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Le malheur de Montréal fera-t-il le bonheur des régions?

Le regain d'intérêt pour les régions pendant la pandémie est symptomatique d'une remise en question de la concentration et de l’idéologie métropolitaine, selon un expert.

Des immeubles à bureaux du centre-ville de Montréal.

La fréquentation quotidienne du centre-ville de Montréal a baissé de près de 92 % pendant la pandémie.

Photo : Radio-Canada / Ivanoh Demers

La crise de la COVID-19 aura-t-elle raison de la bonne santé économique de Montréal et de son positionnement comme métropole? La morosité dans laquelle elle est empêtrée est-elle passagère ou augure-t-elle d’une inexorable descente aux enfers? Les régions en tireront-elles profit au point de faire contrepoids aux grands centres? Éclairage.

Déserté par une partie des travailleurs qui renouvellent chaque jour son dynamisme, fermé aux nuées de touristes et d’étudiants étrangers qui contribuent à son effervescence, le centre-ville de Montréal renvoie, en ces temps de pandémie, l’image d’une cité abandonnée à son triste sort.

La fréquentation quotidienne du cœur de la métropole a baissé vertigineusement de près de 92 % et le taux d’occupation des hôtels oscille entre 5 et 10 %, d’après les données (Nouvelle fenêtre) fournies à la mi-septembre aux élus du comité exécutif de la Ville. Le télétravail aidant, l’occupation des espaces à bureaux varie elle aussi entre et 5 et 10 %, loin du seuil de 25 % toléré par la santé publique à la faveur du déconfinement graduel.

Conséquence directe de cette crise aussi brusque que violente : des commerces, privés de leur clientèle habituelle, mettent la clé sous le paillasson, alors que d’autres tentent tant bien que mal de survivre. Les temps sont durs dans les grandes artères commerciales de Montréal. L’activité économique, d’ordinaire bouillonnante, subit les contrecoups d’une pandémie dont il est hasardeux d’entrevoir une issue à court terme.

La place Jacques-Cartier dans le Vieux-Montréal.

La place Jacques-Cartier, dans le Vieux-Montréal, grouille habituellement de touristes en période estivale. Mais cette année, elle est vide à la fin du mois de juin.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

Faut-il alors conclure au déclin lent, mais inéluctable de Montréal, ce grand phare économique, culturel et démographique qui rayonne sur une vaste région métropolitaine? Assiste-t-on à un rééquilibrage territorial qui profiterait aux régions, destination de plus en plus populaire auprès des citadins?

Même s’ils conviennent de la gravité de la présente situation, presque tous les experts que nous avons consultés s’accordent à dire que les données actuelles, parcellaires et circonstancielles, ne suffisent pas pour établir un diagnostic viable. Six mois dans l’histoire d’une ville, c’est quand même quelque chose d’assez court. Ne nous emportons pas. C’est peut-être le signe précurseur de quelque chose qui change, mais je ne mettrai pas ma main au feu, résume Dominique Morin, professeur de sociologue à l’Université Laval.

L’exercice est d’autant plus périlleux qu’il n’est pas facile de prédire la fin de la pandémie de COVID-19, qui est à l’origine des perturbations en cours.

C’est que les conditions artificielles créées par la crise ne permettent pas de dégager une tendance lourde et durable. La raison fondamentale pour laquelle les gens ne vont plus au centre-ville, c’est qu’on leur a demandé de ne pas y aller, illustre Jean-Philippe Meloche, professeur agrégé à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal.

Rappelant les directives de la santé publique en matière de distanciation notamment, il souligne que ce qu’on observe, ce ne sont pas des choix libres et éclairés, ce sont des obligations que les gens respectent. Quand les obligations vont cesser d’être en vigueur, là les vraies préférences vont être révélées. C’est à ce moment-là, selon lui, qu’il sera possible de mesurer l’ampleur du télétravail et son impact sur la vitalité du centre-ville.

