi 7 résidences par mois qui ont disparu depuis 2014.

C’est un modèle difficile à tenir financièrement, indique le président du regroupement, Yves Desjardins. Le changement de politique à la SCHL a eu des répercussions dans les dernières années. Les banques étant plus frileuses, il devient difficile pour les propriétaires de renouveler un prêt hypothécaire.

Bien entendu, aux yeux des banques, chaque cas est unique. Nous avons contacté plusieurs institutions financières pour obtenir des explications. Seule la Banque Nationale du Canada nous a répondu : Nos décisions d’octroi de financement sont prises indépendamment de l’orientation de la SCHL.

Des propriétaires à bout, ne parvenant pas à se trouver un prêteur à bon taux ni à vendre, se voient souvent contraints de changer la vocation de leur propriété. C’est ainsi que, une à une, les petites résidences disparaissent.

M. Desjardins rappelle qu’au Québec, sur les 1750 résidences privées pour aînés, plus de 1000 ont moins de 50 unités.

Les gens pensent que les résidences, c’est juste des gros "resorts", mais la majorité du parc, ce sont des petites situées dans des villages. Toutes ces petites résidences sont en péril.

Une citation de :Yves Desjardins, président et directeur général du RQRA

La pandémie accélère le phénomène. La baisse des taux d’occupation entraîne une baisse des revenus et de la valeur des immeubles, ce qui peut fragiliser encore davantage la possibilité de contracter un prêt. Ça devient impossible, indique-t-il. La situation deviendra encore plus difficile lorsque les taux d’intérêt augmenteront.

Marguerite Blais interpellée

Le Regroupement québécois des résidences pour aînés demande au gouvernement d’aider davantage ces petites résidences. Celles-ci voient leurs dépenses augmenter (frais de financement, salaires, installation de gicleurs, etc.) plus rapidement que les revenus. En effet, difficile pour les propriétaires d’augmenter les frais aux résidents pour couvrir la hausse des dépenses, le revenu des aînés étant souvent limité.

Chaque fois qu’on ferme une résidence, on déracine des aînés, on tue l’économie locale, se désole M. Desjardins. C’est un drame pour les aînés, les familles, tout le monde. Quand tu as 90 ans, c’est très difficile sur ta santé.

La ministre responsable des Aînés, Marguerite Blais, reconnaît que ces petites résidences sont pour la plupart dans les régions rurales et permettent aux aînés de demeurer au cœur de leur communauté.

Nous travaillons activement pour pallier les difficultés financières des petits milieux de vie.

Une citation de :Marguerite Blais, ministre responsable des Aînés et des Proches aidants du Québec

Elle soutient que des programmes d’aide et de développement, comme Accès Logis, existent déjà, et que 40 millions de dollars et une prime aux employés ont été attribués aux résidences privées pour aînés pendant la crise.

Le propriétaire de l’Auberge du Louis d’Or espère que cet état de fait ne découragera pas d’aspirants propriétaires. Il y a moyen d’y arriver, selon lui, mais c’est loin d’être facilité par les banques.

Phénomène inverse dans les résidences de plus grande taille

La popularité des résidences pour aînés au Québec ne se dément pas pour autant, d’après une étude produite en février 2020 par Louis Demers, de l’École nationale d’administration publique, et Gina Bravo, de l’Université Sherbrooke.

De 2008 à 2019, le nombre de logements a bondi de 36 %, passant de 96 000 à 131 000. Pendant la même période, peut-on y lire, les résidences en activité n’ont cessé de décroître, de plus de 20 %, mais la taille moyenne des résidences a crû sans arrêt.

La SCHL rapportait en juin que 18,4 % des personnes âgées de 75 ans et plus au Québec vivent dans des résidences pour aînés, le taux le plus élevé au Canada. Le loyer moyen des places standards s’élevait à 1844 $ et leur taux d’inoccupation a diminué de 7,2 % à 6,9 % par rapport à 2019.

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