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Fin des conversions de plex : la bonne voie pour lutter contre la pénurie de logements?

La Ville dit vouloir lutter contre les évictions abusives, mais les propriétaires pensent qu’on tente plutôt de les pousser vers la banlieue.

Des triplex vus de face.

Le taux d'inoccupation à Montréal est de 1,5 %, son plus bas niveau depuis 15 ans.

Photo : iStock / Anatoli Igolkin

Au cours des derniers mois, plusieurs arrondissements ont adopté des modifications à leurs règlements afin, disent-ils, de pallier le problème du manque de logements locatifs à Montréal. La décision de certains de restreindre les transformations de plex est loin de faire l'unanimité.

Le taux d'inoccupation dans la métropole est à son niveau le plus bas en 15 ans, soit 1,5 %. Pour les logements de trois chambres ou plus, il n’est que de 0,8 % et il est même inférieur à 0,1 % dans certains arrondissements comme Rosemont–La Petite-Patrie et Villeray–St-Michel–Parc-Extension.

Pour mettre fin aux évictions abusives qui ont cours en ce moment, Rosemont, Verdun, le Plateau, le Sud-Ouest et Villeray sont en voie d’adopter des règlements qui pourraient empêcher certains propriétaires de transformer leur immeuble en résidence unifamiliale.

Les modifications réglementaires touchent aussi d’autres enjeux, dont l’interdiction des divisions et subdivisions de logements ainsi que la conversion de maisons de chambres en d'autres types de logements.

Mercier–Hochelaga-Maisonneuve et Ville-Marie ont également adopté des modifications, mais elles ne visent pas les agrandissements.

Rosemont et le Sud-Ouest limitent la conversion de triplex en résidence familiale, mais permettent celle de duplex; Villeray ne permet les conversions que pour les lots d’une certaine largeur; le Plateau permet les conversions, mais a imposé des limites quant à la superficie; et Verdun est en train de revoir son règlement, qui envisageait également des limites à la superficie des maisons unifamiliales.

Le nombre de logements touchés par ce type de conversions n’est pourtant pas énorme. Les chiffres varient selon les arrondissements, mais, en 2019, il y a eu 31 duplex convertis en cottage sur le Plateau, 19 à Verdun, 17 dans le Sud-Ouest et 21 dans Villeray. Les transformations de triplex en résidence unifamiliale s’ajoutent à cela.

Des immeubles en briques, vus de face.

Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension soutient que la réunification de logements est la principale cause de la disparition de logements dans l’arrondissement.

Photo : iStock / BalkansCat

À Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, on estime que le nombre de logements concernés par des travaux de subdivision, d’agrandissement substantiel ou de changement d’affectation équivaut à 0,26 % du parc de logements de l’arrondissement.

Mais ils sont en augmentation constante, dit le conseiller de Ville-Marie, Robert Beaudry, qui soutient que les modifications réglementaires visent avant tout à empêcher les spéculateurs de procéder à des rénovictions et à évincer ainsi des locataires pour ensuite augmenter les prix.

On ne prétend pas que ça va être la panacée pour la protection des logements, soutient M. Beaudry, mais ça fait partie d'une multitude de mesures que la Ville se donne pour avoir un plus grand contrôle sur l'avenir de son parc immobilier.

Les évictions qui prennent pour prétexte des rénovations majeures sont en augmentation, affirme-t-il. Les arrondissements les plus touchés ont donc décidé d’agir en amont.

C'est une problématique en croissance, qu'on voit de plus en plus dans les quartiers centraux, donc il faut s'y attarder maintenant pour éviter de traiter le bobo une fois que l'hémorragie sera trop grande.

Robert Beaudry, conseiller de Ville-Marie, membre du comité exécutif

On encadre pour éviter les dérives, ajoute-t-il.

Une vue aérienne d'un quartier résidentiel.

Environ 63 % des Montréalais sont locataires.

Photo : iStock / Guy Banville

De l'abus, disent les propriétaires

Le son de cloche est tout autre du côté de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ).

C’est un moyen totalement abusif, qui va à l'encontre des droits des propriétaires de disposer de leur propre bien, s’insurge Hans Brouillette, directeur des Affaires publiques à la CORPIQ.

Si l'objectif avait été de contrer des propriétaires qui, sous de faux motifs, procèdent à des évictions pour relouer plus cher, alors sévissons contre ces propriétaires-là, resserrons les règles, augmentons les conséquences. Mais ce n’est pas ça qui arrive.

Hans Brouillette, directeur des Affaires publiques à la CORPIQ.

Ce que ces modifications vont faire, estime-t-il, c’est de contrecarrer les plans de jeunes familles qui auraient voulu agrandir leur logement pour rester en ville plutôt que de partir en banlieue dans une maison plus spacieuse.

Mais c'est vraiment une illusion de penser qu'on va préserver des logements locatifs de cette façon-là, note-t-il.

Souvent, les gens achètent un plex, commencent à y vivre et quand ils ont des enfants, ils veulent agrandir, illustre M. Brouillette. Sauf que là on vient leur dire : votre projet de vie, ce ne sera plus possible de le faire, parce que le règlement va l'interdire.