La prudence est de mise aussi chez Gérard Beaudet, professeur à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal, qui se garde de tirer des conclusions radicales, souvent démenties avec le temps. Dans les années 1980, on annonçait un retour à la ville absolument extraordinaire. Ça ne s’est pas produit. Avec les chocs pétroliers, on nous annonçait la fin de la banlieue. La banlieue se porte toujours très très bien, rappelle-t-il.

De l'utilité des centralités urbaines

Il faut être d’autant plus prudent, ajoute M. Beaudet, qu’il y a des raisons pour lesquelles on a des centralités urbaines de ce type-là. Elles existent depuis un bon bout de temps, elles sont passées au travers de plusieurs moments difficiles et elles se sont relevées. On peut penser que les mêmes raisons qui font qu’elles se sont adaptées vont jouer encore d’une certaine manière.

Mario Polèse, professeur émérite à l’Institut national de la recherche scientifique.

Mario Polèse, professeur émérite à l’Institut national de la recherche scientifique, ne croit pas du tout à une démétropolisation de Montréal.

Photo : Christian Fleury, INRS

Cet optimisme est largement partagé par Mario Polèse, expert reconnu dans l'économie des villes et professeur émérite au Centre Urbanisation Culture Société de l’Institut national de la recherche scientifique (INRS). Son dernier ouvrage, The Wealth and Poverty of Cities. Why Nations Matter, a été publié l'automne dernier.

Tout en reconnaissant le caractère dramatique de la crise pour nombre d’entreprises et de commerces de Montréal, il explique que les centres-villes, ces lieux denses de firmes, de tours, de bureaux, ont toujours leur raison d’être. On va revenir à une économie où les rencontres, les dîners d’affaires, se serrer la main, se regarder, vont revenir comme avant, prédit-il.

Le besoin en affaires de se rencontrer, surtout quand l’argent est en jeu, dans les milieux de la finance et des affaires notamment, le contact personnel, reste un élément central de la confiance. C’est l’élément de base de toute économie qui fonctionne, c’est pour cela que les centres-villes existent, c’est pourquoi ils existaient avant et cette raison-là ne changera pas.

Mario Polèse, professeur émérite à l'INRS

La communauté métropolitaine de Montréal confiante

La popularité du télétravail ne semble pas être une source d’inquiétude pour la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), qui n’y voit pas le signe de transformations majeures.

Dans une note (Nouvelle fenêtre) de l’Observatoire du Grand Montréal, qui cite des estimations de Statistique Canada, on peut lire que 60 % des emplois du Grand Montréal ne sont pas propices au télétravail, contre seulement 40 % qui le sont. Les rédacteurs de la note écrivent qu’il est plausible qu’entre 20 % et 30 % des travailleurs de la région occupent dans les prochaines années un emploi qui intègre le télétravail, probablement dans le cadre d’un modèle hybride.

Dès lors, il serait peu probable de voir une baisse d’attractivité marquée et durable du Grand Montréal par rapport au reste du Québec. Philippe Rivet, expert au CMM, parle d'un portrait nuancé et pense que les gens vont faire du télétravail, mais vont aussi avoir à se présenter au bureau, peut-être deux ou trois fois par semaine. Difficile, selon lui, d’entrevoir un exode du grand Montréal à moyen et long terme.

Des immeubles à bureaux du centre-ville de Montréal.

Des immeubles à bureaux désertés par les salariés pendant la pandémie pourraient trouver de nouvelles vocations.

Photo : Ivanoh Demers

Des tendances qui s’accélèrent

Pour retrouver son dynamisme d’avant la crise, le centre-ville, qui n’est pas une entité immuable, va trouver les moyens de se réinventer, affirme M. Polèse. Il s’attend à une accélération de certaines tendances, dont celle de l’essor des espaces de travail partagés (coworking), ce qui pourrait donc faire revenir à Montréal certains employés qui travaillent présentement à domicile.

François Des Rosiers, professeur au Département de finance, assurance et immobilier de l’Université Laval, est persuadé que Montréal demeurera un pôle d’attraction pour les services supérieurs, comme la culture, la restauration, etc. Cela ne va pas disparaître.

