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Baisse des loyers à Toronto : une parenthèse avant un retour à la réalité

Malgré un plus grand choix pour les locataires et des loyers réduits, Toronto ne devient pas pour autant plus abordable

Vue en hauteur du centre-ville de Toronto l'automne, avec de nombreux gratte-ciels et en arrière-plan, le lac Ontario.

Les loyers dans les condos du centre-ville de Toronto baissent, puisque la demande est moins forte.

Photo : Radio-Canada / Camille Gris Roy

Sur les sites de logements à louer dans la Ville-Reine comme Rentals.ca et PadMapper, les offres promotionnelles se multiplient ces temps-ci : loyers au rabais, 1 ou 2 mois gratuits, iPhone et cartes-cadeaux en prime à la signature d’un bail.

Les propriétaires courtisent les locataires et, pour Toronto, c’est le monde à l’envers.

Un collage de trois images qui montrent des offres promotionnelles : 1 mois de loyer gratuit, 2 mois gratuits et un iPhone 12, etc.

Captures d'écran d'offres promotionnelles pour des logements à louer à Toronto sur Rentals.ca et PadMapper.

Photo : Captures d'écran

Guillaume Michel, qui possède un appartement d’une chambre à louer, confirme qu’il a eu plus de difficulté à trouver preneur cet automne. Notre méthode a changé : on a demandé à un agent immobilier de nous assister pour trouver de nouveaux locataires. On s’est rendu compte que le marché était moins dynamique, on a eu moins d’appels et notre agent nous a vivement conseillé de baisser le loyer.

Son appartement s’était pourtant loué en moins de trois jours l’an dernier.

Un inventaire qui grandit

Ce qui explique ce renversement, c’est que l’offre est maintenant supérieure à la demande.

Les locataires se font plus rares : avec la pandémie et les mesures de confinement, la ville a perdu des étudiants, immigrants et des jeunes professionnels.

On a les universités qui offrent des cours en ligne et qui sont maintenant fermées. On a les grandes tours de bureaux au centre-ville qui sont fermées, et ça fait baisser la demande parce que les gens n’ont plus cette nécessité d'avoir une proximité géographique avec leur lieu de travail, rappelle Thomas Delespierre, agent immobilier chez Royal Lepage Signature.

Dans les derniers mois, de nombreux logements qui étaient sur des sites de location à court terme comme Airbnb sont aussi passés sur le marché des locations à long terme, en raison de nouvelles réglementations. Donc ça rajoute à l'inventaire.

Un homme debout à l'extérieur dans un parc, un jour d'automne.

Thomas Delespierre est agent immobilier à Toronto.

Photo : Radio-Canada / Dean Gariepy

Résultat : selon le Toronto Real Estate Board, le nombre d’appartements en copropriété à louer avait plus que doublé au 3e trimestre cette année comparativement à l’an dernier. Parallèlement, le loyer moyen pour un appartement d’une chambre avait baissé d’environ 11,1 %, de 2262 $ à 2012 $.

Selon la firme d’analyse Urbanation, le loyer moyen des condos en général a baissé de 9,4 % par rapport à l’an dernier, à un niveau qui n'avait pas été vu depuis le 1er trimestre de 2018.

C'est encore plus marqué dans certains quartiers. Le prix moyen d'un loyer par pied carré avait par exemple diminué de près de 17 % autour de l’Université de Toronto et de l’Université Ryerson et de 16 % au coeur du centre-ville, toujours selon Urbanation.

En revanche, dans les banlieues du 905, la firme estime la baisse à seulement 2,5 %.

Avantage : locataires

Les locataires se retrouvent donc avec une marge de manœuvre qu’ils n’avaient pas avant, souligne Geordie Dent, directeur général de la Fédération des associations de locataires de Toronto.

Il estime que cela change le rapport de force.

Avant, il fallait donner l’argent tout de suite, signer le bail la même journée. Maintenant, c’est plus relax, et vous avez du choix, ce qui est très différent comparativement aux 10 dernières années à Toronto.

Si vous êtes un locataire dont le bail arrive à expiration bientôt, c'est le moment de renégocier avec le propriétaire en lui disant : regardez, dans le même immeuble, l'appartement similaire s'est loué à tel prix, est-ce que vous pouvez matcher ce prix-là, ajoute Thomas Delespierre.