Les gens veulent continuer de vivre à Montréal et on leur dit : "Non, Montréal est une ville de locataires, si vous n’êtes pas contents, allez en banlieue".

Hans Brouillette, directeur des Affaires publiques à la CORPIQ.

Lutte contre l’embourgeoisement

Mais que fait-on du projet de vie des locataires? se demande Hélène Bélanger, professeure au Département d'études urbaines et touristiques à l’Université du Québec à Montréal (UQAM).

Des gens manifestent sur la rue Bernard.

Des résidents du Mile-End manifestent contre la spéculation immobilière qui entraîne l'éviction de locataires et le déménagement des commerçants.

Photo : Radio-Canada / Jacaudrey Charbonneau

Un ménage qui reçoit un avis d'éviction alors qu’il s'attendait à pouvoir demeurer dans son logement est, lui aussi, chamboulé par un déménagement obligatoire, alors qu’on est en pleine crise du logement abordable, soutient Mme Bélanger. Ne rien faire, c’est choisir les familles propriétaires et chasser des familles locataires à faible revenu vers les banlieues.

Je crois que les arrondissements font un effort pour essayer d'encourager le logement familial pour tout le monde et de favoriser la mixité socioéconomique dans les quartiers.

Hélène Bélanger, membre du Collectif de recherche et d'action sur l'habitat

C’est d’ailleurs l’objectif affiché par l’administration municipale, qui dit souhaiter empêcher la construction de maisons unifamiliales trop grandes et préserver une mixité socioéconomique.

Les restrictions peuvent susciter des grincements de dents, croit la chercheuse, mais en fin de compte, peu de familles devraient être touchées, puisque les arrondissements ont mis en place des mesures d’exception qui permettront aux projets de bonne foi d’aller de l’avant, pense-t-elle.

Ces projets particuliers, qui seront examinés attentivement par le conseil d’arrondissement avant d’être tôt ou tard approuvés, sont une façon pour l’administration d'avoir un droit de regard sur le projet et de s'assurer que c'est un projet qui correspond au cadre bâti qu'on veut, que c'est vraiment une famille qui veut agrandir, précise Robert Beaudry, de la Ville de Montréal. Il reconnaît cependant que le processus sera beaucoup plus long.

Mauvaise cible

Même si l’effort de préserver le parc locatif est louable, cette mesure rate son objectif, croit Xavier Leloup, chercheur au Centre Urbanisation Culture Société de l’Institut national de la recherche scientifique (INRS).

La Ville dit travailler pour une politique familiale, mais si on ne permet pas la conversion de plex en unifamiliales, c'est sûr qu’il y a des familles qui vont s’en aller vivre soit en banlieue de Montréal, soit plus loin dans les couronnes, avance-t-il.

La rue Iberville à Repentigny.

Selon la plus récente analyse démographique de la Ville, en 2018-2019, 8311 enfants de moins de 10 ans et 15 627 Montréalais âgés de 25 à 34 ans sont partis vivre à l’extérieur de Montréal, particulièrement dans les régions adjacentes à l’agglomération.

Photo : Radio-Canada / Ivanoh Demers

Qui plus est, ces familles qui quittent la ville vont mettre leur triplex ou leur duplex en vente, avec le risque que ce soit un promoteur qui les rachète, qu’il évince les locataires sous prétexte de rénovations majeures et qu’il augmente substantiellement les loyers.

Au final, dans le quartier, vous aurez perdu une famille, un logement locatif abordable et vous aurez de nouveaux logements locatifs trop chers pour une bonne partie des locataires.

Xavier Leloup, chercheur au Centre Urbanisation Culture Société de l’Institut national de la recherche scientifique (INRS).

Il serait également très facile de transformer les logements, une fois inoccupés et rénovés, en copropriétés indivises qui se vendront individuellement avec un gain en capital substantiel.

Ceux qui font de la spéculation ne sont pas les petits propriétaires, mais des propriétaires étrangers et des sociétés à numéro, croit-il, et c’est à eux que l’on devrait s’attaquer.

M. Leloup estime qu’au contraire les arrondissements devraient plutôt aider financièrement les familles qui souhaitent apporter des rénovations à leur logement. Ensuite, s’il y a destruction d’une unité locative, on pourrait leur imposer une taxe ou un coût de conversion qui serait versé dans un fonds en vue de la construction de logements sociaux.

Des modifications à venir cet automne

Les arrondissements concernés n’en sont pas tous au même stade, bien qu’ils visent une entrée en vigueur cet automne (un moratoire sur les projets est déjà en place). Dans certains cas, les consultations publiques n’ont pas encore eu lieu, alors que dans d’autres on en est plutôt à l’adoption en deuxième lecture.

Verdun, pour sa part, a retiré le projet et prépare une nouvelle mouture de la réglementation pour cet automne. L’encadrement des agrandissements sera notamment revu, nous indique l’arrondissement.

Dans tous les cas, les citoyens mécontents peuvent encore se faire entendre. En effet, les décisions du conseil d’arrondissement relatives à l’urbanisme peuvent faire l’objet d’une demande de référendum après l’adoption du second projet de règlement.

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