Il s’attend à ce que dans la foulée des mutations en cours et devant l’extension du télétravail, le bureau pourrait devenir plus un endroit de socialisation qu'un simple lieu de travail, où les employés pourraient se voir, rester en contact, échanger des idées dans des locaux qui seraient réorganisés en conséquence, plutôt que des espaces individuels de travail essentiellement.

Les espaces de travail partagés tiennent le coup

D’après une étude réalisée conjointement par l’UQAM, l'Université McGill et la TÉLUQ, les espaces de travail partagés semblent avoir tenu tête à la pandémie à Montréal.

Alors qu’on en comptait 35 en avril 2017 et 67 en octobre 2019, le recensement réalisé après le déconfinement faisait état de 57 espaces encore ouverts dans la métropole. Cela démontre que la formule résiste à la pandémie, qui impose pourtant des règles strictes de distanciation, analyse Priscilla Ananian, professeure-chercheure au Département d'études urbaines et touristiques de l’UQAM.

Mme Ananian fait remarquer que la cartographie de ces espaces permet de constater qu’en 2017, la grande majorité des espaces de coworking se trouvaient à Montréal, pas très loin des lignes de métro, à 15 à 20 minutes à pied. Or, la récente carte montre l’émergence de nouveaux espaces dans les pointes de Montréal, dans des zones qui sont à proximité des autoroutes plutôt que du transport en commun.

Vers l’émergence de sous-centres et de nouvelles vocations

Gérard Beaudet, qui enseigne à l'Université de Montréal, pense également que la crise actuelle agit comme un accélérateur de certaines tendances observées depuis plusieurs années, comme le desserrement des centralités urbaines.

Gérard Beaudet, professeur à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal

Gérard Beaudet rappelle que l'histoire nous a montré que les grandes métropoles comme Montréal sont capables de se relever après la crise.

Photo : Amélie Philibert, Université de Montréal

L’émergence de sous-centres qui entrent en concurrence, à certains égards, avec les centres-villes traditionnels, c’est un phénomène qui est généralisé dans les grandes métropoles, on voit ça partout, avec des intensités variables, dit-il.

Dominique Morin abonde dans le même sens et cite l’exemple de la ville de Québec, dont le cœur historique a perdu de sa centralité au fil du temps.

Le Vieux-Québec et la colline Parlementaire ont perdu de leur poids de centralité parce que le développement du système autoroutier et les déplacements des activités ont fait notamment du secteur Sante-Foy-Sillery, qui est proche des ponts et bien situé dans le réseau autoroutier, un centre secondaire, mentionne le spécialiste en sociologie urbaine.

Dominique Morin, professeur de sociologie à l'Université Laval

Le sociologue Dominique Morin pense que des quartiers du centre-ville de Montréal pourraient se transformer carrément, comme on l'a vu avec le phénomène de l'embourgeoisement.

Photo : Faculté des sciences sociales, Université Laval

On peut donc imaginer que le centre-ville de Montréal deviendrait davantage un centre parmi d’autres dans l’agglomération, extrapole-t-il.

Le sociologue est aussi d’avis que les espaces à bureaux désertés par leurs anciens occupants convertis au télétravail pourraient trouver de nouvelles vocations. Il fait d’ailleurs un parallèle avec le phénomène de l’embourgeoisement.

Souvent, ce sont des quartiers ouvriers qui ont été délaissés après des fermetures ou des déplacements d’usines. Au début, c’est souvent des étudiants, des artistes, des gens qui s’approprient l’opportunité qui est là. Ensuite, il y a des gens qui y vont davantage dans une logique d’investissement.

Le phénomène de la gentrification qui s’est joué des années 1960 à aujourd’hui nous donne une illustration de comment un coin du centre-ville qui peut passer un mauvais quart d’heure au point d’être délaissé peut être objet de réappropriation. Et ça peut se faire assez vite.