C’est aussi l’occasion de trouver plus grand, sans débourser plus. C’est ce qu’a fait Anton Garneau, qui vient tout juste de déménager dans un logement plus grand de 200 pieds carrés, au même prix que ce qu’il payait avant.

Gros plan, de côté, sur une pancarte "For Rent" avec un numéro de téléphone de Toronto.

Il y avait deux fois plus de logements à louer sur le marché au 3e trimestre cette année que l'an dernier selon la chambre immobilière de Toronto.

Photo : Radio-Canada / David Donnelly/CBC

Ma copine et moi, dès mars, on a commencé à travailler à la maison à cause de la COVID. Depuis ce temps, on a commencé à regarder en ligne pour de nouveaux appartements, explique le Torontois.

Ça a valu le coup de bouger parce qu’il y a tellement plus d’espace, c’est dans un meilleur quartier. Mais il n’aurait pas envisagé un tel changement si ce n’était pas de la baisse des loyers.

C’est la première fois cette année que je vois les prix être stables et ne pas augmenter! Ça fait [longtemps] que ça monte, ça monte, ça monte et enfin, ça a pris une petite pause.

Anton Garneau, résident de Toronto

Une ville encore chère

Mais cette tendance ne signifie pas pour autant que Toronto devient plus abordable.

Déjà au départ, nous partions de loin, fait remarquer Dana Senagama, analyste principale de marché pour le Grand Toronto à la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Même si vous regardez l’inventaire des logements construits à fins de location, les "purpose-built rentals" qui sont souvent plus vieux et pour lesquels les prix sont plus bas, on parle d’environ 1500 $ par mois pour un appartement d’une chambre ou un studio. Pour les condos, 2000 $ par mois pour quelque chose de moins de 500 pieds carrés.

Oui, il y a une accalmie pour les prix des loyers, mais les niveaux restent particulièrement élevés si vous comparez ça aux revenus. C’est encourageant, mais je ne pense pas qu’on voit ici des loyers abordables.

Dana Senagama, analyste à la Société canadienne d’hypothèques et de logement

Elle souligne aussi que l'on construit encore trop de condos à Toronto, et pas assez de logements destinés uniquement à la location.

Avant l’année dernière, pour un logement spécialement construit pour la location, vous aviez 10 condos. Maintenant, il y a environ un logement sur cinq qui est spécialement construit pour la location, mais ça reste une petite proportion.

Une femme assise dans un bureau devant une fenêtre, en vidéoconférence.

Dana Senagama, chef analyste pour le marché du Grand Toronto à la Société canadienne d'hypothèques et de logement.

Photo : Zoom

Au total, près de 5300 logements spécialement construits pour la location devraient être terminés en 2021 dans le Grand Toronto, selon la firme Urbanation, soit le grand nombre en plus de 25 ans.

Mais en comparaison, plus de 22 400 nouveaux condos devraient être terminés l’an prochain, et plus de 23 000 condos au total cette année, un record.

Dana Senagama évalue que ce ne sera pas suffisant pour répondre à la demande lorsqu'inévitablement Toronto connaîtra à nouveau un afflux de population.

Il manque aussi toujours de logements abordables, rappelle Geordie Dent. Et pendant ce temps, on voit des communautés de tentes, des personnes à la rue. La solution a toujours été la même, selon lui : il faut construire.

Un homme à lunettes assis chez lui, en vidéoconférence.

Geordie Dent est directeur général de la Fédération des associations de locataires de Toronto.

Photo : Zoom

On a besoin de résolutions structurelles pour corriger le problème dans le futur, et on ne trouve pas ça au gouvernement fédéral et provincial.

Thomas Delespierre croit lui aussi que cette parenthèse sur le marché immobilier aura une fin, quand il y aura un vaccin pour la COVID-19, que les bureaux et les universités rouvriront, que les demandes d’immigration reprendront.

Le gros point d’interrogation, c’est combien de temps ça va durer, conclut Dana Senagama. Mais quand on regardera en arrière, on verra que c’est peut-être quelque chose qui aura duré plus ou moins 12 mois. Or, dans une telle période, on ne peut pas voir un revirement des problèmes structurels qui existent dans ce marché depuis longtemps.

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