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Calgary de nouveau tentée par la construction de nouveaux quartiers

En tout, 89 % de la croissance provient de la périphérie de la ville alors que l'objectif est de 50 %.

En avant-plan, quelques maisons de banlieue, et en arrière-plan, les tours du centre-ville de Calgary.

Dans les 14 nouvelles communautés approuvées en 2018, seulement 100 résidences sont pour l’instant en construction.

Photo : David Gray

François Joly

L’appel des promoteurs immobiliers se fait à nouveau entendre à l’hôtel de ville de Calgary. Le conseil municipal devra décider la semaine prochaine s’il donne son feu vert à la construction de 11 nouveaux quartiers. Plusieurs conseillers municipaux y sont favorables malgré une recommandation de l'administration qui suggère plutôt de les rejeter.

Les 11 projets de développement occuperaient une superficie de 10 kilomètres carrés. Au total, près de 20 000 logements y seraient construits et permettraient d'accueillir 56 311 nouveaux résidents, selon la Ville.

Cinq de ces projets seraient construits à coût nul pour la Ville. Le maire Naheed Nenshi affirme cependant que d'offrir des services comme l'aqueduc et les pompiers aux 11 nouveaux quartiers coûterait 23 millions de dollars par année, soit l’équivalent d'une hausse d'impôts fonciers de 1,5 % à l’ensemble des Calgariens.

Depuis quelques années, les promoteurs immobiliers doivent pourtant payer pour relier les nouveaux quartiers aux services municipaux. Cela fait dire au conseiller municipal Ward Sutherland que ces projets sont justifiable économiquement.

Ce sont parmi les plus gros employeurs de la ville, et s’il y a trop d’incertitude, ils vont simplement aller construire dans des villes de banlieue comme Airdrie ou Cochrane.

Il faut cependant tenir compte des coûts à long terme, selon le professeur adjoint d’urbanisme Francisco Alaniz Uribe, de l’Université de Calgary.

Il y a moyen de faire fonctionner les chiffres au départ quand on considère seulement la construction, mais ce qui coûte cher, c’est l’entretien des infrastructures, explique-t-il.

Francisco Alaniz Uribe devant une vue du centre-ville de Calgary.

Francisco Alaniz Uribe est professeur adjoint à l'école d'architecture et codirecteur du groupe de recherche Urban Lab de l'Université de Calgary.

Photo : Radio-Canada

C’est une crainte que partage la conseillère municipale Druh Farrell, la seule à être ouvertement opposée à l’approbation des 11 nouveaux quartiers.

Le risque, c’est que l’écart entre le moment où on investit dans de nouvelles infrastructures et le moment où on commence à avoir assez de nouveaux résidents qui paient des taxes soit trop grand, explique-t-elle. Dans certains cas on pourrait se retrouver à payer pour entretenir des infrastructures dans des quartiers où presque personne n’habite.

Le risque est d’autant plus grand, rappelle-t-elle, que la Ville est aux prises avec une importante crise économique et devra trouver des moyens d’équilibrer son budget.

L’offre de nouveaux logements est d’ailleurs déjà abondante, selon la Ville. À cela viendront en plus s’ajouter les 14 nouvelles communautés approuvées en 2018 lors de la précédente phase du processus d’approbation de nouveaux quartiers.

La construction de résidences a commencé dans seulement la moitié d’entre elles et presque toutes sont en retard sur leur calendrier de développement.

Il faut finalement tenir compte de la baisse des prix de l’immobilier à Calgary et du taux très élevé de reports d’hypothèques dans la ville.

Calgary s’est fixé pour objectif de construire 50 % de ses nouveaux logements dans des quartiers déjà existants. Elle en est très loin, puisque 89 % des nouvelles constructions ont toujours lieu en périphérie. On cannibalise notre propre politique avec cette croissance insoutenable, déplore Druh Farrell.

Pour ou contre l’étalement?

Tout développement en périphérie est-il nécessairement mauvais? Selon Ward Sutherland, les nouveaux quartiers sont plus denses que plusieurs des quartiers centraux de Calgary.

C’est vrai, répond Francisco Alaniz Uribe, mais ça ne veut pas dire qu’on devrait les construire en banlieue. Nous avons plein d’opportunités de construire dans des quartiers déjà existants, plus près du centre.

Des travailleurs de la construction construisent une maison à Calgary en 2015.

Calgary est déjà l'une des villes les moins denses au Canada.

Photo : Todd Korol/Reuters

Ces recherches montrent que l'idéal pour la Ville serait de travailler avec l'industrie pour construire davantage d'immeubles à logement de quatre à huit étages qui soient suffisamment abordables pour les familles.

Les gens veulent vivre près de leur travail, dans des quartiers où c’est possible de se déplacer à pied, explique-t-il. Le problème, c’est que souvent ces logements sont trop chers.

Il faut se défaire de cette idée que les familles ne peuvent pas vivre au centre de la ville.

Francisco Alaniz Uribe, professeur d’urbanisme

Cela permettrait notamment à la ville d’atteindre ses objectifs climatiques selon l’administration municipale.

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