Dominique Morin, professeur de sociologie à l’Université Laval

Pour s’en sortir, Montréal doit mettre en avant sa capacité de résilience, estime Jean-Philippe Meloche, qui ne voit pas toutefois de solutions à court terme. On ne peut pas dire d’un côté qu’il faut relancer le centre-ville et, d’un autre, dire qu’il est préférable que les gens ne fréquentent pas le centre-ville présentement. On ne peut pas dire une chose et son contraire, déclare-t-il.

Cela dit, l'expert en économie urbaine ne s’inquiète pas outre mesure pour l’avenir de Montréal qui, du reste, n’est pas la seule ville au monde à faire les frais de la pandémie. Il n’y a personne qui peut délocaliser ses activités de Montréal pour les envoyer à Toronto présentement. Il n’y a aucune logique à faire ça. [...] Vous comprenez que si vous êtes dans la haute finance, vous n’allez pas envoyer votre bureau à Drummondville ou à Saint-Hyacinthe, ça n’a pas de sens économique, observe-t-il.

Montréal peut-elle perdre de son attractivité au profit de, par exemple, Drummondville ou Rimouski? Je ne pense pas. On n’est pas du tout dans des villes qui se concurrencent au même niveau, sur les mêmes activités économiques. Ce n’est pas la même structure économique. Il n’y a pas de danger que les bureaux d’avocats spécialisés ou les firmes de haute finance aillent se localiser en région rurale.

Jean-Philippe Meloche, professeur à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal

Il n’y aura pas de démétropolisation

Mario Polèse balaie du revers de la main toute possibilité pour Montréal de perdre son statut de métropole, tout en concédant prudemment que certains réaménagements à l’intérieur de l’espace métropolitain pourraient se produire.

Il n’y aura pas de démétropolisation, affirme-t-il, précisant que quelqu’un qui déménage à Laval, Longueuil ou Terrebonne reste dans la métropole. Il dit ne pas croire le scénario selon lequel des entreprises vont carrément partir de Montréal pour s’installer à Rimouski ou à Trois-Rivières.

Même si des entreprises manufacturières tendent à s’installer dans des villes en dehors de la région de Montréal, qui attirent par ailleurs des familles également, le spécialiste en économie des villes tient à faire la distinction entre les cités qui sont dans la grande zone d’interaction de la métropole et qui vont continuer à croître, et d’autres, plus éloignées, qui ne connaîtront pas nécessairement le même sort.

Granby et Matane, ce sont deux réalités totalement différentes, ça ne se compare pas. L’Estrie va continuer à bien aller, même à se peupler dans certains coins, parce que vous pouvez effectivement, avec le télétravail, avoir une maison à Newton ou à Sutton et aller à Montréal facilement. Ce n’est pas le cas si vous êtes à Matane ou à Rivière-du-Loup.

Mario Polèse

Ce constat est dicté par une réalité démographique qu’on ne peut pas démentir, qui est inévitable, argumente M. Polèse. Croire que les régions éloignées vont connaître un regain démographique – ce serait bien pour elles –, malheureusement, ça ne se passera pas. Leur défi fondamental d’être éloignées des grands marchés ne changera pas.

Un homme assis sur une chaise Muskoka avec son ordinateur portable, devant une rivière.

Avec l'essor du télétravail, l'engouement pour les chalets et autres maisons secondaires en région est grandissant.

Photo : Radio-Canada / Philippe de Montigny

Et toutes ces maisons qu’on achète en région?

Comment interpréter alors l’engouement grandissant pour les localités rurales depuis le début de la pandémie, comme en témoigne la fièvre immobilière qui y sévit encore?

François Des Rosiers, spécialiste des marchés immobiliers et de l’économie urbaine et régionale, apporte une première nuance : Ce qu’on voit à l’heure actuelle, c’est le cumul d’une demande retardée. Les gens ont retardé leur décision d’achat [en raison de la crise] et là, ça déboule, en plus de la demande normale. C’est ce qui fait qu’il y a une activité très forte dans les villes.

Selon lui, il n’est pas certain que les transactions immobilières en région se maintiennent à un niveau aussi élevé. Cela va dépendre de l’impact que la pandémie aura eu sur l’épargne des ménages, leur niveau d’endettement. À un moment donné, il faut rembourser les frais, indique M. Des Rosiers. Il signale que les mesures que le gouvernement fédéral a mises sur pied favorisent la demande, mais on ignore si elles vont durer.

L’expert en marchés immobiliers s’attend à ce qu’en 2021, il y ait peut-être certains ménages qui auront de la difficulté à rembourser et à assumer les hypothèques, et il pourrait y avoir un mouvement de ventes qui fasse baisser les prix ou diminuer les augmentations des prix, selon les cas.

Jean-Philippe Meloche, professeur à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal

Jean-Philippe Meloche, professeur à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal

Photo : Jean-Philippe Meloche

Jean-Philippe Meloche décrypte le phénomène ainsi : des familles relativement aisées, privées de voyages pendant la pandémie, se sont ruées vers des chalets et autres résidences secondaires en dehors de la ville. En revanche, des acheteurs potentiels interdits d’entrée au pays en raison de la crise sanitaire n’ont pas pu acquérir de biens immobiliers dans la région de Montréal. Ce qui explique, selon lui, une hausse plus prononcée des transactions en région.

On peut avoir la perception que ce sont des gens qui quittent Montréal et qui vont habiter de manière permanente à Mont-Tremblant ou à Magog, mais dans les faits, c’est juste qu’on a fermé des possibilités. On a dit aux gens : ''Vous n’avez plus le droit de sortir, vous n’avez pas le droit de rentrer'', explique-t-il.

M. Meloche prévoit lui aussi une retombée prochaine de la fièvre immobilière en région, un phénomène qui a été créé artificiellement par une consigne de la santé publique qui nous dit qu’on n’a plus le droit d’entrer ou de sortir du pays.

Beaucoup de chalets qui ont été achetés vont être remis en vente assez rapidement après la COVID-19, parce que les gens vont s’apercevoir que c’est le fun pour une année ou deux, mais maintenant qu’on a le droit d’aller en Australie, c’est beaucoup plus intéressant d’aller voir les crocodiles en Australie que d’avoir un chalet à Magog.

Jean-Philippe Meloche

Pour sa part, Dominique Morin, professeur de sociologie à l’Université Laval, met en garde contre la tentation de surestimer ce phénomène que des récits médiatiques et des rapports d’agences immobilières pourraient présenter comme un exode urbain, d'après lui.

C’est un changement qui, pour l’instant, est vécu par une minorité, qui fait peut-être écho à des réflexions que beaucoup de gens ont, mais il faudrait se donner le temps de voir ce que sera la suite, avant de diagnostiquer un grand changement, prévient-il.

Soulignant l’effervescence qui peut résulter des circonstances inhabituelles de la pandémie, le sociologue croit déceler dans cette ferveur pour les régions comme une renaissance des idéaux qui ont soutenu la promotion de la banlieue. C’est-à-dire l’appropriation d’un chez-soi tranquille, où on a une liberté de propriétaire, de faire des choses par soi-même, qui était dans la continuité de la tradition de la valorisation du monde rural.

Une route de campagne.

Les régions ont connu un regain d'intérêt pendant la pandémie.

Photo : Radio-Canada / Guylaine Charette

La revanche des régions?

Bernard Vachon, professeur retraité du Département de géographie de l’UQAM, a une grille de lecture tout à fait différente de la situation, en ce sens qu’il prédit la fin de l’idéologie de la concentration sur laquelle sont bâties les métropoles.

Même s'il admet que Montréal jouit encore de son attractivité et de ses spécificités de métropole, il note que le télétravail a révélé une tendance déjà existante : l’intérêt de plus en plus marqué pour les territoires non métropolitains.

Il y a de plus en plus d’entreprises, d’individus, de travailleurs ainsi que leurs familles qui font le choix de s’établir à l’extérieur des grands centres. Le télétravail, qui a connu un boom dans le contexte du confinement lié à la pandémie, c’est comme un accélérateur en quelque sorte de ce mouvement de déconcentration vers les territoires, constate ce spécialiste en développement local et régional.

Il se base sur les données (Nouvelle fenêtre) de l’Institut de la statistique du Québec (ISQ) portant sur les mouvements migratoires interrégionaux qui montrent, selon lui, que les populations des municipalités des régions éloignées notamment connaissent un regain d’accueil des populations venant des régions centrales. C’est-à-dire que le mouvement d’exode qui a caractérisé des régions, telles que la Gaspésie et l’Abitibi-Témiscamingue, le Saguenay-Lac-Saint-Jean, est ralenti et, dans certains cas, renversé par un apport plus grand de personnes, de nouveaux arrivants, que de départs.

Ce n’est plus un épiphénomène, ça devient une tendance significative, soutient-il, déplorant que cet indice ne retienne pas suffisamment l’attention des décideurs et des chercheurs.

Dans les données de l’ISQ auxquelles fait référence M. Vachon, Montréal a affiché en 2018-2019 un solde migratoire négatif de – 27 890, une situation qui a manifestement profité aux localités environnantes, dont la Montérégie, qui ont connu un apport significatif. D’autres régions comme le Bas-Saint-Laurent, la Mauricie, l’Estrie, la Gaspésie, Chaudière-Appalaches et le Centre-du-Québec se sont également retrouvées en zone positive. Cependant, l’Abitibi-Témiscamingue, la Côte-Nord et le Nord-du-Québec ont accusé des pertes pendant la même période.

Aujourd’hui, d’une façon concrète, on constate, statistiques en main, qu’il y a un phénomène d’exode urbain et qu’il y a un intérêt de plus en plus grand non seulement pour les travailleurs et leurs familles, mais aussi pour des entrepreneurs qui voient beaucoup d’avantages à aller s’établir en région.

Bernard Vachon, professeur retraité du Département de géographie de l’UQAM

M. Vachon pense que deux types de facteurs expliquent cette tendance. D’abord, ceux répulsifs, conséquence du dysfonctionnement des grandes villes, qu’on observe à travers les problèmes associés aux diverses formes de pollution, l’insécurité dans certains quartiers, la hausse du coût de la vie, notamment du coût de l’habitation, etc.

D’autre part, il y a les facteurs attractifs que constituent les avantages que procurent les territoires extérieurs aux grands centres urbains, dont le coût de l’habitation plus abordable, un accès plus facile à la propriété, la possibilité de jouir d’espaces plus vastes, la proximité avec la nature, etc.

Plaidoyer pour la déconcentration

Bernard Vachon, professeur retraité du Département de géographie de l’UQAM

Bernard Vachon est d'avis que les villes et les régions doivent partager la croissance économique et démographique.

Photo : Bernard Vachon, Facebook

Si on conjugue tous ces facteurs, on arrive aujourd’hui à un contexte qui est propice à l’éclatement des grands ensembles du fait qu’on n’a plus besoin de la concentration pour un nombre croissant d’activités économiques, conclut-il. Et cela n’est pas une négation du phénomène métropolitain, mais c’est une remise en question de l’hégémonie de l’idéologie métropolitaine.

L’idée n’est donc pas d’opposer deux modes d’occupation des territoires, que sont les métropoles et les régions, mais d’aller dans une perspective de déconcentration. De sorte que la croissance économique et démographique dont ont bénéficié les grands centres va être mieux partagée entre les villes métropolitaines et les régions.

Benard Vachon a bon espoir qu’on va assister dans les prochaines années à un renforcement des villes moyennes en région et des chefs-lieux des MRC (municipalités régionales de comté), ce qui ferait de ces dernières des bassins d’activités, économiques notamment, et d’emplois.

La consolidation des (87) MRC à travers tout le Québec, ce serait un réseau de territoires dynamiques sur les plans économique et démographique, qui ferait contrepoids en quelque sorte à la puissance des zones métropolitaines, notamment Montréal et Québec.

Bernard Vachon

Dans leur quête de croissance, les régions rurales devraient toutefois, comme les villes, composer avec les mêmes contraintes de développement spatial, dont celles imposées par le zonage agricole, rappelle le professeur à la retraite.

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